Как перевести квартиру в нежилой фонд

Сегодня рассмотрим тему: "Как перевести квартиру в нежилой фонд". На сайте собраны и структурированы материалы ведущих изданий. Если появились вопросы, то вы всегда можете их задать дежурному консультанту на сайте.

Как перевести квартиру в нежилое помещение?

Содержание:

В жилом помещении, то есть в обычной квартире в многоквартирном доме, можно только жить (ну или заниматься какими-то личными подработками). Если же в ваших планах реализация полноценного бизнес-проекта (например, открытие магазина, фотостудии, юридической компании или турагентства), квартиру придется переводить в нежилой фонд.

В процессе перевода многие собственники жилых помещений сталкиваются с различными трудностями, поэтому для того чтобы процедура прошла быстро и привела к ожидаемому результату, рекомендуем заручиться поддержкой профессионального юриста. Специалист поможет в подготовке и оформлении всей необходимой документации, а также возьмет на себя взаимодействие с властными структурами.

Нет времени читать статью?

Переводим квартиру в нежилое помещение: что нужно знать об этой процедуре?

Для многих собственников жилья неприятным сюрпризом становится то, что они, по сути, не могут распоряжаться помещением по своему усмотрению. Причем с 2019 года положение тех, кто планирует изменение статуса принадлежащих им помещений, ухудшилось. Поправки в Жилищный кодекс РФ, которые вступили в силу в июне, расширили перечень документов, необходимых для того, чтобы перевести помещение в другой статус.

Один из самых важных моментов — это получение согласия соседей на переоформление в нежилое помещение. Теперь для изменения статуса своего жилья придется получать согласие собственников тех квартир, которые примыкают к переводимой в нежилой фонд квартире.

Важно! Раньше согласие соседей требовалось только в тех случаях, когда перевод сопровождался переустройством или реконструкцией (например, нужно было сделать отдельный вход с улицы). Теперь соседи должны будут принимать участие в судьбе помещения, даже если никаких изменений не планируется.

Помимо согласия соседей, поправки включили в перечень документов еще одну обязательную бумагу — протокол общего собрания. Это означает, что согласиться на изменение статуса помещения должны не только непосредственные соседи, но и другие жильцы многоквартирного дома. Решение на общем собрании принимается большинством голосов, но только при наличии кворума.

Как происходит перевод?

Изменение статуса помещения состоит из нескольких этапов, причем взаимодействовать вам придется не только с соседями, но и с различными уполномоченными структурами. Для того чтобы перевести квартиру в нежилое помещение, потребуется:

  • подготовить проектную и техническую документацию;
  • провести общее собрание;
  • получить согласия от непосредственных соседей;
  • подать заявление с пакетом документов в Департамент имущества (или Управление архитектуры, конкретный орган зависит от структуры местного органа власти);
  • получить уведомление от уполномоченного органа о придании жилью статуса нежилого помещения;
  • зарегистрировать изменения в Росреестре (процедура завершается получением свидетельства).

Для регистрации необходимо обращаться в территориальное управление Росреестра со своим паспортом, заявлением и уведомлением. Также завершить процедуру можно при помощи представителя (потребуется доверенность). Услуга регистрации в Росреестре не бесплатная: собственнику нежилого помещения придется оплатить госпошлину.

Важно! Если один из непосредственных соседей будет против перевода, в изменении статуса квартиры вам откажут. Даже если каким-либо образом удастся получить согласование в уполномоченном органе, несогласные соседи вправе оспорить решение через суд.

Какие еще условия нужно соблюсти?

Хотим обратить ваше внимание, что не каждая квартира способна стать нежилым помещением. По действующим правилам, это реально в случае, если есть возможность оборудовать отдельный вход. Для нежилых помещений, площадь которых превышает 100 кв.м., также должны быть условия для организации запасного выхода. Переоформить жилье можно, только если оно принадлежит вам в полном объеме (для совместной собственности должны быть согласны другие собственники). Закон запрещает изменять статус доли или комнаты.

Также нужно учитывать, что не получится перевести жилье с обременениями или находящееся в залоге. Еще один немаловажный момент — незаконные перепланировки. При наличии такой перепланировки в процессе переоформления гарантированно возникнут проблемы, поэтому сначала нужно легализовать изменения и уже потом переходить к приданию жилью статуса нежилого помещения.

Перечень необходимых документов

Как мы уже говорили, после внесения поправок в жилищное законодательство перечень предоставляемых на рассмотрение уполномоченного органа документов расширился. Теперь для того чтобы перевести квартиру в нежилое помещение, вам придется подготовить:

  • заявление;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • план помещения и его технический паспорт;
  • поэтажный план многоквартирного дома;
  • согласие собственников примыкающих помещений;
  • протокол общего собрания.

