Доверительное управление недвижимым имуществом

Сегодня рассмотрим тему: "Доверительное управление недвижимым имуществом". На сайте собраны и структурированы материалы ведущих изданий. Если появились вопросы, то вы всегда можете их задать дежурному консультанту на сайте.

Статья 30. Доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом

Статья 30. Доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом

Согласно ст. 1012 ГК РФ договор доверительного управления это договор, по которому одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая обязуется осуществлять управление имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к управляющему, и последний обязан во всех сделках с третьими лицами указывать, что он действует в качестве доверительного управляющего, т.е. подчеркивая тем самым, что данная сделка совершается не в его личных интересах, а в интересах третьего лица. Несмотря на это, доверительный управляющий не является представителем, поскольку не являются представителями лица, действующие хотя и в чужом интересе, но от своего имени. Это позволяет относить доверительное управление к видам ограничения (обременения) права собственности.

Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия.

В случаях, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом, доверительным управляющим может быть гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация, за исключением учреждения.

Порядок заключения, исполнения и прекращения договора установлен в гл. 53 ГК РФ. Наибольшее значение для соблюдения процедуры государственной регистрации передачи недвижимости от собственника к управляющему при заключении договора имеет ст. 1017 ГК. Она включает в себя два важнейших требования к форме договора доверительного управления недвижимостью: а) его форма должна соответствовать форме договора продажи недвижимости; б) передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности. Несоблюдение этих двух требований влечет за собой недействительность договора.

Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет.

Статья 1013 ГК РФ исключает возможность передачи в доверительное управление объектов иных вещных прав, нежели права собственности. В таком положении находится государственное или муниципальное имущество, переданное в хозяйственное ведение или оперативное управление унитарному предприятию или учреждению. Указанное имущество может стать предметом договора доверительного управления только после прекращения по основаниям, предусмотренным законом, названных вещных прав на него и возврата собственнику.

Государственной регистрации подлежит не сам договор, а передача недвижимого имущества в доверительное управление. С точки зрения процедуры она аналогична государственной регистрации перехода права собственности при продаже недвижимости и начинается с подачи учредителем управления и доверительным управляющим заявления о регистрации передачи имущества в доверительное управление. К заявлениям должны быть приложены подписанные оригинал договора и акт приема-передачи имущества, а также оригиналы правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности учредителя управления на передаваемое в управление имущество.

В процессе регистрации передачи в доверительное управление предприятия к акту или иному документу о его передаче должны быть приложены: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и срока их требований (ст. 561 и 563 ГК РФ).

Удостоверяется государственная регистрация штампом регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание договора доверительного управления имуществом (п. 77 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Доверительное управление может быть учреждено при: необходимости управления недвижимым имуществом подопечного, лица, над которым установлено попечительство в форме патронажа, лица, признанного безвестно отсутствующим, умершего.

Во всех указанных случаях в органы регистрации прав должны быть представлены документы о назначении конкретного лица опекуном, попечителем, решение органа опеки и попечительства о назначении управляющего и др.

Что касается возможности управляющего распоряжаться имуществом учредителя, то она возникает после государственной регистрации передачи такого имущества в управление. Законом определено, что распорядиться недвижимостью возможно только в случае, если это прямо предусмотрено в договоре.

Опека и попечительство устанавливаются над гражданином:

опека — над малолетними в возрасте до 14 лет, над гражданами, признанными судом недееспособными вследствие психического расстройства,

попечительство — над несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет; над гражданами, ограниченными судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами.

Попечитель в отличие от опекуна непосредственно в сделки не вступает. В соответствии с п. 2 ст. 33 ГК РФ он лишь дает согласие на совершение самим подопечным сделок по распоряжению его недвижимостью.

Обязательное проведение государственной регистрации передачи недвижимости опекуну, как вида ограничения (обременения) права собственности подопечного не требуется.

Однако, это не исключает возможности проведения государственной регистрации опеки добровольно, по заявлению органов опеки и попечительства или опекуна, что позволило бы избежать случаев совершения опекуном сделок по распоряжению имуществом подопечного от своего имени и в своих интересах, а также совершения самим подопечным либо его незаконными представителями.

В случае регистрации опеки необходимо учитывать, что она может быть проведена лишь в случае, если право собственности (иное вещное право) на недвижимость самого подопечного зарегистрировано.

