Документы для опеки при покупке и продаже квартиры несовершеннолетнего

Ребенок-собственник: если опека не разрешает…

По закону дети от 14 до 18 лет могут совершать сделки только с согласия своих законных представителей (родителей), а дети до 14 лет вообще не могут совершать сделки сами – за них действуют родители, за исключением специально перечисленных в законе случаев (ст. 26, ст. 28 ГК РФ). При этом родители не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки (или давать согласие на их совершение), если в результате этого отчуждается или иным образом уменьшается имущество ребенка или ребенок отказывается от принадлежащих ему прав (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 2 ст. 20 и ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, если он не является собственником в отчуждаемом жилом помещении, или не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником квартиры. Разрешение на совершение сделки должно быть выражено ясно и недвусмысленно, в нем должно содержаться указание на то, какую именно сделку (купли-продажи, мены, залога и т.п.) и на каких условиях разрешается заключить. Но главный критерий в данном случае – подобные условия не должны каким бы то ни было образом умалять имущественные права и ущемлять законные интересы несовершеннолетнего.

При этом Конституционный Суд в своем определении от 6 марта 2003 г. № 119-О пришел к выводу, что из содержания абз. 2 п. 1 ст. 28 и п.п. 2-3 ст. 37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями; напротив, в соответствии с общими принципами права и требованиями ст. 2, ст. 17 и ст. 38 Конституции РФ, решения органов опеки и попечительства – в случае их обжалования в судебном порядке – подлежат оценке исходя из конкретных обстоятельств дела.

Например, судебная практика исходит из того, что на снятие денежных средств со счета, открытого на имя ребенка, разрешение может быть выдано опекуну не только на разовый акт, но и, например, на распоряжение неограниченными по количеству выдач и размеру сумм денежными средствами до достижения ребенком определенного возраста (как правило, до 16 лет, когда он сможет это делать сам) (см., например, решение Новозыбковского городского суда Брянской области от 4 марта 2011 г.). Лицу, не являющемуся законным представителем, опекуном или попечителем ребенка разрешение опеки на распоряжение деньгами несовершеннолетнего не может быть выдано: так, в одном из дел дедушка открыл на имя внука вклад, однако через некоторое время передумал и решил забрать деньги, но ни орган опеки, ни суд его желание удовлетворить не смогли (решение Химкинского городского суда Московской области от 18 июля 2012 г.).

В другой ситуации мать решила продать доли в уставном капитале ООО, принадлежащие ее дочери по наследству после смерти отца, по цене в четыре раза меньшей, чем было указано в свидетельстве о праве на наследство, при этом понижение стоимости имущества никак не было обосновано. В результате орган опеки в выдаче разрешения на продажу отказал, и суд с ним согласился (решение Нефтеюганского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры Тюменской области от 1 февраля 2012 г. по делу № 2-296/2012).

Возражения второго родителя по поводу совершения сделки не являются безусловным основанием для отказа органа опеки – проверяется, насколько сделка соответствует интересам ребенка, а не родителей (одного из них). Так, согласно утвержденному актом муниципалитета порядку для получения разрешения в орган опеки должны были обращаться оба родителя, в том числе и в случае расторжения между ними брака; заявление от одного родителя могло быть принято только от одинокой матери или в случае признания второго родителя без вести пропавшим. Однако суд признал это положение не соответствующим закону, поскольку оно ограничивает права родителей – ведь федеральное законодательство не предусматривает обязательного достижения родителями согласия относительно имущественных прав их ребенка (смотрите, например, решение Ханты-Мансийского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 17 мая 2011 г. по делу № 2-1249/11).