Если для придания помещению статуса нежилого необходимо провести перепланировку или переустройство, к пакету документов потребуется приложить план такого переустройства (перепланировки). Как показывает практика, для того чтобы перевести квартиру, ее практически всегда приходится переустраивать.

Как оформляется согласие от собственников примыкающих помещений?

Сначала разберемся, какие именно помещения можно считать примыкающими. К этой категории относятся те площади, которые имеют общую стену с вашим жильем. Также примыкающими считаются помещения, расположенные на нижнем и верхнем этажах.

Согласие от собственников примыкающих помещений оформляется в произвольной форме. Главное условие — возможность определить по предоставленному согласию волеизъявление собственников.

При этом, несмотря на произвольную форму, согласие должно содержать ряд обязательных реквизитов. К ним, в частности, относятся:

  • ФИО лица, давшего согласие (если собственник — юридическое лицо, то указываются его наименование и регистрационный номер);
  • паспортные данные собственника и реквизиты документов, подтверждающих его право собственности.

Нужно отметить, что критерии, по которым собственники примыкающих помещений могут отказать в переоформлении вашего жилья, отсутствуют. Это означает, что недоброжелательно настроенным соседям ничто не мешает просто злоупотреблять своим правом и без видимых причин отказать в переводе помещения в нежилое. Также законом не предусмотрена возможность оспорить бездействие соседей, которые уклоняются от решения вопроса.

Читайте так же:  Ростелеком — как узнать задолженность по номеру телефона

Подведем итоги. С лета 2019 года переоформить квартиру в нежилое помещение стало сложнее: теперь независимо от ситуации нужно получать согласие непосредственных соседей и других жильцов многоквартирного дома. Также нельзя исключить возникновение проблем с уполномоченными органами, которые далеко не всегда принимают положительные решения по заявлениям собственников.

Чтобы обезопасить себя от отказа, лучше обратиться за помощью к квалифицированному юристу. Он разработает верную стратегию взаимодействия с властными структурами и правильно оформит все документы.

Источник: http://rtiger.com/ru/journal/kak-perevesti-kvartiru-v-nejiloe-pomeshchenie/

Что происходит с переводами квартир на первых этажах в нежилые помещения

В начале 2015 года правительством Москвы был расформирован Департамент Жилищной Политики и жилищного фонда г. Москвы (ДЖП), и создан новый орган — Департамент Городского Имущества г. Москвы (ДГИ). Спустя 1,5 года после принятия этого решения произошли определенные изменения, и мы можем оценить первые результаты.

Спрос на услугу по переводу жилых помещений в нежилые в Москве сохраняется в стабильном состоянии — районы с малоразвитой инфраструктурой продолжают нуждаться в магазинах шаговой доступности, салонах связи, аптеках, отделениях бытовых услуг. В условиях объективного наличия социального заказа поставленные задачи не выполняются Департаментом Городского имущества в надлежащем качестве.

За 1,5 года ДГИ было выдано менее 10 разрешений на перевод квартиры в нежилой фонд. Для сравнения в период с 2002 по 2014 годы выдавалось более 300 разрешений ежегодно.

У этого явления существует несколько причин, ответственность за которые лежит как на госструктурах, так и на третьих лицах.

распоряжений о переводе
выдано на конец марта

Закручивание гаек — сложности работы с ДГИ

Во взаимодействии с ДГИ наблюдается целый ряд очевидных проблем:

  • ужесточение порядка рассмотрения документов;
  • отсутствие унифицированного и понятного нормативного акта, на который можно ориентироваться при подготовке документов;
  • поверхностный анализ поданного пакета документов без учета всех ошибок, приводящий к многократным перепроверкам и отказам.

Педантично

По мнению экспертов рынка недвижимости и согласования перепланировок ДГИ под руководством В.В. Ефимова ужесточил порядок рассмотрения пакетов документов. На сегодня при анализе документов учитывается каждый малозначительный пункт всех применимых при переводах квартир в нежилые помещения законодательных актов, среди которых наиболее вескими являются:

  • регулярно трансформирующийся Жилищный кодекс (2 дополнения только за 2015 год);
  • положения Градостроительного кодекса;
  • постановления правительства Москвы (508ПП, 692ПП).

Вышеуказанные акты завышают требования к оформлению документов, сопроводительным согласованиям, проектной документации и проведению собрания собственников дома и его оформлению.