Регистрация сделок, совершаемых опекуном с недвижимостью подопечного в отличие от добровольной регистрации передачи недвижимости под опеку, обязательна.

Одним из основных документов в этом случае будет согласие органа опеки и попечительства на совершение конкретной сделки по отчуждению недвижимого имущества подопечного. Заявление на осуществление государственной регистрации подается в регистрирующий орган от имени подопечного.

Подтверждением полномочий опекуна является опекунское удостоверение либо постановление (решение) органа опеки и попечительства о назначении его опекуном.

Согласно ст. 40 ГК РФ опека над совершеннолетним гражданином прекращается после вынесения судом решения о признании его дееспособным, а над малолетним — по достижении последним 14-летнего возраста. В этом случае гражданин, осуществлявший обязанности опекуна, становится попечителем несовершеннолетнего без вынесения об этом дополнительного решения.

Читайте так же:  Четыре способа, как можно сдать билет на автобус обратно в кассу

Попечительство над гражданином, признанным ограниченно дееспособным, прекращается после отмены ограничения дееспособности решением суда.

Попечительство над несовершеннолетними прекращается без особого решения по достижении несовершеннолетними 18 лет, также при вступлении их в брак и в других случаях приобретения ими полной дееспособности до достижения совершеннолетия (п. 2 ст. 21 и ст. 27 ГК РФ).

Источник: http://base.garant.ru/5810831/7d6bbe1829627ce93319dc72963759a2/

Доверительное управления недвижимостью

Собственники недвижимости все чаще используют механизм доверительного управления, позволяющий получать прибыль от недвижимых объектов практически без временных затрат.

Доверительное управление недвижимостью подразумевает передачу от собственника имущества доверительному управляющему части прав по распоряжению этим имуществом для сдачи его в аренду.

Аренда жилых и нежилых помещений приносит их владельцу неплохой доход в виде ежемесячных арендных платежей. Однако поиск арендаторов, сдача в аренду недвижимости, оформление всей договорной документации, контроль за сохранностью переданного в аренду имущества и получение ежемесячных платежей требуют времени.

Если у гражданина имеется лишь одна квартира, он может выполнять все необходимые юридические действия сам. Однако если собственнику недвижимости принадлежит несколько помещений, временные затраты на сдачу в аренду всех объектов существенно возрастают. В этом случае доверительное управление недвижимым имуществом является хорошим вариантом для собственника.

В результате доверительного управления собственник недвижимых объектов получает прибыль, не тратя собственных сил и времени. Его прибыль конечно немного уменьшается, за счет выплаты вознаграждения доверительному управляющему. Чаще всего доверительное управление объектами недвижимости применяется, если:

  • у собственника недвижимости имеется несколько объектов (как правило, речь идет о лицах, инвестирующих в недвижимость с целью получения дохода);
  • собственник квартиры или другого недвижимого объекта уезжает на длительное время;
  • отъезд собственника имущества на постоянное место жительства за границу без продажи квартиры.

Функции доверительного управляющего

После заключения соглашения о доверительном управлении недвижимостью доверительный управляющий может выполнять следующие функции:

  • поиск арендаторов, отвечающим требованиям собственника недвижимости, с целью получения наибольшей возможной прибыли;
  • подготовка и оформление договора аренды переданного в доверительное управление объекта недвижимости;
  • получение ежемесячной платы за аренду помещения и контроль за своевременностью выплат;
  • оплата всех коммунальных платежей или контроль своевременности оплаты, если по договору коммунальные платежи оплачивает не сам арендатор помещения;
  • надзор за сохранностью вверенного имущества;
  • оказание любых бытовых услуг (установка сигнализации, ремонт помещения, вызов коммунальных служб, клиринговых компаний и т.п.);
  • страхование недвижимых объектов и другого имущества от риска утраты;
  • разрешение спорных ситуаций с арендаторами;
  • другие услуги, оговоренные сторонами в договоре.

Узнайте, как можно оформить социальную ипотеку для бюджетников.

Где взять выписку из домовой книги, вы можете узнать здесь.

Правовое регулирование и особенности реализации доверительного управления недвижимостью

Несмотря на все преимущества доверительного управления помещениями и другими недвижимыми объектами, реализация этого механизма на практике может вызвать у собственника помещений немало трудностей.

Чтобы их избежать, необходимо четко следовать нормам гражданского законодательства, регулирующего правоотношения по доверительному управлению.