Если продаваемое жилье было благоустроенной квартирой или комнатой, расположенной в центре города и близко от посещаемых ребенком учреждений (сада, школы), а приобретаемое жилье хоть и больше по площади и не является коммуналкой, но расположено на окраине, неблагоустроено, имеет большой процент износа – органы опеки обычно отказывают в согласовании сделки и суды с ними соглашаются. Так, в одном из судебных дел десятикласснику принадлежала 20-метровая комната в полностью благоустроенной коммунальной квартире в многоквартирном кирпичном доме с высокими потолками рядом с его школой, а почти 70-летний деревянный жилой дом, 2/3 доли в котором родитель планировал купить на имя несовершеннолетнего, находился в оползневой зоне на краю города, его жилая площадь составляла всего 40 метров, и в нем не было ни отопления, ни воды, ни канализации. Отказ органа опеки в даче согласия на продажу имущества несовершеннолетнего в такой ситуации был признан решением Тракторозаводского районного суда г. Волгограда от 24 сентября 2010 г. законным и обоснованным.

Особняком стоит ситуация, когда сособственники жилья, доля в котором принадлежит несовершеннолетнему, намерены продать свои доли посторонним лицам. Пункт 2 ст. 37 и ст. 250 ГК РФ предусматривают в таком случае обязанность предложить выкупить эти доли ребенку (если он младше 14 лет – его законным представителям), а в случае отказа несовершеннолетнего или его родителя от реализации этого преимущественного права – нужно получить согласие органа опеки на такой отказ (как на сделку, влекущую отказ от принадлежащих подопечному прав). Необходимость представить на регистрацию сделки соответствующие документы указана также в Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной приказом Минюста РФ от 20 июня 2004 г. № 126.

В одном из судебных дел мать собиралась продать постороннему лицу комнату в коммунальной квартире, принадлежащую ей и ее ребенку, при этом собственниками других комнат в квартире также являлись несовершеннолетние. В регистрации сделки было отказано по тому мотиву, что среди прочих документов не были представлены отказы родителей этих детей от покупки продаваемой комнаты, а также разрешение органа опеки на такой отказ; и Ленинский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области в своем решении от 22 октября 2012 г. по делу № 2-2158/2012 отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущества признал правомерным. При этом, как показывает практика, если сделка была фактически исполнена, то такой отказ может и не помешать признанию права собственности покупателя на приобретенную долю в судебном порядке (смотрите, например, решение Чайковского городского суда Пермского края по иску Рамазанова Салавата Минурасимовича).

В то же время существует и противоположный подход к решению данного вопроса. Так, Новокуйбышевский городской суд Самарской области в своем решении от 28 апреля 2011 г., наоборот, указал, что при наличии возражения органа опеки и попечительства нарушается право собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом, а разрешение или согласие органа опеки в такой ситуации не требуется (смотрите также апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 5 апреля 2013 г. по делу № 33-3198/2013, определение Московского городского суда от 13 июля 2012 г. № 4г/7-5931/12, определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 31 января 2012 г. по делу № 33-636/2012). Представляется, что данная точка зрения, несмотря на ее непопулярность среди судейского сообщества, более соответствует смыслу закона.

Действительно, при продаже доли постороннему лицу может возникнуть такая ситуация, что ребенок, ранее проживавший только с лицами, с которым он состоит в родственной связи, окажется в ситуации, когда он вынужден проживать в одном жилом помещении с чужим человеком. В то же время, тот факт, что формальный родственник ребенка не желает проживать с ним и иными родными совместно и готов распорядиться своей долей, свидетельствует о том, что родственные связи между ним и остальными членами семьи почти утрачены (по крайней мере – в части возможности жизни под одной крышей) и не являются достаточно прочными, поэтому никакой существенной разницы между проживанием с несовершеннолетним такого «родственника» и постороннего человека не будет. Кроме того, если квартира еще до вселения туда ребенка уже фактически была коммунальной (то есть в ней проживали также и граждане, не являющиеся членами семьи несовершеннолетнего, либо такие лица входили в число сособственников и не проживали в квартире), то смена одного из сособственников никак не изменит сложившееся положение вещей и не ухудшит жилищные условия ребенка.