Нечетко

В годы функционирования ДЖП существовал свод всех требований, согласно которым можно было оперативно без серьезных затруднений собрать необходимую документацию и подать ее к специалистам одного окна ДЖП на первичный контроль. Существующая на сегодня информация разбросана, не достаточно пояснена и не приведена в удобоваримую форму, с которой можно эффективно взаимодействовать.

Невнимательно

Каждая новая проверка документации выявляет новые, ранее не учтенные, недочеты. Список первоначальных требований к переформированию пакета документов в соответствии с законодательством не является исчерпывающим, что провоцирует многочисленные безуспешные попытки подачи документов.

Проект перепланировки бесплатно

При подписании договора на перевод в нежилой фонд в мае и июне.

Лишнее звено — прием документов через МФЦ

Схема подачи бумаг на перевод квартир в нежилой фонд была дополнена посредником — многофункциональным центром предоставления государственных услуг (МФЦ), присутствие которого в этом алгоритме значительно усложнило и затянуло процесс оформления.

Как это работает:

  1. вы подает документы в МФЦ (первичный контроль не осуществляется, комплектность документов не проверяется, как это было при подаче в службу единого окна ДГИ);
  2. документы отправляются в департамент на проверку;
  3. департамент выносит решение (при наличии явных недочетов донести документы не представляется возможным);
  4. пакет снова отправляется в МФЦ;
  5. заявитель получает решение (в подавляющем большинстве случаев отказ).

Срок рассмотрения документов увеличился с 20 до 48 дней, не учитывая срок пересылки документов из МФЦ в ДГИ и обратно.

Существование МФЦ оправдано в работе со многими государственными услугами, не требующими специальной квалификации при приеме документов, однако перевод квартир в нежилой фонд к таким услугам не относится.

дней занимает рассмотрение документов

Одобрение перевода квартиры от совета муниципальных депутатов района

Согласно Жилищному кодексу РФ (ст.46) для устройства отдельного входа в помещение в многоквартирном доме придется получить одобрение не менее 67% всех жильцов на общем собрании собственников жилья. После проведения собрания необходимо сформировать полный комплект документов для ДГИ (до 2014 года достаточно было копии протокола собрания).

Даже в случае получения необходимого процента голосов может возникнуть проблема с оставшимися 33% жильцов, которые предпринимают действия, тормозящие процесс перевода и стимулирующие дополнительные споры и разбирательства. Этому способствует и нововведение регламента, согласно которому заявителю необходимо получить одобрение перевода квартиры от Совета муниципальных депутатов района.

Как это работает:

  • ДГИ отправляет документы по каждому заявлению о переводе в Совет депутатов;
  • Советом проводятся собрания для рассмотрения заявлений, на которые приглашаются заинтересованные жильцы (как правило, противники перевода);
  • депутаты на основании негативной реакции жильцов воздерживаются от одобрения или возвращают документы с отказом во избежание конфликтов на избирательном участке.

Активность жильцов сводится к написанию писем во всевозможные инстанции и доказыванию неправомерности собрания. Это затягивает сроки перевода квартиры в нежилой фонд, поскольку на доказательство правильности собрания перед различными органами, депутатами, ДГИ, а порой и судом занимает много времени.

Переводы находятся под негласным запретом?

Предприниматели ввиду сложившейся ситуации пришли в выводу, что переводы жилой собственности в нежилую находятся под негласным запретом. Многие компании, помогающие собственникам со сбором и подачей документов в разные инстанции, перестали оказывать данные услуги в 2016 году.

Компании, которые занимались исключительно переводами, имеющие специализацию и хороший опыт, продолжают путем многократных корректировок, приводить документы в соответствие с требованиями ДГИ с уверенностью, что получат разрешение. В защиту своей позиции они указывают на следующие факты:

  • законодательно переводы помещений разрешены;
  • создан официальный орган, который принимает документы на перевод;
  • в официальных заявлениях представители ДИГМ (Ефимов В.В., Щербаков И.А.) поясняют, что распоряжения будут выдаваться как только документы по объектам будут полностью соответствовать требованиям.
Читайте так же:  Имеет ли право гражданская жена на наследство после смерти мужа или на его часть

Рекомендации по разрешению конфликта интересов

В задачах ДГИ стоит гарантирование безопасности проведения работ по устройству отдельного входа и перепланировке здания. Именно в этой инстанции оценивается соответствие проекта строительным/инженерным нормам и архитектурному облику здания. Это должно исключать все волнения жильцов по поводу утери зданием конструктивной целостности.

