Альтернативная сделка купли-продажи квартиры порядок действий

Услуги риэлтора по альтернативной сделке купли-продажи квартиры в Москве

Одной из самых сложных операций на рынке недвижимости является альтернативная сделка, представляющая собой, по сути, обмен квартирами, но с одним нюансом — оформление происходит через их приобретение и продажу, с подписанием соответствующего договора. Сложность заключается в том, что в ней участвует более двух сторон, и реализация разных объектов (то есть их документальное оформление) происходит в одно и то же время. Услуги риэлтора по альтернативной сделке купли-продажи квартиры в Москве помогают избежать серьезных рисков, неизбежно возникающих в подобных сложных случаях.

Что собой представляет альтернативная схема

Это — одновременная купля-продажа нескольких объектов недвижимости. Законом определена и другая возможность — обмен жилья. Но она касается только тех случаев, когда собственником квартиры является государство, а сами они находятся в социальном найме. В таких случаях особенно тяжело подобрать подходящие варианты, и практически всегда одна из сторон требует доплаты.

Поэтому на практике альтернатива чаще всего означает, что собственник одной из них продает свою недвижимость и одновременно покупает другую. Собственник второй квартиры будет продавать свое жилье и одновременно покупать третий объект. Например, в собственности у человека есть трехкомнатная квартира, но он хочет купить две однокомнатные. Владелец одной из них собрал определенную сумму и после реализации своей собственности планирует купить двухкомнатную квартиру. Таким образом, заключается сложная сделка, в которой происходит одновременный процесс купли-продажи сразу по четырем договорам. А вот участников в этой цепочке в данном случае будет всего три, хотя на практике возможны и более сложные варианты.

Для всех участников процесса важно знать, как проходит альтернативная сделка купли-продажи квартиры, порядок действий при этом. Но самостоятельно заниматься этим вопросом очень сложно. Гораздо лучше, когда альтернативная сделка по квартире в Москве осуществляется через опытного специалиста. С ним заключают риэлторский договор. Конечно, в таком случае у сторон возникают дополнительные расходы. Зато снижается финансовый риск, которым сопровождается такая покупка или продажа.

Источник: http://gibova.ru/alternativnaya-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry-v-moskve/

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры — что это такое, когда применяется и какие существуют риски?

Существует множество вариантов заключения договора купли-продажи жилого помещения: с предоплатой, в ипотеку, в рассрочку, за материнский капитал и т.д. Одной из разновидностей является продажа жилья в обмен на новую квартиру от другого продавца, что неофициально именуется альтернативным ДКП.

Что означает подобный договор?

Сделка альтернативы означает, что продавец на деньги, полученные от продажи квартиры покупает себе взамен жилое помещение. Договор заключается, как минимум, с тремя сторонами:

1. покупателем первой квартиры;
2. ее продавцом;
3. продавцом квартиры взамен (продавец альтернативы).

Выделяют следующие виды:

• легкая альтернатива (когда участвуют всего три стороны);
• цепочка сделок (когда квартир покупается и продается несколько, соответственно, и сторон тоже более 3-х).

Что такое легкая альтернатива?

Под таковой понимается простая сделка, которую в народе часто путают с договором мены. Это не совсем так, ведь заключение договора легкой альтернативы значит, что продавец меняется не с покупателем, а на деньги от совершенной в его пользу продажи приобретает недвижимость у третьего лица.

То есть, в таком договоре участвуют только три стороны, а само жилье подбирается довольно быстро и, как правило, его сумма совпадает со стоимостью проданной квартиры. Если нет, то в сделке прописывается обязанность первого продавца также оплатить необходимую сумму.

Сфера применения

Применяется тогда, когда продавец желает приобрести собственность взамен проданной. Ситуации могут быть разными:

• продается коммунальная квартира, и жильцы разъезжаются;
• желание расширить площадь жилья;
• продажа долевой собственности (когда каждый собственник желает жить отдельно) и т.д.

Схема операции

Купля-продажа осуществляется так:

1. Продавец первой квартиры выставляет объявление на продажу и одновременно с этим ищет жилье в обмен на схожую сумму. Присмотрев подходящий вариант, он договаривается с продавцом альтернативной квартиры (устно или с помощью предварительного договора) о том, каким образом будет совершена купля-продажа.
2. Покупатель выбирает квартиру первого продавца и все три стороны обговаривают условия (устно или с помощью предварительного договора).
3. Стороны заключают ДКП, согласно условиям которой покупатель передает деньги не продавцу своей будущей квартиры, а владельцу альтернативного жилья.
4. Стороны совершают обязательства, прописанные в сделке (в установленный срок освобождают и передают квартиру, оплачивают, доплачивают и т.д.).
5. Подача заявления в ЕГРН с двумя пакетами. Внесение изменений в Росреестр может быть произведено как одновременно, так и нет, т.к. кадастровый орган воспринимает альтернативную продажу как разные сделки.
6. Подписание акта приема-передачи.