Правовой основой, на которой строятся отношения владельца недвижимости (учредителя управления) и доверительного управляющего является договор доверительного управления недвижимостью. Требования к форме, порядку регистрации и условиям данного договора установлены в 53 главе российского ГК. На основании этого соглашения:

  1. Учредитель управления передает принадлежащую ему недвижимость в доверительное управление другой стороне, то есть доверительному управляющему, на обозначенный в договоре срок;
  2. Доверительный управляющий в свою очередь берет по договору на себя обязанность осуществлять управление вверенным ему имуществом с учетом интересов собственника помещения либо иного указанного им гражданина (или юридического лица), который в данном случае буде выступать выгодоприобретателем.

Согласно нормам ГК соглашение о доверительном управлении недвижимостью должно заключаться в той же форме, что и соглашение о продаже недвижимости. Следовательно, доверительное управление должно быть оформлено письменно в виде одного документа, на котором ставится подпись сторон.

Несоблюдение данного требования может повлечь для сторон неблагоприятные правовые последствия, а именно признание заключенного соглашения недействительным.

Передача объекта недвижимости от собственника к доверительному управляющему требует осуществления государственной регистрации, которая проводится в том же порядке, что и по соглашению о продаже недвижимости. При этом регистрируется не сам договор, а непосредственная передача прав.

Часто возникают вопросы, нужно ли регистрировать дополнения либо изменения к названному договору. Поскольку регистрации подлежит только сам переход недвижимости, любые изменения в соглашении, касающиеся порядка доверительного управления и не затрагивающие переход прав на предмет договора, не нуждаются в регистрации. Достаточно оформить эти изменения в виде письменных приложений к основному соглашению сторон.

Соглашение о доверительном управлении заключается на срок не более 5 лет. В случае, если ни собственник помещения, ни доверительный управляющий не заявили по окончанию этого срока о своем намерении расторгнуть договор, соглашение о доверительном управлении считается пролонгированным на такой же срок и на тех же условиях, что и первоначальное соглашение.

Порядок исполнения и вступления в силу соглашения о доверительном управлении недвижимостью имеет определенные особенности. Так, в законодательстве указано, что выполнение условий соглашения сторонами до государственной регистрации не признается основанием для каких-либо изменений правоотношений сторон с третьими лицами.

Из этого законодательного требования следует, что момент вступления в силу договора доверительного управления для сторон и для третьих лиц не всегда совпадает. Стороны соглашения могут прописать, что договор начинает действовать с определенной даты или с момента подписания.

Кроме того, стороны могут начать выполнять свои обязательства по договору (к примеру, передать имущество). Тем не менее, для арендаторов этих помещений, выступающих предметом договора доверительного управления, коммунальных служб и других третьих лиц заключенное соглашение вступает в силу только после проведения процедуры государственной регистрации.

Следовательно, до указанного момента все права и обязательства перед третьими лицами несет не доверительный управляющий, а сам собственник помещения или другого объекта недвижимости.

Другие особенности доверительного управления

При заключении соглашения о доверительном управлении недвижимостью собственнику помещений следует обратить внимание на следующие моменты:

1) При оформлении доверительного управления сданной в аренду недвижимости нужно уведомить всех арендаторов о заключении соответствующего договора.

Читайте так же:  Заявление в прокуратуру о невыплате заработной платы

Это требование не является императивной нормой и не требует обязательного выполнения, однако оповещение контрагентов в данной ситуации является весьма разумным.

С одной стороны, передача помещения в управление никак не затрагивает интересы арендаторов, поскольку их соглашения с учредителем управления сохраняют свою силу.

С другой стороны, доверительный управляющий осуществляет все сделки с вверенным ему имуществом от своего имени. Поэтому и доверительный управляющий, и собственник помещений заинтересованы в том, чтобы своевременно известить всех контрагентов о факте заключения соглашения о доверительном управлении.

Это нужно, чтобы арендаторы выплачивали арендную плату именно доверительному управляющему и к нему же обращались по другим вопросам, связанным с реализацией договора аренды.

На практике, чаще всего в указанном случае оформляется дополнительное соглашение к основному договору аренды о перемене лиц в обязательстве. Если договор аренды заключен больше чем на 1 год, все соглашения к нему необходимо регистрировать (651 статья ГК).

2) При проведении любых сделок с вверенной ему недвижимостью доверительный управляющий обязан обозначать свой правовой статус и свои полномочия. При подписании любых документов, касающихся недвижимости, которая передана в доверительное управление, управляющий должен ставить отметку «Д.У.».