Для улучшения сложившейся ситуации рекомендуется:

  • ограничить влияние жильцов и совета депутатов на принятие решения о переводе;
  • вернуть систему единого окна в ДГИ и первичную проверку документов для экономии времени;
  • ослабить требования к сбору документов по несущественным бюрократическим фронтам, никак не затрагивающим вопросы безопасности переустройства помещения;
  • сформировать единый понятный регламент по сбору и подаче всех бумаг.

Отказы по многочисленным заявкам в ДГИ показывают, что система работает не эффективно, а работа не выполняется в надлежащем качестве и объеме.

Однако, рассматривая ситуацию с положительной стороны, можно отметить желание специалистов ДГИ погрузиться в тему и привести в порядок рассмотрение документов в соответствие с действующим законодательством, правовыми актами и постановлениями. Такой подход позволит быть уверенным в том, что если распоряжения на перевод квартир будут получены заявителями, то в качестве их рассмотрения сомневаться не придется.

Остается надеяться, что процесс сбора, подачи, рассмотрения документов в ближайшем будущем станет более прозрачным, быстрым и эффективным, а процент разрешений увеличится до позапрошлогодней отметки с повышением качества услуги.

Проводим собрания собственников

Получаем необходимое решение собрания в большинстве случаев

Источник: http://www.mvk-service.com/news/perevod-2016.html

Перевод жилого помещения в нежилое

Мы помогаем нашим клиентам переводить жилые помещения в нежилой фонд, согласовывать устройство отдельного входа, собирать необходимые подписи собственников. Работаем в Москве и МО.

  • У нас хорошо получается проводить собрания собственников.
  • Собственный отдел проектирования — любые корректировки выполняются сразу же.
  • Большой опыт в переводе недвижимости в нежилой фонд.

Условия для проведения перевода в нежилой фонд

Юридические требования
  • Не обременено правами третьих лиц.
  • В помещении никто не прописан.
  • Помещение не находится под арестом или в залоге.
  • Вы должны быть собственником квартиры.
  • 67% голосов жильцов «За» возможность устройства отдельного входа.
Технические требования
  • Возможность оборудования отдельного входа с улицы.
  • Квартира должна располагаться на 1 этаже или над нежилым помещением.
  • Учет расположения инженерных коммуникаций на месте будущего входа.
  • Отключение помещения от магистрали газоснабжения.
Требования к зданию
  • Дом не должен значится в планах капитального ремонта и реконструкции, не быть признан аварийным и не подлежать сносу.

Перевод жилого помещения в нежилой фонд регламентируется Жилищным кодексом РФ. В рамках «исключительных случаев» можно перевести в нежилое помещение практически любую квартиру. Помещение может быть переведено в нежилое, если благодаря этому будет улучшено бытовое и жилищно-коммунальное обслуживание.

Проект перепланировки бесплатно

При подписании договора на перевод квартиры в нежилой фонд проект перепланировки выполняем бесплатно!

Срок действия

Стоимость услуг

Стоимость зависит от сложности перепланировки, необходимости согласования в каждой из инстанций, начиная с фонда культурного наследия, заканчивая отделом подземных сооружений, включая десяток возможных инстанций. Точную стоимость можно определить после консультации.

Московская область

До 25 кв от МКАД это 5% к общей стоимости договора, от 25 до 55 км от МКАД — 10%

включая согласование перепланировки

Собрание собственников

Мы получаем необходимое решение собрания в большинстве случаев , за исключением тех, где имеется явный конфликт с большинством жильцов. Специалисты имеют соответствующий опыт. Проводим собрания собственников очно, либо заочно.

Стоимость работ по проведению собраний варьируется в зависимости от дома, округа, района, требований ГУИС и пр сопутствующих обстоятельств и каждый раз определяется индивидуально

главное условие для перевода из жилого фонда в нежилой

стоимость одной подписи

Документы

В Жилищном кодексе указан следующий список документов, который необходимо предоставить в орган, осуществляющий перевод помещений, в городе Москва это Городская Межведомственная комиссия:

  • заявление;
  • документы на собственность;
  • справка о том, что в квартире никто не прописан;
  • технический паспорт помещения;
  • план помещения;
  • поэтажный план дома;
  • проект перепланировки переводимого помещения;
  • справка из АПУ о том, можно ли устраивать отдельный вход с улицы;
  • выписка из ЕГРП;
  • пакет документов для юридических лиц.

Проект перепланировки предварительно согласуется с несколькими организациями, для чего требуется дополнительный пакет документов. В индивидуальных случаях может появиться необходимость оформить дополнительное разрешение, заключение или документ.

Список документов, представляемых для внесения изменений в ЕГРП:

  • Распоряжение Комитета муниципального жилья или Департамента жилищной политики и жилого фонда.
  • Документ, подтверждающий, что право на жилье было зарегистрировано в ЕГРП.
  • Выписка из протокола Межведомственной комиссии о переводе помещения в нежилой фонд.
  • Распоряжение о разрешении изменения назначения помещения.