Особенности

Особенностью заключенного договора является меньший риск первого продавца остаться без крыши над головой. После продажи своей квартиры он въезжает в приобретенную на эти деньги, а это значит, что ему не нужно тратить какое-то время на поиски нового жилья.
В случае когда альтернативная квартира стоит дешевле продаваемой, продавец оставшуюся сумму получает от покупателя на руки или на свой счет.

Стороны

В договоре прописываются 3 (или более, если речь идет о цепочке) стороны:

• продавец квартиры, желающий приобрести жилье взамен;
• покупатель его жилплощади;
• продавец альтернативной квартиры, который также может выступить и покупателем еще одной альтернативы в цепочке.

Порядок действий

Подготовительный этап схож с обычной сделкой купли-продажи: стороны проверяют жилплощади на юридическую чистоту, по возможности изучают историю перехода права собственности, чтобы избавить себя от лишних рисков.

Оба продавца в этот момент занимаются сбором документов, а когда стороны заключат предварительный договор или устно согласуют дату заключения основной сделки, альтернативный владелец занимается подготовкой своей банковской ячейки или выбирает иной способ передачи денежных средств.

Документы

Оба продавца должны предоставить аналогичный пакет документов:

• правоустанавливающий документ на жилое помещение (договор купли-продажи, приватизации, свидетельство о вступлении в наследство и т.д.);
• свидетельство о праве собственности (для квартир, приобретенных до июля 2016 года);
• справка из ЕГРН;
• технический паспорт из БТИ;
• паспорта продавцов;
• выписка из домовой книги и единый жилищный документ из ЕИРЦ;
• справке из ЖЭК об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ;
• нотариально удостоверенное согласие на продажу от супруга (в том числе и бывшего, если жилье являлось совместным имуществом);
• согласие от органов опеки и попечительства (если один из собственников или зарегистрированных там лиц – несовершеннолетний).

Проведение расчета

Расчет может производиться как «на руки», так и при помощи банковской ячейки. Если сторон всего три, то ячейка потребуется одна, для передачи суммы продавцу альтернативы.

Если суммы не совпадают (продавец первой квартиры должен доплатить или, наоборот, покупатель должен отдать часть суммы ему, т.к. альтернатива дешевле), то стороны могут арендовать две ячейки. Соответственно, когда речь идет о цепочке альтернатив, сейфов также будет несколько.

Схема с 2 ячейками:

• покупатель приобретает квартиру в продавца за определенную сумму;
• продавец приобретает альтернативу, которая стоит на 20% дешевле;
• покупатель закладывает эти 20% в ячейку продавца;
• оставшаяся сумма поступает в сейф собственника альтернативы.

Регистрация прав

Стороны подают совместное заявление о регистрации права собственности, но к нему прилагается 2 пакета документов (по количеству квартир, на которые должен быть осуществлен переход прав).

После регистрации каждый участник (продавец первой квартиры и его покупатель) забирает свой пакет.

Преимущества и недостатки

Для продавца

Плюсы:

• нет риска остаться без жилья после продажи;
• цена на будущую жилплощадь не изменится из-за нестабильности финансового рынка, т.к. сделка заключается сразу;
• не нужно долго ждать, процесс регистрации права собственности будет осуществляться одновременно или практически одновременно с перерегистрацией в пользу покупателя).

Минусы:

• долгий поиск жилья и покупателя, т.к. многие опасаются рисков альтернативной сделки;
• из-за этого приходится снижать цену.

Для покупателя

Плюсы:

• часто в таких сделках участвуют агенты по недвижимости, что увеличивает шансы на чистоту сделки;
• альтернативных предложений больше, чем «чистых», а значит, будет из чего выбирать жилье;
• выгодная для покупателя цена (т.к. продавец старается побыстрее продать жилье для приобретения нового).

Минусы:

• риск возникновения конфликтов между сторонами;
• риск отказа продавца альтернативы от участия в последний момент;
• риск повышения цены (в такой ситуации продавцу может просто не хватить средств на покупку альтернативы).

Возможные риски

Условно различают две группы рисков: типовые для ДКП жилья и специфические для альтернативы.

К типовым рискам относятся:

• наличие скрытых обременений;
• возникновения ареста на квартиру;
• признание сделки недействительной по законным основаниям;
• желание расторгнуть договор в одностороннем порядке и т.д.