Также следует отметить, что разрешение опеки в такой ситуации дается на такое юридическое действие (сделку) как отказ от покупки, а не на саму сделку покупки или продажи. Если опека возражает против отказа, а сами родители как представители ребенка не хотят (или не могут в силу финансовых обстоятельств) приобрести предлагаемую им долю в праве, опека не может заставить их это сделать. Получается, что фактически наличие или отсутствие разрешения опеки на отказ в таком случае не имеет никакого правового значения. Теоретически, при наличии таких возражений продавец вправе счесть, что им не получен ни отказ, ни согласие данного сособственника-несовершеннолетнего (его представителей), подождать установленный в законе срок и продать свою долю третьему лицу. Правда, в реальности сторон проведенной таким образом сделки могут ждать определенные трудности при регистрации перехода права в виде описанных выше приостановления и отказа в регистрации, которые, возможно, не смогут быть устранены даже в судебном порядке. Безусловно, такая ситуация не является нормальной и требует более подробного правового урегулирования.

Однако в обратной ситуации – когда родители согласны приобрести долю, а опека возражает, – такой отказ органа опеки (который уже фактически является разрешением или согласием не на отказ от преимущественного права, а на распоряжение денежными средствами, принадлежащими несовершеннолетнему), безусловно, имеет правовое значение и может быть оспорен в суде. Если родители в такой ситуации действуют не в интересах ребенка (например, если покупка предлагается по явно завышенной цене, или его имущественные права будут ущемлены по иным причинам) – отказ опеки следует признать правомерным.

Источник: http://www.garant.ru/ia/opinion/author/mazuhina/516762/

Органы опеки и ипотека – как получить разрешение на покупку квартиры?

В данной статье вы ознакомитесь с правилами, когда требуется согласие органов опеки и попечительства (ООиП) на покупку жилья в ипотеку, с какими проблемами можно столкнуться, какие документы следует предоставить в ООиП.

Органы опеки и ипотека: в чём заключается связь?

Законодательное регулирование прав несовершеннолетних исходит из защиты их интересов, в том числе и в жилищной сфере: ребёнок не может быть лишён жилья, а ухудшение его жилищных условий недопустимо.

В связи с этим в обязанность органов опеки входит контроль за проживанием несовершеннолетних и сделок, совершаемых с их жилой собственностью. Важно, что до недавнего времени абсолютно все «жилищные» правоотношения с участием детей требовали получения одобрения со стороны эти исполнительных органов.

Сейчас купля-продажа квартиры (дома, доли) регулируется ООиП, только когда ребёнок является собственником (имеет долю) в продаваемой квартире или должен стать собственником в покупаемом жилье (например, если первоначальный взнос за ипотеку делается за счёт средств материнского капитала).

При оформлении ипотеки, где право собственности/долю на жилое помещение планируется оставить за ребёнком, органы опеки обязаны оценить все риски и дать согласие или отказать семье в приобретении жилья по данному виду кредитования. Это связано, с перестраховкой ООиП и риском невыплаты ипотечной суммы, что приведёт к изъятию жилого помещения.

Следовательно, ребёнку негде будет жить, или его условия намного ухудшатся. Данный вопрос имеет множество противоречий в сфере законотворчества и его исполнения. Нет конкретной базы в регулировании данной проблемы. Не все банки выдают ипотечное кредитование под залог покупаемой квартиры, если в нём участвуют дети. Если кредитная организация одобряет получение такого кредита, то одним из обязательных условий является получение разрешения от органов опеки и попечительства на совершение такой сделки.

В этом случае банк как бы перекладывает ответственность за несовершеннолетнего на ООиП и пытается обезопасить себя от убытков в случае неуплаты долга и, как следствие, беспроблемной продажи залоговой квартиры для погашения оставшейся суммы займа.

Как убедить органы опеки и получить разрешение на покупку квартиры в ипотеку?

Ипотека всегда связана с определенными рисками её невыплаты. Никто не может быть уверен в полной платёжеспособности на весь период выплаты долга: болезнь, получение нетрудоспособности, потеря работы — все эти факторы влияют на материальное положение.

Поэтому при подаче заявления на получение разрешения взять жильё в ипотеку необходимо подтвердить свое благополучное материальное положение и, главное, убедить опеку, что ребёнку будет намного удобней и комфортней проживать в новом жилье.