После подачи документов на перевод квартиры в нежилой фонд, можно получить отказ (запрет), если:

  • Представлен неполный комплекс документов.
  • Не соблюдены условия перевода, описанные выше.
  • Проект переустройства не соответствует нормам.

Отказ всегда можно обжаловать в судебном порядке.

Процедура перевода жилого в нежилое

В целом вывод квартиры из жилого фонда делится на несколько этапов:

  • Принятие Межведомственной комиссией решения о возможности использования жилого помещения в качестве нежилого.
  • Расчет стоимости перевода помещения в нежилой фонд (осуществляется Комиссией по приватизации и управлению жилищным фондом).
  • Регистрация права на нежилое помещение в регистрационной палате.

При работе с нашей компанией вывод квартиры в нежилой фонд начинается с консультации и подписания договора. Затем оформляется нотариально заверенная доверенность, согласно которой наши сотрудники смогут действовать от вашего имени. Составлением и согласованием проекта, сбором документов, получением всевозможных заключений и справок будут заниматься наши специалисты.

Читайте так же:  Возврат налога при покупке квартиры — порядок и условия получения

Наши услуги

Видео (кликните для воспроизведения).

Вывод из жилого фонда недвижимости можно существенно ускорить и облегчить, если воспользоваться услугами нашей компании.

Коммерческая недвижимость стоит существенно дороже жилых квартир на первых этажах, что говорит о выгодности приобретения квартиры и перевода квартиры в нежилой фонд. Процедура кропотливая, и самостоятельно справиться с ней, по крайней мере, в сжатые сроки будет непросто, но в результате стоимость готового помещения будет все равно ниже стоимости нежилого. Более того, в нужном районе может не быть подходящего здания, поэтому с точки зрения местоположения удобнее организовать офис в жилом доме.

Бесплатная консультация

Консультируем бесплатно всех лиц, заинтересованных в согласовании перепланировок. Подскажем куда идти, что делать. Поможем на этапах, где вы сами не справитесь или решите сэкономить свое время.

Источник: http://www.mvk-service.com/perevod-v-nejiloy-fond.html

Как перевести квартиру в нежилой фонд?

Российское законодательство позволяет перевести квартиру из жилого в нежилой фонд, чтобы владелец мог открыть там свое дело — магазин, офис, салон красоты или другое коммерческое предприятие, не связанное с производством. «РБК-Недвижимость» разобралась в тонкостях смены квартирного статуса.

С 2015 года число квартир на первых этажах, переведенных из жилого назначения, уменьшилось в связи с ужесточением административной практики департамента городского имущества Москвы. Если до 2015 года в среднем ежегодно меняли свое назначение около 300–500 квартир на первых этажах, то в 2016-м число разрешений на перевод сократилось до нескольких десятков, рассказали в компании «Метриум Групп».

У многих владельцев не получается соблюсти все требования, необходимые для смены статуса, и они отказываются от идеи переделать квартиру в торговую точку. «Недавно в нашей практике был случай, когда юрлицо приобрело две квартиры на первом этаже с целью перевода в нежилой фонд. Это были очень подходящие квартиры, рядом с метро, на улице с неплохой проходимостью. В итоге владельцам не удалось осуществить свой замысел — пришлось продавать эти квартиры как обычные жилые помещения», — рассказала руководитель отдела продаж офиса «На Киевской» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Светлана Вольская.

Эксперты связывают сокращение спроса с большим количеством жалоб от жителей домов, где на первых этажах уже открыты кафе, магазины, а иногда даже ночные клубы. «Хотя по закону для перевода требуется согласие собственников дома, фактически предприниматели обходили эти процедуры, — рассказала управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Полагаю, власти стремятся вернуть торговлю и услуги «шаговой доступности» в какое-то более цивилизованное русло, особенно учитывая высокую вакантность помещений в специально построенных для этих целей коммерческих центрах».

Но в целом востребованность помещений на первых этажах для размещения объектов коммерции сохраняется, потому как в Москве, особенно в удаленных от центра локациях, еще есть недостаток инфраструктуры, считают эксперты. «В некоторых районах в радиусе одного километра можно не найти, скажем, парикмахерскую или аптеку», — говорит Литинецкая.

Какие квартиры нельзя сделать нежилыми

Процедура перевода квартиры в нежилой фонд в теории несложная, но хлопотная, к тому же далеко не всякую квартиру можно перевести.