Специфические риски:

• несогласованность действий между сторонами (то документов не хватает, то возникают причины перенести подписание договора и т.д.);
• частичная регистрация (когда переход прав осуществляется только на одну квартиру, а во втором случае Росреестр отказывает внести запись).

В первой ситуации от всех несогласованностей частично поможет заключение предварительного договора. В нем будет и фиксация цен на жилые помещения, и точные сроки заключения основного договора.

Если возникает частичная регистрация, стороны пишут еще одно заявление, которым приостанавливают процедуру перехода права собственности только на одно жилье до момента, пока не будет выяснена причина отказа в регистрации второй квартиры. Это может быть недостаток необходимых сведений, ошибки в предоставленных документах, т.е. то, что сторонам необходимо исправить.

Участие несовершеннолетних собственников

Чаще всего именно наличие несовершеннолетних заставляет продавцов идти на альтернативные сделки: чтобы получить согласие органа опеки на продажу, необходимо иметь вариант жилья взамен, которое:

• будет соответствовать условиям продаваемой квартиры или будет лучше (как в плане площади, так и наличием хорошего ремонта и т.д.);
• имеет все необходимые средства коммуникации;
• пригодно для проживания несовершеннолетних.

Жилье с меньшей площадью можно приобрести только в одном случае: кто-то из детей или родителей серьезно болен, и часть суммы от продажи пойдет на лечение.

Налогообложение

В соответствии со ст. 217.1 НК РФ, собственник освобождается от уплаты 13% подоходного налога на проданную квартиру в том случае, если владел ею:

• более 3 лет – если квартира была подарена родственниками, унаследована или приватизирована;
• более 5 лет – в остальных случаях, в т.ч. при покупке квартиры.

При этом в альтернативной сделке продавец такой квартиры остается в плюсе: ему не нужно платить налог, но он вправе получить налоговый вычет за купленную жилплощадь. Тем же правом обладает и покупатель его квартиры.

Ипотечные сложности

Сложность состоит в большом количестве времени на рассмотрения заявки, проверке кредитной истории и т.д. За то время, что кредитная организация рассматривает заявку, собственник может поднять цену или найти другого покупателя.

В данной ситуации наилучшим вариантом является согласование всех своих действий по заключению альтернативного ДКП с банком: так как залог будет оформлен в его пользу (в некоторых случаях оформляется в пользу продавца-собственника), организация идет навстречу своим клиентам и помогает с заключением сделки.

Отношение покупателей к заключению нетиповых соглашений

В то же время из-за нестабильности финансового рынка, у продавца возникает риск не купить жилье потом из-за инфляции, обесценивания и т.д., поэтому, взвесив «за» и против», на практике они все же соглашаются на альтернативу.

Для того чтобы продавцу после продажи избежать риска остаться без крыши над головой, существует возможность заключить одновременную сделку по продаже своей собственности и покупке новой, в которой должно быть три подписи: продавца, покупателя и продавца альтернативной квартиры. Такой договор имеет как преимущества, так и недостатки, которые необходимо предусмотреть заранее.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: http://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/alternativnaya-sdelka.html

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры: порядок действий

Н е так давно у меня проходила покупка квартиры по схеме «альтернативная» сделка. И как водится в очередной раз возникли трения по поводу одновременной регистрации договоров купли-продажи.. Для выстроения своей аргументации начал искать, а затем нашёл, на мой взгляд интересный материал в статье Владимира Маратовича Фокина, адвоката, к.ю.н.,руководителя адвокатского кабинета.

Собственно чем и решил поделиться с коллегами и кого заинтересует.. А также уточнить Ваше мнение по этому вопросу! Имеет смысл использовать эту статью при подписании договора купли-продажи по «альтернативной» схеме или нет?

Особенностью альтернативных сделок является то, что вносит деньги покупатель «первой» квартиры, а получает их продавец «последней» в цепочке квартиры. Продавцы квартир, являющихся звеньями этой цепи, также закладывают деньги (доплачиваемую разницу) в депозитарную ячейку на имя продавца последней квартиры.

Очевидно, что в такой сложной цепочке сделок каждый из ее участников желает получить юридические гарантии исполнения своих интересов в сделке. Однако, не смотря на явную взаимосвязь альтернативных сделок, оформляются они отдельными договорами. При этом очевидно, что заключаться и исполняться такие договоры должны одновременно, и незаключение одного из договоров купли — продажи должно приводить к незаключению всей цепочки сделок.

Именно раздельное оформление договорами альтернативных сделок представляет, по нашему мнению, весьма серьезный риск для всех участников сделок.