Сотрудник опеки самостоятельно на субъективном уровне оценивает ситуацию в каждой конкретной семье и, как правило, только от его сложившегося мнения семья получит либо не получит согласие на проведение сделки.

Для получения положительного ответа постарайтесь следовать следующим советам:

1. берите ипотеку на самую меньшую сумму, которую сможете осилить. Лучше занять денег или накопить для увеличения первого взноса и уменьшения суммы кредита. Чем меньше сумма займа, тем больше гарантий на одобрение;
2. по закону при купле-продажи у несовершеннолетнего доля в праве собственности не может стать меньше, чем в старом месте проживания. Поэтому для увеличения шансов на благосклонность со стороны опеки увеличьте долю ребёнка. К примеру, если его доля в предыдущей квартире составляла 1/3, то новая доля может составить 2/3;
3. предоставить расписку, гарантирующую покупку жилой площади несовершеннолетнему с продажи залогового помещения, в случае его неоплаты по кредитным обязательствам.

Для получения разрешения от органов опеки наряду с заявлением с просьбой дать согласие на подписание договора ипотечного кредитования, требуется собрать целый пакет подтверждающих справок.

• заручиться официальным согласием банка на выдачу ипотеки;
• найти реального покупателя на имеющееся жильё;
• подыскать конкретный вариант нового жилого помещения;
• получить от банка письменную гарантию, что ребёнок является собственником покупаемого жилья. Это достаточно длительная процедура: сначала продавец нового жилья оформляет договор купли-продажи и выделяет долю несовершеннолетнему. Затем составляется договор ипотеки с передачей в залог новой недвижимости.

Список необходимых документов, предоставляемый в ООиП:

• одобрение банком ипотеки с участием несовершеннолетнего;
• письменное согласие, что у ребёнка возникнет право собственности на покупаемую недвижимость;
• договоры купли-продажи на продаваемое и покупаемое жильё;
• правоустанавливающие документы на обе квартиры (купля-продажа, дарение, переход по наследству и т.д.);
• письменное заявление ребёнка, достигшего 14-летнего возраста, на согласие проведения данной сделки;
• паспорта родителей;
• свидетельства о рождении/паспорта детей;
• свидетельство о заключении брака;
• справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
• выписки из домовых книг;
• подтверждение материального положения родителей.

Как выглядит разрешение на приобретение ипотечного жилья?

Само заявление и все документы подаются лично в территориальный орган опеки и попечительства. С заемщиками проводится беседа сотрудниками отдела опеки. Если ребёнок достиг 14 лет, он также должен присутствовать.

Срок рассмотрения заявки от 14 до 30 дней. В это время сотрудники органа опеки могут затребовать дополнительные документы, повторно провести беседу с семьёй, выехать на квартиру и др.

По результатам проверки выдаётся приказ или распоряжение о разрешении/отказе в приобретении жилья под его залог. Он подписывается руководителем отдела территориального органа опеки и попечительства.

Если принято положительное решение, то в нем обязательно указывается адрес новой и старой (если имеется) квартиры, сумма ипотеки, доля несовершеннолетнего в покупаемой недвижимости. Отказ в выдаче разрешения должен быть мотивирован. Его можно обжаловать.

Итак, видно, что покупка недвижимости под залог с участием несовершеннолетних- это очень трудоёмкое занятие, которое отнимет много сил и времени.

Важно помнить, что существуют льготы для семей с детьми, которые собираются взять квартиру/дом в ипотеку:

1. по программе «Молодая семья» возможно отложение оплаты долга на срок, пока малыш не достигнет 3-х лет;
2. «Помощь молодым семьям» — возможность получить от государства субсидирование в размере до 40% от стоимости жилья.