Если правовые действия управляющего не требуют письменного оформления, контрагент должен быть информирован о том, что все эти действия осуществляются именно доверительным управляющим.

3) Согласно ГК доверительный управляющий вправе рассчитывать не только на получение от учредителя управления вознаграждения за оказанные услуги, но и на компенсацию всех обоснованных расходов, касающихся доверительного управления вверенным объектом недвижимости.

Источник: http://infonedvizhimost.com/kvartira/doveritelnoe-upravlenie/nedvizhimostyu.html

Доверительное управление недвижимостью

Елена Ситникова, к.ю.н.,
юрист АКГ «Интерэкспертиза»

Передача недвижимого имущества в доверительное управление – удачное решение проблемы эффективности его использования. Однако его реализация на практике может вызвать у собственника немало трудностей. Избежать их поможет точное соблюдение гражданского законодательства Российской Федерации.

Как правило, недвижимое имущество обеспечивает его владельцу не только получение доходов. С его содержанием и использованием связано множество хлопот. Из-за этого в последнее время все больше собственников предпочитает сдавать имеющуюся у них недвижимость в доверительное управление. В результате они только получают прибыль от использования своего имущества – правда, за вычетом расходов на его содержание и вознаграждение доверительного управляющего. Необходимо отметить, что доверительное управление недвижимым имуществом имеет свои особенности по сравнению с доверительным управлением ценными бумагами. Это приводит к возникновению на практике множества вопросов.

Договор вступает в силу

Напомним, что из себя представляет договор доверительного управления имуществом. Одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление. Другая же сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) (п. 1 ст. 1012 ГК РФ). Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. При этом передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество (п. 2 ст. 1017 ГК РФ).

В то же время в порядке исполнения договора продажи недвижимости существует одна особенность. Его исполнение до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ). Таким образом, стороны договора доверительного управления могут предусмотреть в нем, например, что договор вступит в силу со дня его подписания. Они могут даже сразу передать имущество. Однако для третьих лиц – арендаторов или организаций, оказывающих коммунальные услуги, – дело обстоит немного иначе. Для них договор вступит в силу только с даты государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление. Это положение обязательно необходимо учитывать. До регистрации передачи имущества все права и обязанности перед третьими лицами несет сам собственник, а не доверительный управляющий.

Несоблюдение требований о регистрации передачи имущества влечет за собой недействительность самого договора доверительного управления.

Регистрировать или нет

Соглашение об изменении или расторжении договора, по общему правилу, заключается в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). В соответствии со статьей 1017 Гражданского кодекса, договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора. Из этого следует, что и все дополнительные соглашения к договору доверительного управления также должны быть обязательно заключены в письменной форме.

Как следует из положений гражданского законодательства РФ, сам договор доверительного управления недвижимым имуществом в государственной регистрации не нуждается. Регистрировать нужно только передачу недвижимого имущества в доверительное управление. Соответственно, если изменения и дополнения к договору касаются не непосредственно недвижимого имущества, а лишь порядка управления им, то регистрации они также не требуют.

Видео (кликните для воспроизведения).

Арендаторов следует информировать

Согласно статье 1012 Гражданского кодекса, передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. При этом, осуществляя доверительное управление имуществом, управляющий вправе совершать в отношении него любые действия в интересах выгодоприобретателя (п. 2 ст. 1012 ГК РФ). Естественно, они должны осуществляться в строгом соответствии с договором доверительного управления. Необходимо учитывать, что сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени (п. 3 ст. 1012 ГК РФ). При этом он должен указать, что действует в качестве такого управляющего.

Таким образом, передача недвижимого имущества в доверительное управление никоим образом не сказывается на арендаторах: их договоры с собственником имущества сохраняют свою силу. Однако собственник и доверительный управляющий заинтересованы в том, чтобы довести до сведения арендаторов факт заключения договора управления имуществом. Это нужно для того, чтобы свои обязательства по договору аренды арендаторы исполняли доверительному управляющему. К нему же им надлежит обращаться и за реализацией своих прав по договору аренды. Сделать это можно, заключив дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества о перемене лиц в обязательстве. При этом необходимо учитывать, что договоры аренды здания или сооружения, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ). Соответственно, необходимо регистрировать и все дополнительные соглашения к таким договорам аренды.