Перевод помещения в статус нежилых невозможен, если оно является частью квартиры. То есть нельзя открыть офис в одной комнате, а две другие оставить жилыми — перевести квартиру в нежилой фонд можно только целиком, говорится в ст. 22 Жилищного кодекса РФ. Также ничего не получится, если собственник планирует жить в квартире и одновременно использовать ее как офис или магазин.

Нельзя перевести из жилого фонда квартиру, которая находится под арестом, обременена правами третьих лиц или заложена. Например, нельзя сделать нежилой ипотечную квартиру, по которой не погашен кредит.

Если квартира расположена выше первого этажа, она может быть переведена в нежилой фонд только при условии, что все квартиры под ней тоже находятся в статусе нежилых помещений. Кроме того, квартира должна иметь отдельный выход на улицу или должна быть возможность сделать в ней этот выход, иначе в переводе откажут.

Нужно ли согласие соседей

Нужно согласие двух третей собственников дома — так делается всегда, если принимаются решения о реконструкции многоквартирного дома, связанные с его расширением или надстройкой, а также с уменьшением общего имущества собственников дома. И это одна из основных сложностей в смене статуса квартиры, считают эксперты.

В случае с переводом квартиры в нежилой фонд решение будет касаться организации отдельного входа, а также использования придомового земельного участка, который может принадлежать по праву собственности жильцам, рассказал адвокат Олег Сухов.

«Если земельный участок не выделен и не поставлен с границами на кадастровый учет с регистрацией за собственниками дома, то согласие последних на перевод квартиры не требуется», — пояснил он.

Как оформить перевод

Поход по инстанциям следует начать с выписки из квартиры всех жильцов — в помещении никто не должен быть зарегистрирован.

В Москве государственную услугу по переводу жилого помещения в нежилое предоставляет департамент городского имущества (в других городах — соответствующие отделы при администрациях). Подать заявление и документы можно лично через МФЦ или в электронной форме.

Потребуются следующие документы: заявление о переводе помещения, правоустанавливающие документы на квартиру, план переводимого помещения с его техническим описанием и поэтажный план дома (оба документа выдает БТИ), а также проект переустройства или перепланировки, когда это необходимо.

«Местные органы власти не вправе определять какие-либо иные дополнительные для перевода документы, не указанные в Жилищном кодексе. Требование таких документов незаконно», — предупредил адвокат Олег Сухов.

Читайте так же:  Способы передачи показаний счетчика газа

Разрешение о переводе квартиры из жилого фонда в нежилой (либо отказ в выдаче этого разрешения) орган местного самоуправления должен выдать в течение 45 дней со дня подачи документов, говорится в ст. 23 Жилищного кодекса РФ.

Если власти приняли положительное решение, то они выдадут документ, подтверждающий, что квартира переведена в нежилой фонд. Дальше нужно зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Цена вопроса

Официальные платежи, сопутствующие смене статуса помещения на разных этапах, невысоки — в общей сложности в Москве они составляют порядка 200 тыс. руб., пояснил адвокат. Но понадобится ремонт, а возможно, и перепланировка под новые нужды: помещение должно быть уже не квартирой, а соответствовать назначению, будь то офис, салон красоты или продуктовый магазин.

Обновленное помещение обязательно будет принимать специальная комиссия. Затраты на строительство и переустройство могут составить, по оценке Олега Сухова, 1,5–2,5 млн руб.

Сохранится ли спрос

В современных новостройках первые этажи специально проектируются под размещение коммерческих объектов. Они оснащаются соответствующими коммуникациями, шумоизоляцией, удобными входными группами и витринами. Например, такие дома московские власти обещают построить в рамках программы реновации.

«Но их еще нужно построить, и на какое-то время многие районы рискуют лишиться удобных коммерческих объектов в шаговой доступности, — считает Мария Литинецкая. — Количество таких предприятий малого бизнеса в пятиэтажках под снос оценивается в 15 тыс. Поэтому реновация, конечно, создаст проблемы в этой сфере, но не критические».

Однако со временем, по мнению эксперта, новые жилые комплексы помогут решить эту проблему, поскольку в них будут появляться специально предусмотренные объекты коммерции после ввода в эксплуатацию.

Источник: http://realty.rbc.ru/news/59f090029a79473c2bc75dbe

Процесс перевода жилого помещения в нежилое, нюансы, сроки и стоимость

Летом 2020 года вступил закон с некоторыми поправками, который уточняет, каким образом теперь будет осуществляться перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирных домах (закон номер 116-ФЗ от 29.05.2019). В этой статье детально рассмотрим, что конкретно изменилось и чего от подобных нововведений нужно ждать бизнесменам.