+7 (499) 288-73-46

, Санкт-Петербург +7 (812) 317-70-86 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Мою ипотечную квартиру собрались покупать в ипотеку (сбер-сбер) мной был задействован мат. Капитал. Сейчас встал вопрос что банк не может одобрить объект без справки с органов опеки, опека ответила что справку такую дать может только после выделения долей. У покупателя только ипотечные деньги которые банк согласует только с разрешения о котором писал выше. Вопрос, для органов опеки подойдёт нотариально зверенное обязательство о выделении долей в другой квартире, и выдадут ли они справку для банка о разрешении продажи?

Источник: http://prozakon.guru/semejnoe-pravo/opeka-i-ipoteka.html

Документы для опеки при покупке и продаже квартиры несовершеннолетнего

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Требуется ли в настоящее время разрешение органов опеки при продаже доли в квартире, принадлежащей на праве собственности малолетнему ребенку (десятилетнего возраста)? Имеются ли какие-либо особенности (например, сбор дополнительных документов и др.) при оформлении сделки купли-продажи доли в имуществе, принадлежащем малолетнему ребенку?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего малолетним на праве собственности, во всех случаях требует предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Его наличие является необходимым условием регистрации соответствующей сделки, при этом для оформления этого разрешения понадобится письменное согласие ребенка десятилетнего возраста на отчуждение доли. С 01.02.2019 нотариус, удостоверивший договор купли-продажи недвижимости, с согласия сторон сделки самостоятельно направляет в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему необходимые документы.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сулейманов Марат

Ответ прошел контроль качества

15 августа 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Источник: http://www.garant.ru/consult/civil_law/1291347/

Как правильно составить заявление в органы опеки и попечительства на продажу квартиры – образец оформления

Многим необходим образец заявления в опеку при продаже квартиры. Однако в каждом отделении могут быть свои нюансы составления текста. Поэтому рекомендуется уточнять у специалистов, как правильно составить эту бумагу. Однако существуют общие требования к ней, учитывая которые возможно написать все заранее.

Процедура получения разрешения органов опеки и попечительства на продажу квартиры с последующей покупкой новой

Если у несовершеннолетнего есть доля в жилье, которое планируется продавать, то требуется обращаться в органы опеки для получения разрешения на сделку (ст. 37 ГК РФ, п 4 ст. 292 ГК РФ).

Алгоритм действий:

• заключение предварительных договоров купли-продажи, с покупателями имеющегося жилья и продавцами объекта, который планируется приобрести;
• обращение в орган опеки по месту регистрации (он находится в районной администрации, часы приема можно уточнить по телефону);
• предоставление документов на имеющееся жилье и на новое, в дополнение с заявлением на получение разрешения для реализации дома/квартиры (если ребенку более 14 лет, то необходим совместный с ним визит в учреждение);
• получение ответа в течение 10 дней (при высокой загруженности этот срок может продлеваться).

Новый объект должен быть не хуже по качеству, чем предыдущий. Размер доли детей может быть меньше, если стоимость 1 кв. м. в новом жилье выше. Однако несовершеннолетние не должны потерять в финансовом плане. Если стоимость площади эквивалентная, то надо выделять равнозначную долю в новом жилье.

Образец заявления в органы опеки на продажу квартиры или доли несовершеннолетнего

Специальные формы для составления подобного заявительного документа отсутствуют. Его пишут произвольно, от руки на бумаге формата A4.

• наименование отдела опеки и ФИО его начальника;
• ФИО родителей и их телефоны;
• ФИО собственников (в том числе детей) и реквизиты удостоверений личности и даты рождения;
• полный адрес объекта, который продается с указанием долей несовершеннолетних (иногда необходимо указать долевое и числовой соотношение);
• адрес объекта, где планируется выделить долю детям;
• перечень прилагаемых к заявлению документов;
• прошение на разрешение сделки;
• дата и подпись.

Образец заявления в опеку на обмен жилья

Независимо от того, планируется чистая продажа или обмен, необходимо предоставлять одинаковый пакет документов. Только в одном случае — это бумаги на имеющуюся собственность, а в другом на приобретаемую недвижимость.

В этом случае не возникает проблем при повторном переезде до достижения детьми 18 лет. Служба опеки не одобрит сделку, если качество нового жилья заметно уступает имеющемуся.