Когда договор является заключенным

Статьей 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. То есть каждый договор купли-продажи квартиры в цепочке оформляется отдельным документом.

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В случае, если договор подлежит государственной регистрации, договор считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ) В п. 2 ст. 558 ГК РФ закреплено, что договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. То есть до государственной регистрации договора ни одно из его положений не действует, его как бы не существует, он не заключен.

При проведении альтернативной сделки в каждый договор купли-продажи квартиры включается условие об одновременной государственной регистрации всех договоров. Путем включения данного условия в текст каждого договора риэлторы пытаются добиться того, чтобы в случае отсутствия регистрации какого-либо договора из цепочки, вся цепочка договоров осталась незаключенной. Однако будет ли такое условие работать?

Как было указано выше, ни одно из положений договора не будет действовать и не станет обязательным для сторон до момента государственной регистрации договора и условие об одновременной государственной регистрации не исключение.

В случае необоснованного уклонения от государственной регистрации договора купли-продажи квартиры одной из сторон единственное, что возможно сделать, это потребовать в судебном порядке принятия решения о государственной регистрации договора. (п. 3 ст. 165 ГК РФ)

Каких-либо иных прав и обязанностей незарегистрированный договор не порождает. В связи с этим, остается открытым вопрос: будут ли действовать условия договора, регулирующие государственную регистрацию данного договора, до момента проведения государственной регистрации, если договор до регистрации считается незаключенным?

Отлагательные и отменительные условия

Договор может быть заключен под условием. Различают два вида таких условий: отлагательные и отменительные. (пп. 1, 2 ст. 157 ГК РФ)

При отлагательном условии правоотношения сторон возникают с момента его наступления (ненаступления). Для договора с отменительным условием характерно, что с момента заключения договора стороны состоят в правовой связи до наступления (ненаступления) установленного условия.

События и действия, относимые к условиям, должны обладать определенными признаками. Как правило, выделяют следующие признаки условий:

1. В момент совершения сделки ее участниками не должно быть известно, наступит или не наступит в будущем обстоятельство, включенное в сделку в качестве условия.

2. Такое обстоятельство должно быть возможным как юридически, так и по объективным естественным законам.

3. Установление условия должно быть произвольным. Поэтому не будет условием такое обстоятельство, которое является необходимой составной частью самой сделки.

4. Обстоятельство не должно противоречить закону, основам правопорядка и нравственности.

В судебной практике нет единого мнения на счет того, могут ли рассматриваться в качестве условия действия участников сделки.

Некоторые суды придерживаются позиции, в соответствии с которой условие не должно зависеть от воли сторон.

«Из содержания названной статьи (ст. 157 ГК РФ) следует, что существуют определенные требования к «условию». Для признания условной сделки недействительной достаточно отсутствия хотя бы одного из них. Условие должно быть обстоятельством, не зависящим от воли стороны, и относится к будущему времени. При этом сторонам не должно быть известно, наступит соответствующее обстоятельство или нет. Таким образом, всегда должна существовать вероятность как наступления, так и ненаступления условия». (Постановление ФАС СКО от 07.10.2003 № Ф08-3832/03)

«…поскольку от их воли данное условие не может зависеть в силу пункта 3 статьи 157 ГК РФ и в зависимости от последующего поведения сторон оно может быть признано (судом) наступившим или ненаступившим». (Постановление ФАС ДО от 11.11.2002 № Ф03-А73/02-1/2369)

В других случаях суды признают условием действия сторон сделки. Например,

1. Постановление Президиума ВАС РФ от 22.12.1998 № 936/97 (в качестве условия в договоре поручительства установлено «Договор будет иметь силу и являться обязательным для сторон, если общий срок кредитного договора с учетом возможного продления будет составлять не менее полутора лет», при том, что сторона по договору поручительства является стороной по указанному кредитному договору.)

2. Постановление ФАС ПО от 23-25.07.2002 № А06-685-16/2002 (в качестве отменительного условия в договоре установлена просрочка платежей по договору более, чем на 1 месяц).

В соответствии с п. 3 ст. 157 ГК РФ если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.

Таким образом, в случае, если в рассматриваемой ситуации, какая-либо из сторон альтернативной сделки, умышленно препятствует одновременной государственной регистрации всех договоров цепочки, такое условие могло бы быть признано наступившим. (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 29 апреля 1997г. № 129/97)

Остается разрешить основной вопрос, является ли условие об одновременной регистрации всех договоров цепочки отменительным или отлагательным условием, о которых говорит статья 157 ГК РФ?