Новый порядок перевода жилого помещения в нежилое

Изменения, касающиеся такого перевода, отображены в статьях номер 22 и 23 Жилищного Кодекса Российской Федерации. Нельзя перевести жилой фонд в нежилой, если:

  • У помещения отсутствует отдельный вход и у предпринимателя нет возможности его сделать.
  • Такое помещение относится к жилому фонду.
  • В данном помещении на постоянной основе проживает кто-либо.
  • Данное помещение имеет некие ограничения на распоряжение им.

Сделать помещение нежилым фондом можно, если оно будет функционировать на первом этаже. Оно может быть расположено и на более высоких этажах, но при условии, если помещения, находящиеся под ним, тоже будут иметь статус нежилой недвижимости.

Владельцу будущего нежилого помещения дополнительно нужно предоставить в уполномоченную организацию следующие бумаги:

  1. Документ, который подтверждает, что на общем собрании собственников перевод был одобрен.
  2. Документ, который даёт согласие жильцов, соседствующих с данным владельцем, на переделку помещения.

Письменное согласие соседствующих жильцов

Какие же квартиры будут считаться соседствующими? Это любые помещения, имеющие одну общую стену с помещением, которое будут переводить в нежилое. Эти квартиры могут быть расположены рядом, внизу или наверху относительно него. Разрешение можно получить в произвольной форме, главное, чтобы в документе были указаны личные сведения жильцов (ФИО и паспортные данные). Если же соседом является юридическое лицо, то нужно получить его наименование и регистрационный номер, номер помещения и бумагу, которая подтверждает право собственности.

Кворум общего собрания собственников

Как было сказано ранее, чтобы осуществить перевод жилого фонда в нежилое, нужно получить разрешение на такую операцию от собственников жилья многоквартирных домов.
Собрание считается проведённым успешно и законно, если в нём приняли участие более половины владельцев квартир.

Проведение кворума теперь зависит от того, сколько подъездов находится в доме:

  • Если в нём один подъезд, то собрание собственников считается состоявшимся, если в нём приняли участие две трети участников от общего количества в доме.
  • Если в нём два и более подъезда, то собрание будет считаться законным, если в нём приняли участие более пятидесяти процентов владельцев квартир. Обязательное условие: большинство проголосовавших должны быть жильцами того подъезда, где находится помещение, которое будет подлежать переводу в нежилое.

Изменился порядок перевода помещения в нежилое:

  1. Получаем согласие как минимум 2/3 владельцев квартир, расположенных в том подъезде, где будет сделан перевод жилья.
  2. Получаем согласие всех собственников квартир, соседствующих с помещением, которое будет менять свой статус на нежилое.

Если владелец собирается менять конфигурацию помещения в доме, например, захочет установить новый вход или уменьшить какую-либо часть в нём, то ему нужно получить на это разрешение 100% собственников.

Если человек не предоставит в уполномоченную организацию акт о согласии с общего собрания участников, то использовать жилое помещение как нежилой фонд будет противозаконным.

Благодаря таким правкам в закон владельцам бизнеса будет довольно трудоёмко получить разрешение на открытие магазина, кафе или хостела. Большинство хозяев квартир выступают против такой инициативы и это понятно, проблем от такой деятельности возникает иногда больше, чем пользы.

Как получить согласие жильцов?

Без получения разрешения на ведение своего бизнеса переоборудовать помещение, например, в офис будет невозможно. Донесите до соседей цель своей деятельности — это важно. Много отказов следует от нежелания жильцов видеть в своём доме рестораны, бары и прочие заведения, мешающие их покою.

Шаги к получению согласия:

  • Заранее уведомите о своём желании управляющую компанию. Напишите заявление с просьбой рассмотреть этот вопрос на общем собрании собственников. Либо персонально передайте письмо о своём намерении каждому владельцу — это самый удобный вариант.
  • Собрание считается состоявшимся, если на нём было больше половины жильцов и получено как минимум 2/3 голосов.
  • В конце собрания обязательно должен быть составлен документ с результатами.
Читайте так же:  Какое минимальное расстояние между домами на соседних участках

Тут важно, чтобы процесс перевода никаким образом не затрагивал общую собственность жильцов:

  • Лифты.
  • Лестничные клетки.
  • Лестницы.
  • Крыша.
  • Подвальные помещения.
  • Входные группы.

В каких случаях перевод невозможен?

Основная причина для отказа — это недостающий пакет документов. Местный орган управления составляет список бумаг, которые необходимо донести и направляет письмо с уведомлением хозяину в течение трёх дней. В течение 15 дней он должен заново подать бумаги. Если этого не было им сделано, то в переводе будет отказано.