Читайте так же:  Обязательна ли процедура страхования жизни при ипотеке или нет

Что же касается договоров аренды, которые будут заключены доверительным управляющим в период действия договора доверительного управления, то вопросов здесь не возникает. К ним будут применяться обычные правила договора аренды. Единственной особенностью будет являться тот факт, что они будут заключены не самим собственником имущества, а его доверительным управляющим.

Где должна стоять отметка

Как уже было сказано, при совершении сделок с переданным в управление имуществом доверительный управляющий должен указать, что является таковым. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве. В письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего должна стоять пометка «Д.У.».

На практике часто возникает вопрос о том, на каких именно документах она должна проставляться. Только при подписании договоров, дополнительных соглашений, писем и т. п. – или во всех случаях, когда организация выступает в качестве доверительного управляющего? Например, зачастую отметка «Д.У.» проставляется не только в тех или иных документах, адресованных доверительному управляющему, но и в платежных поручениях на уплату его каких-либо сумм. Так, ряд организаций ставит пометку «Д.У.» рядом с наименованием управляющего даже в поручениях на уплату арендной платы. Это не совсем верно. В соответствии с Положением Центрального Банка РФ от 3 октября 2002 года № 2-П «О безналичных расчетах в Российской Федерации» (п. 2.10), расчетные документы должны содержать ряд реквизитов. В частности, наименование получателя средств, номер его счета и идентификационный номер налогоплательщика (ИНН). Между тем, следует обратить внимание на тот факт, что пометка «Д.У.» не является частью наименования организации. Таким образом, в соответствии с требованиями названного Положения, в платежном поручении не следует указывать пометку «Д.У.». В графе же «Назначение платежа» платежного поручения, на наш взгляд, следует сделать ссылку на документ, в соответствии с которым производится платеж.

Таким образом, использование пометки «Д.У.» не должно вступать в противоречие с нормативными актами, устанавливающими порядок оформления документов в той или иной сфере.

Как не обидеть управляющего

Принимая недвижимое имущество в доверительное управление, многие доверительные управляющие ставят перед собственником следующий вопрос. Они просят выделить им под офис часть помещений в передаваемом здании для реализации функций по договору доверительного управления. Здесь необходимо учитывать, что управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом (п. 3 ст. 1015 ГК РФ). В связи с этим очень важно правильно оформить такие отношения. Можно предложить несколько способов решения этой проблемы. Наиболее простой – это исключить из состава передаваемого в доверительное управление имущества помещения, которые управляющий собирается использовать под офис. Вместо этого следует сдать их ему в аренду по отдельному договору. Например, в доверительное управление может быть передано здание за исключением комнат № 1-15 на первом его этаже.

Согласно статье 1023 Гражданского кодекса, доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления. Также ему необходимо возместить обоснованные расходы, произведенные при доверительном управлении имуществом. Делать это следует за счет доходов от использования этого имущества. В связи с этим, в договоре доверительного управления можно предусмотреть следующее. Право пользования помещением в здании, переданном в доверительное управление, можно рассматривать как одну из составных частей такого вознаграждения. Также в договоре можно установить, что право пользования частью помещения в здании, переданном в доверительное управление, является компенсацией расходов управляющего. При этом такая часть помещения должна учитываться доверительным управляющим отдельно от имущества, переданного ему в доверительное управление.

Совет: не торопитесь с передачей

Владимир Мещеряков, руководитель авторского коллектива книги «Годовой отчет-2004», глава экспертной коллегии журнала «Практическая бухгалтерия»

Заострю внимание читателей на одном спорном моменте, связанном с передачей недвижимого имущества в доверительное управление. Он напрямую связан с минимизацией налогообложения.

Не секрет, что часто у материнской компании возникает необходимость в передаче имущества (в том числе недвижимого) своей дочерней структуре. При этом, как правило, более предпочтительной для собственника группы оказывается передача на безвозмездной основе. Такой способ позволяет избежать уплаты налога на прибыль. Норма, указывающая на это, содержится в подпункте 11 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса.

Однако сочетание безвозмездной передачи недвижимого имущества с последующей его передачей в доверительное управление таит серьезную проблему. В том же подпункте Налогового кодекса есть такие слова: полученное имущество не признается доходом, если в течение года со дня его получения оно не передается третьим лицам. Возникает вопрос: что же подразумевается здесь под словом «передача»? Ответ на этот вопрос можно найти в письме Минфина России от 14 октября 2004 г. № 03-03-01-04/1/75. В нем однозначно указано, что в данное понятие включается и передача имущества в доверительное управление.