Так, оно должно располагаться в равнозначном районе и обладать такими же удобствами. Если новый объект находится за пределами города, то вероятность одобрения невысокая, нужно доказать, что ребенку там будет действительно лучше.

+7 (499) 288-73-46;
8 (800) 600-36-19

Это быстро и бесплатно!

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону:

+7 (499) 288-73-46;
8 (800) 600-36-19

Это быстро и бесплатно!

Список необходимых документов

Перечень документов стандартный, он включает в себя:

• все бумаги на жилье (кадастровый, технический паспорта, выписка из ЕГРП);
• предварительный договор купли-продажи;
• удостоверения личности всех участников сделки;
• нотариально заверенное согласие продавцов на участие в сделке несовершеннолетних;
• сведения от оценочной компании о состоянии жилья, в котором детям будет выделяться доля.

Родителям дается 3 месяца на предоставление несовершеннолетним доли в квартире/доме. Однако проще всегда определится с этим сразу при подаче бумаг в Росреестр во время регистрации сделки. Тогда можно сэкономить на оплате госпошлины.

Таким образом, без разрешения опеки продать жилье, которое полностью или частично принадлежит несовершеннолетним, невозможно. Однако вероятность одобрения высокая, если новый объект качественно лучше имеющегося.

+7 (499) 288-73-46

, Санкт-Петербург +7 (812) 317-70-86 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.
Источник: http://prozakon.guru/semejnoe-pravo/obrazets-zayavleniya-v-opeku-pri-prodazhe-kvartiryi.html

Продажа доли несовершеннолетнего в квартире – какие документы нужны для органов опеки?

Когда сделка осуществляется с участием несовершеннолетних, необходимо предоставить определенные документы для опеки при продаже квартиры. Только после получения разрешения на реализацию объекта можно выходить на сделку.

Игнорирование этого требования является нарушением действующего законодательства. Поэтому Росреестр откажет в регистрации перехода права собственности. Если по каким-то причинам сотрудники выполнят необходимые действия, сделку можно будет признать недействительной через суд.

Обязательно ли получать разрешение, если собственником квартиры является несовершеннолетний ребенок

Государство активно защищает права несовершеннолетних, поэтому продажа жилья должна происходить только с согласия государственных структур. Это требует дополнительного времени.

Существует несколько видов имущественных прав:

В каждом случае существуют определенные нюансы в получении разрешения на продажу жилья, также обращается внимание на:

• способ продажи (наличный/безналичный);
• присутствие обременений;
• возраст несовершеннолетнего.

Последнее особенно важно, так как до 6 лет ребенок считается недееспособным, с 6 до 14 лет у него частичная дееспособность, с 14 до 18 лет ограниченная, а с 18 лет полная (статьи 26—28 ГК РФ).

До достижения ребенком 18 лет необходимо получать разрешение на продажу жилья в органах опеки. При соблюдении определенных условий возможно выполнить необходимые манипуляции с недвижимостью при достижении ребенком 16 лет.

Процедура получения разрешения в органах опеки и попечительства

Необходимо выполнять все действия в определенной последовательности, чтобы сделка не была признана ничтожной. Лучше всего работать с агентством недвижимости. Опытные специалисты всегда подскажут, что именно необходимо делать в конкретно взятом случае. А команда юристов позволит проверить сделку начистоту.

Вот как все происходит:

Родители гарантируют, что предоставят детям долю в течение 6 месяцев после совершения сделки. В случае невыполнения обязательства, сделку можно аннулировать. Однако сегодня отсутствуют структуры, которые могли бы проверить выполнение этих требований, поэтому фактически возможно выделить долю несовершеннолетним и после истечения 6-месячного срока.

Какие нужны документы для опеки при продаже квартиры или ее части — полный список

Вместе с заявлением необходимо подавать следующие документы:

• паспорта обоих родителей;
• свидетельство о браке/расторжении брака;
• свидетельства о рождении детей;
• выписку из ЕГРП на каждого собственника отдельно;
• предварительный договор купли-продажи;
• технический и кадастровый паспорт жилья;
• справку о составе семьи;
• оценку стоимости объекта;
• подтверждение отсутствия задолженности по коммунальным платежам.