Рассматриваемое нами условие об одновременной регистрации всех договоров купли-продажи из цепочки альтернативных сделок не может быть признано отменительным условием, так как до государственной регистрации правоотношения по сделке не возникают, следовательно, нечего отменять.

С другой стороны, возможно было бы рассматривать такое условие как отлагательное. Правоотношения сторон по сделке должны возникнуть с момента наступления условия (в нашем случае – одновременной государственной регистрации всех договоров). Однако, пока договор купли-продажи не зарегистрирован, он считается незаключенным, следовательно, ни одно из его положений не действует, в том числе и рассматриваемое нами.

Как было указано выше, не будет являться условием обстоятельство, которое является необходимой составной частью самой сделки. Государственная регистрация договора по сути является одной из стадий его заключения, это юридический факт, необходимый для начала действия договора, а не одно из условий договора.

Основания для отказа в регистрации договора

Основания для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлены в статье 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Перечень таких оснований является исчерпывающим, однако условия об отказе в случае непредставления в регистрирующий орган одновременно всех договоров, перечисленных в одном из пунктов договора, подлежащего регистрации, не предусмотрено.

Следовательно, регистрирующий орган не вправе отказать в регистрации договора в случае представления на регистрацию одного из всех перечисленных в условиях сделки договоров.

Более того, подобное условие договора создает обязанность для регистрирующего органа зарегистрировать договор в соответствии с данным условием, что является недопустимым, так как регистрирующий орган не является участником сделки.

В соответствии с п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). Таким образом, рассматриваемое условие не создает обязанности для регистрирующего органа одновременно зарегистрировать все поименованные договоры, а следовательно, оно является нерабочим.

Юридические последствия при незаключении одного из договоров

Представим, что цепочка договоров была подписана, в условия каждого договора включено положение о том, что все договоры данной цепочки должны быть зарегистрированы одновременно. Имеются ли какие-либо средства защиты участников сделки, в случае, если один из договоров не будет зарегистрирован ввиду наличия какого-либо порока?

Пострадавшими в данном случае окажутся лица, являющиеся сторонами по незарегистрированному договору.

Единственной формой защиты таких лиц в данном случае будет расторжение второй заключенной ими сделки.

Например, гражданин А заключил два договора купли-продажи. По одному из них он – продавец квартиры, по другому – покупатель. Если договор на продажу квартиры не был зарегистрирован, он не был исполнен, следовательно, деньги на покупку новой квартиры А не получил. Единственной формой защиты его интересов будет расторжение договора на покупку квартиры.

Основанием для такого расторжения договора можно назвать существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. (ст. 451 ГК РФ)

В случае расторжения договора в судебном порядке заинтересованной стороне нужно будет доказать наличие одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Однако, исходя из сложившейся судебной практики, следует, что доказать наличие одновременно всех вышеперечисленных условий крайне сложно, в связи с чем, в большинстве случае в удовлетворении подобных исковых требований отказывают.

В связи с вышеизложенным, можно сделать следующий вывод:

оговорка об одновременной государственной регистрации всех договоров купли-продажи квартир не обеспечивает правовой защиты интересов лиц, участвующих в альтернативной сделке.

Заключение предварительного договора купли-продажи квартир, по нашему мнению, также не решит возникшей проблемы, так как предварительный договор заключается в форме основного договора (п. 2 ст. 429 ГК РФ), то есть предварительный договор также будет подлежать государственной регистрации [1] , что создаст дополнительные сложности для сторон сделки.

Включение в предварительный договор условия об одновременной регистрации всех основных договоров купли-продажи решит единственную проблему: это условие будет действовать до момента государственной регистрации основных договоров. Однако это не решает вопросов, касающихся защиты прав сторон по сделке в случае, если один из договоров все-таки не будет зарегистрирован, а также не обязывает регистрирующий орган осуществить одновременную регистрацию всех договоров.

Источник: http://sebedom.ru/blogs/second/second_687.html

Альтернативная сделка купли продажи квартиры, порядок действий

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры — это сделка, с помощью которой удобно осуществлять обмен одной квартиры на другую. Этот вид сделок наиболее распространен на рынке квартир.