Вывод из этого прост. Если полученная дочерней компанией недвижимость была передана в доверительное управление в течение одного года, то заплатить налог на прибыль все-таки придется. Поэтому, если группа компаний серьезно заинтересована в минимизации налогообложения, советую не торопиться с передачей такого имущества в доверительное управление. Проведя его безвозмездную передачу, необходимо выждать срок, не меньше одного года.

Источник: http://www.klerk.ru/boss/articles/18992/

Договор доверительного управления недвижимым имуществом

В целях экономии собственного времени нередко владельцы недвижимости передают частичные права распоряжения другим лицам. Такая возможность предусмотрена как в отношении коммерческой, так и жилой недвижимости. Расскажем в статье, какие особенности имеет такая передача прав и как оформить договор доверительного управления недвижимым имуществом.

Доверительное управление имуществом – общая информация

Доверительное управление подразумевает передачу имущества от одного (учредителя управления) другому лицу (доверительному управляющему) на определенный срок в доверительное управление. При таком виде сделки управляющий должен действовать в интересах учредителя или третьего лица – выгодоприобретателя.

Читайте так же:  Как написать исковое заявление о возмещении материального ущерба

Доверительное управление не влечет за собой переход права собственности.

Такой вид отношений актуален, к примеру, если у человека в собственности есть несколько недвижимых объектов, которые он сдает в аренду. На это уходит много времени, поэтому граждане оформляют договор доверительного управления, избавляясь от необходимости тратить свое время и силы. Не менее актуальна передача управления, если владелец переезжает на ПМЖ за границу или будет долго отсутствовать по иной причине.

Однако не все объекты недвижимости могут стать предметом доверительного управления. Запрещено заключать подобные сделки в отношении:

  • леса;
  • водоемов;
  • недр;
  • недвижимости, находящейся в муниципальной или государственной собственности.

Как правило, объектом является имущество, в результате использования которого можно получить прибыль. А вот сами деньги не могут быть переданы в управление – только в составе имущества компании.

Часто возникает вопрос, может ли быть предметом доверительного управления залоговый объект недвижимости. Согласно ст. 1019 ГК РФ, это допускается. При этом для залогодержателя в правовом смысле ничего не меняется. Однако собственник обязан уведомить управляющего о том, что имущество имеет обременения.

Доверительный управляющий получает за оказываемые услуги определенный гонорар. Помимо непосредственно управления недвижимостью на него налагается обязанность своевременно уплачивать необходимые платежи за услуги ЖКХ, а также следить за сохранностью имущества владельца.

Можно выделить основные функции управляющего, если предполагается сдача объекта в аренду:

  • поиск арендаторов, которые по характеристикам отвечают требованиям собственника имущества;
  • заключение договора аренды;
  • получение ежемесячной арендной платы;
  • контроль над своевременностью перечисления оплаты;
  • оказание бытовых услуг при необходимости (ремонт, вызов коммунальных служб, установка сигнализации и т.д.);
  • страхование объекта от риска утраты;
  • решение спорных вопросов с арендаторами;
  • иные услуги, если они прописаны в тексте договора.

Как и любые правовые отношения, доверительное управление имеет юридические нюансы и особенности. Рассмотрим их далее.

Особенности доверительного управления недвижимостью

Отношения между учредителем управления и управляющим регулируются Главой 53 ГК РФ. Основой таких отношений с правовой точки зрения выступает договор доверительного управления недвижимым имуществом.

Согласно ГК РФ, договор составляется в письменной форме и подлежит государственной регистрации. В противном случае он будет признан не действительным.

Если в существующий договор будут вноситься корректировки и дополнения, которые не затрагивают передачу прав на предмет управления, то их регистрировать не нужно. Регистрации подлежит только основной переход прав.

Срок договора не может составлять более пяти лет. Если по окончанию этого периода стороны не заявили о намерении расторгнуть соглашение, то договор будет считаться пролонгированным на тот же срок и на аналогичных условиях, что и изначальный документ.

Документ в полной мере вступает в законную силу с момента прохождения процедуры государственной регистрации в Росреестре. До того, как это произойдет, действия сторон не могут служить основанием для изменения их правоотношений с третьими лицами (к примеру, с коммунальными службами, арендаторами и т.д.).