Заявление пишут родители, если несовершеннолетнему менее 14 лет. При достижении этого возраста он обязан заполнять его самостоятельно. Сделать это можно заранее, однако дата и подпись проставляются в присутствии специалиста отдела опеки.

Законом не предусмотрена специальная форма заявление, его пишут от руки на листе формата A4. Это основной перечень бумаг. Если не планируется выделять долю в новом жилье, то необходимо открыть счет в банке и положить на него сумму, эквивалентную стоимости продаваемого объекта.

Закон позволяет открывать вклад на ребенка в качестве компенсации при продаже жилья, где он является собственником. Однако не указано, в какой именно валюте он должен быть открыт. Главное, чтобы на момент внесения средств в валюте, она была эквивалентна требуемой сумме в рублях.

Дополнительно необходимо представить завещание и свидетельство о смерти наследодателя, бумаги, подтверждающие наличие обременения и разрешение на продажу от компании, в пользу которой оформлен залог. Если реализуется только часть жилья, то следует получить разрешение всех владельцев.

При вынесении решения специалисты отдела опеки обращают внимание на следующие параметры:

• предоставляемая в собственность площадь в новом жилье;
• уровень развития инфраструктуры;
• условия проживания;
• соответствие жилья социальным нормам.

Важно, чтобы имущественные права ребенка не были нарушены. Если новый объект будет хуже имеющегося, то органы опеки не одобрят реализацию жилья. При открытии счета на имя ребенка необходимо понимать, что воспользоваться деньгами он сможет только после наступления совершеннолетия.

Поэтому требуется исходить из потенциальных рисков при выборе наилучшего варианта. Органы опеки точно запретят продажу жилья, если несовершеннолетнему не будет выделяться доля или когда ее цена меньше стоимости доли в действующей квартире.

Также отказ последует в случаях:

• жилье досталось по завещанию, однако преемник еще не вступил в наследство;
• новое жилье находится на стадии строительства, при этом проект завершен менее чем на 5%;
• новая квартира пребывает в аварийном состоянии;
• недоступность прописки в новом жилье;
• отказ одного из родителей от продажи.

+7 (499) 288-73-46;
8 (800) 600-36-19

Это быстро и бесплатно!

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону:

+7 (499) 288-73-46;
8 (800) 600-36-19

Это быстро и бесплатно!

Перечень необходимых бумаг для покупки жилья

Если вместе с продажей происходит сразу и покупка, то необходимо предоставлять одновременно с указанными выше бумагами:

• оценку стоимости покупаемого жилья;
• кадастровый и технический паспорта;
• прелиминарный договор купли-продажи;
• справку о составе семьи продавца;
• информацию об обременении (при наличии);
• ипотечный договор (если покупка происходит с привлечением банковских средств);
• справку о состоянии счета маткапитала (при покупке с использованием государственных денег).

При продаже с одновременной покупкой, необходимо указывать в заявлении полные адреса обоих объектов недвижимости, ФИО, даты рождения и реквизиты документов, удостоверяющих личность всех участников сделки, размер выделяемой доли.

Закон позволяет выделять любую площадь, поэтому многие предоставляют детям 1/100, чтобы при продаже объекта не возникало проблем с покупкой новой квартиры.

Сегодня сделки с участием несовершеннолетним происходят достаточно часто. Обычно это связано с приобретением жилья с расходованием средств маткапитала. Родители обязаны выделить детям долю в объекте недвижимости, если он приобретается с использованием бюджетных денег.

Таким образом, при участии несовершеннолетнего в продаже квартиры, настоятельно рекомендуется работать с агентством недвижимости. Тогда точно все будет выполнено правильно и без рисков признания сделки ничтожной.