Алгоритм совершения альтернативной сделки по отношению к человеку, осуществляющему обмен, следующий:

1. Квартира выставляется на продажу (подробности – раздел ДОРОГО ПРОДАТЬ КВАРТИРУ), с отражением того обстоятельства, что она продается как альтернативная.
2. Одновременно с выставлением квартиры на продажу осуществляются начальные шаги по покупке квартиры взамен продаваемой. Полностью процесс покупки квартиры изложен в разделе БЕЗОПАСНО КУПИТЬ КВАРТИРУ . Таким образом выявляются и просматриваются варианты искомой квартиры на покупку. Выполняя эти действия, человек для себя определяется в том, что квартиры, отвечающие его пожеланиям, реально существуют. Хорошо, когда найденных на покупку вариантов оказывается несколько. Ситуация усложняется в случае если вариант один-единственный. А если вариантов не найдено вообще, то дальнейшие действия по обмену с первоначальными позициями продавца бесперспективны. И путей дальнейших действий для него два: умерить свои пожелания, или прекратить процесс обмена и снять квартиру с продажи.

1. Если выявляется наличие устраивающих Вас квартир на покупку, то Вы их запоминаете, и только. Никаких переговоров по их покупке вести не стоит ввиду отсутствия у Вас пока возможности покупки — не нашелся покупатель с реальными денежными средствами.

Теперь необходимо сосредоточится на продаже квартиры.

1. При появлении покупателя, готового купить квартиру на устраивающих Вас условиях, с ним нужно заключить предварительный (авансовый) договор на покупку квартиры на срок, в течение которого вы с большой долей вероятности сможете достроить альтернативную цепочку до конца и подготовить ее к сделке.

еще раз просмотреть объявления по подходящим вариантам обмена, определиться с лучшим,

заключить так же договор аванса, только уже на покупку квартиры, собрать документы на продажу квартир в цепочке,

подготовить договора купли-продажи, договориться о взаиморасчетах, времени и месте встречи.

1. В назначенное время встречаются все стороны сделки с необходимыми документами и деньгами. Сторонами альтернативной сделки — цепочки договоров купли-продажи являются: покупатель первой квартиры, продавец последней квартиры, продавец первой квартиры — тот кто и осуществляет обмен.

Стороны сделки составляют схему движения денег по сделке, в которой отражается: кто, сколько оплачивает за квартиры в цепочке, какие доплаты или наоборот – выплаты при этом предусматриваются.

Определенные таким образом суммы покупатели помещают в отдельные депозитарные сейфы банка. По каждому сейфу составляется банковский договор, по которому одноразовый доступ к сейфу получает определенный продавец при выполнении им согласованных сторонами сделки условий, одним из которых является предъявление банку договора купли-продажи о переходе права собственности от продавца покупателю.

Далее проверяются и подписываются договора купли-продажи квартир.

Затем договора сдают в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Делают это через МФЦ. Получить обратно договора купли-продажи после регистрационных действий можно через две недели.

1. Получив с регистрации документы, продавцы имеют возможность получать деньги, и, выполняя свои обязательства, передают квартиры покупателям в согласованные ранее сроки с подписанием акта передачи квартиры.

На этом альтернативная сделка купли-продажи заканчивается.

Наше агентство осуществляет обмен в соответствии с разделом ВЫГОДНО ОБМЕНЯТЬ КВАРТИРУ. Советуем ознакомиться с ним.

Источник: http://sdelkapoumu.ru/article/%D0%90%D0%BB%D1%8C%D1%82%D0%B5%D1%80%D0%BD%D0%B0%D1%82%D0%B8%D0%B2%D0%BD%D0%B0%D1%8F%20%D1%81%D0%B4%D0%B5%D0%BB%D0%BA%D0%B0%20%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BB%D0%B8%20%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%B6%D0%B8%20%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%8B,%20%D0%BF%D0%BE%D1%80%D1%8F%D0%B4%D0%BE%D0%BA%20%D0%B4%D0%B5%D0%B9%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B8%D0%B9

Нюансы альтернативы при покупке и продаже квартиры: что значит такая сделка и выгодно ли это? Полезные рекомендации

Покупая или продавая квартиру, все стараются минимизировать риски и сделать так, чтоб соглашение было максимально выгодным.

Стремление к этому породило такую форму купли-продажи жилья, как альтернативная сделка. Сегодня ей пользуется свыше 70% всех, кто продает или покупает квартиры в России.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Что значит альтернатива при продаже и покупке квартиры?

При этом, все документы обязательно подписываются в один и тот же день (в данной операции фигурирует как минимум два договора о купле-продаже). В тот же день происходит оформление бумаг для регистрации обоих объектов недвижимости.

В большинстве случаев альтернативная сделка является единственным возможным вариантом обмена квартирами, так как благоприятные условия для прямого обмена выпадают крайне редко (по причине того, что интересы всех субъектов сделки редко совпадают на 100%).

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры подразумевает наличие как минимум трех сторон, а именно:

• покупатель первого объекта недвижимости;
• продавец первого объекта недвижимости, одновременно являющийся покупателем второго (альтернативного) объекта недвижимости;
• продавец второго (альтернативного) объекта недвижимости.