Таким образом, если даже стороны пропишут в договоре, что он вступает в силу с момента подписания или с конкретной даты, до прохождения госрегистрации, все обязательства перед третьими лицами будет нести собственник, а не управляющий.

При оформлении договора доверительного управления собственнику следует обратить внимание на ряд нюансов. В первую очередь, если предмет сделки сдан в аренду, следует уведомить о заключении соглашения с управляющим арендаторов. Это не входит в обязанности собственника, но такие действия будут разумны, ведь от его лица на срок договора будет действовать другой человек. Оповестить арендаторов следует для того, чтобы они обращались по всем вопросам к управляющему и ему же передавали арендную выплату.

Договор аренды между собственником и арендатором остается в силе. К нему необходимо оформить дополнительное соглашение о перемене лиц в обязательстве. В случае, когда договор аренды заключался на срок более года, соглашение к нему необходимо зарегистрировать в Росреестре (ст. 651 ГК РФ).

Проводя какие-либо сделки в отношении предмета доверительного управления, управляющий обязан доносить до контрагентов свой правовой статус. При постановке подписи на документах он должен проставлять отметку «Д.У.».

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Источник: http://estatelegal.ru/nedvizhimost/prochie-sdelki/dogovor-doveritelnogo-upravleniya-nedvizhimym-imushhestvom/

Кому передать в доверительное управление недвижимость, как правильно составить договор по образцу?

Основное предназначение данной статьи – ознакомление собственников коммерческой и дополнительной жилой недвижимости с возможностью получения дополнительного дохода, особенностями правового регулирования этого вида деятельности, его налогообложения и управления.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Что такое доверительное управление за вознаграждение или на договорной основе?

Согласно п. 1 ст. 1013 ГК РФ, объектами доверительного управления недвижимостью могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество.

Это вид услуг на рынке недвижимости, имеющий четкое законодательное и налоговое регулирование. Суть этого процесса – передача управления своего недвижимого имущества третьему лицу на договорной основе, которое находит клиентов на его использование, после чего получает вознаграждение. Часть денег оставляет себе, а часть передает владельцу.

Правовое регулирование этой сделки с недвижимым имуществом

Правовое регулирование осуществляется на основании главы 53 ГК РФ «Доверительное управление имуществом» и другими нормативными актами РФ, с которыми можно будет ознакомиться далее по тексту.

Бухгалтерский и налоговый учет

Согласно п. 1 ст. 1018 ГК РФ; п. 2 Указаний, утв. Приказом Минфина от 28.11.2001 № 97н, имущество, которое передается в доверительное управление, управляющему следует отражать на отдельном балансе (технически это можно сделать, например, в отдельной бухгалтерской базе) и вести по нему самостоятельный учет.

Читайте так же:  Какую систему налогообложения и ип выбрать при открытии мясного магазина

Тонкости налогообложения

Налогообложение с прибыли, полученной от доверительного управления, можно разделить на две части:

  • налогообложение для управляющего (и компании);
  • налогообложение для владельца.

В первом случае управляющий освобожден от обложения налогом на имущество, подконтрольное ему на момент сдачи налоговой декларации. Налог же на прибыль высчитывается для всех сторон в процессе, на управляющего возлагается обязанность ведения учета получения доходной и расходной частей в рамках договора, заключенного между владельцем и компанией. (см. ст. 332 НК РФ, п. 1 ст. 276 НК РФ).

На основании этих данных участники договорных отношений обязаны по методу начисления определить доход и расход и учесть все данные при уплате налога на прибыль.

Исключением из данного правила становится тот случай, когда учредителем является иностранная организация, которая не имеет официального постоянного представительства в России. В таком случае управляющий используется в роли налогового агента, проводя вычеты налога на прибыль с дохода иностранной компании, после чего проводит платежи в бюджет, исходя из требования Налогового кодекса России (см. п. 6 ст. 309, п. 1 ст. 312, ст. 7 НК РФ)

Управляющий жилыми и другими объектами

Определение термина указано в ч.1 ст. 1015 ГК РФ: «Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия».

Права и обязанности по должностной инструкции

К обязанностям управляющего относится:

  1. осуществлять свою деятельность в интересах выгодоприобретателя;
  2. обозначить свою должность доверительного управляющего заинтересованным лицам;
  3. ежедневно определять рыночную стоимость активов;
  4. выдавать на сумму внесенных средств сертификат долевого участия;
  5. передавать все доходы в виде денежных средств, полученные в результате доверительного управления имуществом, за исключением своего вознаграждения и расходной части;
  6. предоставлять отчеты учредителю доверительного управления.