+7 (499) 288-73-46

, Санкт-Петербург +7 (812) 317-70-86 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.
Источник: http://prozakon.guru/semejnoe-pravo/zashhita-prav/dokumentyi-dlya-opeki-pri-prodazhe-kvartiryi.html

Процедура прохождения опеки при продаже квартиры

Если совершается продажа квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему, то в этой сделке обязательно должны принимать участие органы опеки. Не имеет значения полностью эта недвижимость принадлежит ребенку или только ее доля, органы опеки обязаны проследить, чтобы права несовершеннолетнего не были нарушены.

Возможны два варианта сделки с недвижимостью несовершеннолетнего

• продажа без приобретения нового жилья;
• продажа с последующей покупкой другого жилья.

Если это просто продажа без покупки нового жилья

Рассматривается вариант, когда на имя несовершеннолетнего открывается счет в банке, а на него зачисляется сумма, не меньшая, чем стоимость доли ребенка в продаваемой недвижимости. В органы опеки предоставляются бумаги, подтверждающие эти действия.

Но даже если выполнено это условие, и деньги лежат на счету несовершеннолетнего, органы опеки не позволят выписать его «на улицу», поэтому, даже если недвижимость продается без цели приобретения нового жилья, родители или опекуны ребенка должны предоставить ребенку прописку в другом жилье.

Если осуществляется продажа с целью сразу приобрести новое жилье

Родители или опекуны обязаны провести сделку таким образом, чтобы права несовершеннолетнего ничем не были ущемлены, а значит и новая собственность не должна уступать старой. Она может быть дороже, большей по метражу, но никак не дешевле и меньше чем та собственность, которая была у ребенка. Меньше она может быть только в том случае, если ребенок переезжает в лучший район. Обычно в опеке смотрят на стоимость доли, важно что бы она не была меньше той, который владеет ребенок.

В этом случае оформляется альтернативаная сделка, при которой продажа собственности будет проводиться одновременно с покупкой новой, где необходимо будет выделить долю несовершеннолетнему. Здесь сложность состоит в том, что одновременно будут регистрироваться сразу две сделки, поэтому нужно договариваться и с покупателем вашей квартиры и с продавцом квартиры которую вы решили купить. При отчуждении старой собственности ребенок сразу получает новую. Это довольно сложный процесс, поэтому лучше доверить его провести агентству недвижимости.

Условия получения разрешения на продажу квартиры от опеки

Самое главное — исключение нарушения имущественных прав несовершеннолетнего, именно для этого государство и обязывает органы опеки проверять и сопровождать сделки, где собственниками выступают дети. Поэтому выделяются особые критерии, без которых проведение сделки невозможно:

Порядок обращения в органы опеки

Для получения разрешения на продажу недвижимости в органы опеки должны обратиться все участники сделок с паспортами. Если кто-то не может присутствовать, то за него это должно сделать доверенное лицо, которое получило доверенность у нотариуса. Обязательно должны присутствовать родители (опекуны) и сам ребенок, если он достиг 14-ти лет.
Необходимые документы в опеку для продажи квартиры:

• заявления (всех собственников продаваемого имущества, родителей, самого несовершеннолетнего, если ему исполнилось 14 лет);
• свидетельство о рождении несовершеннолетнего;
• свидетельства о собственности на квартиру;
• кадастровый паспорт;
• выписка из домовой книги.

На новое жилье, собственником которого будет выступать ребенок предоставляется:

• свидетельства собственности;
• кадастровый паспорт;
• выписка из домовой книги.

При подаче документов сотрудник органов опеки также проведет беседу для выяснения обстоятельств, а после начнется процедура рассмотрения заявления, которая может составлять около двух недель.
Только после того как опека дала добро можно завершать сделку. Сложность будет состоять в том, что вся эта процедура займет некоторое время, поэтому необходимо искать такую недвижимость, продавец которой будет готов ждать улаживание формальностей. Покупатель недвижимости, которая полностью или частично является собственностью несовершеннолетнего, тоже должен согласиться на более долгую процедуру оформления.

Источник: http://etagrealty.ru/praktika/prodazha-kvartiry/protsedura-prokhozhdeniya-opeki-pri-prodazhe-kvartiry/