В деловом общении альтернативной квартирой может называться как первый, так и второй объект недвижимости – тут фигуранты сделки поступают и выражаются так, как им удобно. Суть от этого искажена не будет.

Конечно, альтернативная сделка купли-продажи недвижимости значительно сложнее прямой, и сопряжена с определенными специфическими рисками, однако именно ей сегодня отдает предпочтение большинство.

Особенности альтернативной цепочки

Последовательный порядок в цепочках встречается далеко не всегда. Например, покупатель может захотеть получить взамен одной большой квартиры 3 маленьких. В таком случае образуется цепочка, где вместо одного объекта в звене образуется целых три альтернативных.

Чем более длинной является цепочка из альтернативных квартир, тем более сложной становится организация самой сделки. Самая легкая альтернативная сделка — это цепочка из 3-4х квартир.

В первую очередь это связано с количеством участников – если даже один из них откажется – это будет сродни выпадению звена из цепи, а значит все договоренности тут же рухнут. А потому с увеличением количества звеньев риски возрастают в геометрической прогрессии.

Как правило, для ограничения роста цепочки в договоре об авансе прописывается пункт, согласно которому очередной продавец может выбрать себе недвижимость только из числа той, что находится в прямой продаже. Как правило, к ней относятся однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Объекты с большой площадью в абсолютном большинстве случаев тянут за собой альтернативу или даже отдельную цепочку.

Причины использования

Существует целый ряд причин, по которым альтернативные сделки купли-продажи недвижимости сегодня являются настолько популярными. К ним относятся:

• неразвитость рынка предоставления кредитных услуг;
• неоправданно высокие процентные ставки, а также халатность и хлопотность при оформлении кредитных договоров;
• продолжительный процесс рассмотрения банком заявки на получение кредита;
• возможность улучшения жилищных условий в самые краткие сроки и с минимальными затратами;
• широкая доступность.

Преимущества и недостатки

Прежде чем заключать сделку, необходимо тщательно взвесить все плюсы и минусы такого рода соглашений. Сделать это следует и покупателям и продавцам.

Плюсы и минусы для покупателей

К преимуществам альтернативной сделки для тех, кто покупает жилье, относятся:

• Отсутствие необходимости получать оплату и хранить ее у себя в течение определенного времени. Передача осуществляется в один день – за это время средства не успеют обесцениться или стать объектом интересов злоумышленников.
• Отсутствие необходимости выплачивать комиссионные. Передача денег из банка в банк, со счета на счет, или перевод их в наличную форму неизбежно сопряжен с взысканием комиссии. При альтернативной сделке осуществляется минимум операций с деньгами, а соответственно покупатель, скорее всего, вообще ничего не потеряет.
• Возможность одномоментного переезда из квартиры в квартиру. Таким образом, покупатель не столкнется с необходимостью поиска и аренды временной жилплощади, а также лишними тратами на временную регистрацию.
• Недвижимость, приобретенная в рамках альтернативных сделок, теряет в цене примерно 10-15%.

• Довольно продолжительный процесс оформления сделки. В зависимости от количества участников, сроков подбора жилплощади, а также возможных отказов какой-то стороны или сторон, юристы могут готовить все необходимое для сделки в течение года, и даже больше. Все это время покупателю придется жить на старом месте.
• Сложность оформления. Даже при минимальном количестве участников подготовить все необходимое для совершения сделки довольно трудно. Нанимать профессионального юриста придется в любом случае, и чем больше фигурантов в соглашении, тем дороже будут стоить его услуги.

Для продавцов

• Формат альтернативной сделки подразумевает возможность сколь угодно долгого ожидания того момента, когда попадется наиболее выгодный вариант продажи.
• Продавец будет лишен необходимости выплачивать комиссионные посредникам, а также получать деньги от покупателя с учетом комиссии.
• Сделка осуществляется за один день, а потому продавцу не придется долго ждать получения денег – они будут предоставлены ему автоматически, как только документы будут подписаны.

К недостаткам альтернативной сделки для тех, кто продает жилье, относятся:

• Сниженная цена. Как уже было сказано выше, квартиры, покупаемые и продаваемые в альтернативных сделках, обычно стоят на 10-15% меньше своей обычной стоимости. Если не сделать скидку, найти покупателя будет крайне трудно, так как за стандартную цену можно быстрее и проще купить обычную пустую квартиру.
• Продолжительное оформление сделки. Если гражданин хочет продать жилье как можно быстрее, оформлять данный вид договора – плохая идея.
• Сложность оформления. Как и покупатель, продавец столкнется с тем, что подготовить и оформить все документы можно лишь, обладая должными знаниями и опытом профессионального юриста.