Также он обладает следующими правами:

  1. проводить сделки с имуществом, находящимся в доверительном управлении, в пределах, установленных договором;
  2. осуществлять любую деятельность, связанную с управлением имуществом;
  3. получать вознаграждения за свою деятельность;
  4. получать возмещение всех понесенных расходов, полученных при доверительном управлении;
  5. осуществлять защиту своих прав в компетентных органах, в соответствии с действующим гражданским законодательством;
  6. расторгнуть в одностороннем порядке договор в случае сокрытия фактов определенного характера (например, наличие долговых обязательств по имуществу и т.д.)

Как передать недвижимость в распоряжение?

Чтобы передать имущество без проблем, рекомендуем следовать данной инструкции:

  1. выбрать компанию или ИП — убедиться в наличии положительных отзывов, оценить стаж работы фирмы/предпринимателя;
  2. подготовить документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
  3. провести окончательные переговоры с компанией о стоимости их услуг, порядку выплат полученной прибыли, нюансы, связанные с рисками и компенсациями;
  4. подписать договор, передав свою недвижимость в доверительное управление.

Выбор компании для передачи

Выбор стоит совершать на основании отзывов о качестве деятельности компании, оценив качество ее работы (открытые источники, знакомые), срок нахождения на рынке данных услуг. Необходимо проверить с помощью единого госреестра юрлиц и индивидуальных предпринимателей, есть ли компания в списках, также есть смысл посмотреть реестр системы «Правосудие» на предмет наличия судебных процессов и их содержания.

Документы

В перечень документов, которые требуются для оформления доверительного управления, входят:

  • документы владельца недвижимости;
  • документы на недвижимость;
  • договор между управляющим (либо управляющей компанией) и владельцем;
  • нотариальная доверенность.

Доверенность

Согласно ст. 185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок, подачу заявлений, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Заключение агентского соглашения

В договоре (на основании ст. 1016 ГК РФ) обязательно должна содержаться следующая информация:

  • Реквизиты сторон.
  • Права и обязанности сторон.
  • Описание недвижимости.
  • Объем и порядок выплаты прибыли управляющему и владельцу.
  • Порядок предоставления, сроки предоставления отчетности.
  • Срок действия договора (не более 5 лет согласно п. 2 ст. 1016 ГК РФ).
  • Ответственность сторон.

Оплата услуг, стоимость

Согласно статье 1023 ГК РФ, управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, а также на возмещение необходимых расходов.

Статья 1023 ГК РФ. Вознаграждение доверительному управляющему

Доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.

До заключения договора необходимо обговорить все нюансы, связанные с оплатой:

  1. Объем вознаграждения за услуги и условия выплаты.
  2. Фиксированной ли будет оплата либо в виде процентов.
  3. Сроки выплат.
  4. Ситуации, при которых управляющий не получит выплат.

Кроме этого, согласно п.1 ст. 1018 ГК РФ, необходимо открыть отдельный банковский счет, через которых будут проходить все средства, полученные при управлении.

Контроль

Владелец недвижимости может осуществлять контроль над выполнением функций управляющего в следующем формате:

  1. проводить проверку финансовой деятельности;
  2. проводить осмотр объекта недвижимости, переданного в управление;
  3. получать любую информацию, связанную с функционированием объекта.

Что делать, если управляющий не выполняет своих функций?

Согласно статьи 1022 ГК РФ, «доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя… …возмещает выгодоприобретателю упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом…» Таким образом, владелец недвижимости может заменить не подошедшего ему ИП/фирму, а также взыскать упущенную выгоду в свою пользу.

Доверительное управление имуществом – удобная услуга, экономящая время тем владельцам недвижимости, которые желают получать постоянный доход, не углубляясь в технические процессы. При должном подходе к юридической составляющей вопроса, можно спокойно заключать соответствующие договора с имеющей хорошую репутацию управляющей компанией, даже в случае возникновения существенных проблем можно будет получить компенсацию через суд.

Видео (кликните для воспроизведения).

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:


Источник: http://101urist.com/nedvizhimost/upravlenie/doveritelnoe.html
Доверительное управление недвижимым имуществом
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here