Безденежный обмен

Дело в том, что вначале определяется цена жилья, которую готов заплатить покупатель, а впоследствии альтернатива для продавца подбирается, уже исходя из финансовых возможностей собственника.

Таким образом, в зависимости от особенностей договора, продавец альтернативной квартиры либо получает дополнительную оплату за новое жилье, либо сам вносит определенную сумму в качестве доплаты. Чем больше участников альтернативной сделки, тем сложнее подумать все финансовые взаимодействия между ними.

Порядок действий при заключении соглашения

Как купить или продать квартиру по альтернативе? Порядок действий выглядит следующим образом:

1. Осуществляется оценка стоимости объекта недвижимости (путем анализа рынка или заказа соответствующего анализа у профессионального риэлтора).
2. Осуществляется поиск потенциального покупателя квартиры.
3. Подыскиваются альтернативные объекты недвижимости.
4. Сделка проверяется на предмет юридической чистоты.
5. Продавец получает аванс за продаваемое жилье, а также вносит его за ту недвижимость, которую получает взамен.
6. Подписывается предварительное соглашение о купле-продаже.
7. Готовится полный пакет документов для заключения соглашения.
8. Подписывается соглашение о купле-продаже.
9. Если расчеты за покупку осуществляются через ячейку в банке или аккредитив, средства закладываются в хранилище или перечисляются на нужный счет.
10. Осуществляется перерегистрация прав собственности через Росреестр.
11. Бумаги для внесения изменений в ЕГРН подаются по всем квартирам сразу.
12. Участники сделки получают выписки из ЕГРН, в которых подтверждается приобретенный статус.
13. Продавцы получают выписки о том, что выполнили свои долговые обязательства. На ее основе они впоследствии получат средства из банковской ячейки.
14. Осуществляется прием и передача объектов недвижимости путем подписания специальных актов.

Какие документы нужны?

Чтобы сделка успешно состоялась, продавцу необходимо подготовить такие документы:

• выписка из ЕГРН;
• экспликация помещения или его поэтажный план;
• договор о купле-продаже, дарении или приватизации;
• согласие супруга или супруги на осуществление сделки;
• выписка из финансово-лицевого счета.

В некоторых обстоятельствах могут потребоваться и другие документы, например справка из наркологического диспансера.

Особенности договора

Во время проведения альтернативных сделок для каждой из операций по купле-продаже составляется отдельный договор. Он практически не отличается от стандартного соглашения за исключением того, что в нем есть особый пункт о регистрации права собственности на объект только при условии регистрации прав собственности на другие объекты, задействованные в альтернативной сделке.

Способы расчетов

Наиболее распространенным способом расчета во время альтернативных сделок купли-продажи жилья являются банковские сейфовые ячейки. Чтобы интересы всех сторон были учтены, арендуется две или более, если число фигурантов договора превышает 3, банковские ячейки, договоры на использование которых оформляются или подписываются отдельно.

Как происходит передача жилья?

После того, как стороны договора получили справки из ЕГРН, они официально становятся собственниками той или иной недвижимости. С этого момента они получают право ей распоряжаться, а старый владелец теряет такое право. Физически процесс приема и передачи квартир завершается подписанием специального акта.

Как избежать рисков?

Главный риск альтернативных сделок заключается в том, что цепочка может включать в себя много людей. Если один из них в последний момент передумает или с ним что-то случится, вся операция не состоится. Во избежание подобных ситуаций желательно отдавать предпочтение тем сделкам, где участвует минимальное количество субъектов.

Также есть юридический риск – если хотя бы один из договоров будет признан недействительным, аннулируется все соглашение. Потому для оформления документов к такого рода операциям следует привлекать лишь опытных специалистов. О том, как оформить сделку через нотариуса, мы писали тут, а здесь вы узнаете о нюансах покупки или продажи квартиры через риэлтора.

Налоги

Дело в том, что с точки зрения налогообложения продажа одного жилья и приобретение другого – вещи, которые никак не связаны. Различие налоговых периодов также не имеет никакого значения.

В альтернативной сделке продавец вынужден оплатить НДФЛ с суммы продажи недвижимости, а во время приобретения другого объекта он уже выступает в качестве покупателя, а соответственно, может претендовать на налоговый вычет. Таким образом, никакого взаимозачета не происходит.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Источник: http://101urist.com/nedvizhimost/zhilaya-sobstvennost/kvartira/kuplya-prodazha/instrutsiya/alternativnaya-sdelka.html