Вторая причина — человек не туда подал пакет документов.

Главная причина для отказа — это нюансы технического характера:

  1. Проект перепланировки не соответствует действительности.
  2. Помещение не прошло пожарную проверку, в нём отсутствует вентиляция, либо не является безопасным.
  3. Проверка выявила, что в помещении на постоянной основе проживают люди.

Это всё можно исправить и заново подать бумаги. Если снова поступил отказ, то можно обращаться в судебное учреждение.

Когда переводят жилой фонд в нежилой?

Такие действия необходимы, если собственник решил заняться бизнесом. Вести его в жилом помещении запрещено законом. Чтобы перевести помещение в нежилое, нужно знать, что делать это можно, если оно расположено на первом этаже, либо на верхних этажах, но при условии, что квартиры, находящиеся под ним, тоже имеют статус нежилых.

Причины, по которым нельзя сделать перевод:

  • В помещении отсутствует отдельный вход и владелец не сможет его сделать.
  • Если оно будет использоваться для различных религиозных богослужений.
  • Если в помещении будут проживать люди.
  • На помещение наложены ограничения (нет права им распоряжаться).
  • Квартира находится в съёмном доме.

Нормативные и правовые акты

Перед тем как проводить процедуру по переводу, следует ознакомиться с такими документами:

  • Статьи номер 22 и 23 в Жилищном Кодексе Российской Федерации.
  • Градостроительный кодекс.
  • Местные и региональные нормативы.

Как провести процесс перевода?

Первый шаг:

Здесь вас нужно собрать весь пакет документов и написать заявление в управляющую компанию о вашем желании осуществить перевод своей квартиры в нежилой фонд.

Когда все справки и бумаги будут собраны, вам нужно обратиться в ДУИ, чтобы получить согласие на перевод. Там вы пишите заявление с указанием причины перевода.

  • Паспорт.
  • Бумага, подтверждающая право собственности на недвижимость.
  • Доверенность, заверенная нотариусом, если процедурой будет заниматься ваш представитель.
  • Документы фирмы, если процедурой будет заниматься юридическое лицо.

В течение сорока пяти дней специальная комиссия будет рассматривать ваше заявление на перевод жилья в новый статус. Если принято положительное решение, то в течение трёх дней ему отправят ответ.

Второй шаг:

Здесь вам нужно обратиться в многофункциональный центр или Бюро Технической Инвентаризации для оценки полной стоимости перевода.
Там вы должны написать заявление и приложить следующий перечень документов с их копиями:

  • Документ, удостоверяющий личность.
  • Бумага, подтверждающая ваше право собственности на квартиру.
  • Протокол межведомственной комиссии.
  • Технический паспорт, поэтажный план и экспликация.
  • Доверенность, если процедуру будет осуществлять ваш представитель.
  • Документы фирмы, если процедуру будет осуществлять юридическое лицо.

После получения всех важных документов специальный отдел приватизации произведёт подсчёт стоимости перевода жилья и составит бумагу с расценками по каждой позиции.

Третий шаг:

Теперь вам необходимо обратиться в Управление Федеральной Службы Государственной Регистрации. Соберите следующий перечень документов:

  • Паспорт и доверенность.
  • Протокол Бюро Технической Инвентаризации и межведомственной комиссии.
  • Документы на фирму, если заниматься процедурой будет юридическое лицо.

Здесь вы также должны написать заявление и оплатить государственную пошлину на регистрацию права собственности. Её стоимость — 1000 рублей. Затем сотрудник организации заберёт перечень документов и выдаст вам расписку о том, что он их принял. Он же вам сообщит, когда вы сможете получить свои документы и свидетельство обратно.

Важные условия для процедуры перевода

Сначала вы должны убедиться, что у такого помещения будет отдельный вход. Предусмотреть надо и запасный выход, если площадь квартиры более 100 квадратных метров.

Если вашу недвижимость рассматривают в качестве погашения долгов, то вы получите отказ на её перевод в другой статус.

Если дом панельный, то получить разрешение на перепланировку вряд ли получится, так как в нём запрещено ломать стены, делать новые проёмы, иными словами, менять конфигурацию недопустимо.

Есть ещё ограничения на перевод помещения:

  • Если оно является культурным наследием или является исторической ценностью.
  • Если оно не подключено к инженерным коммуникациям.
  • Плачевное внешнее состояние, требующее сначала ремонтных работ.

Стоимость перевода в нежилой статус

Фиксированной цены здесь не существует. Она зависит от каждого конкретного случая и складывается из множества факторов. Какие нужно сделать платежи?

  • Заплатить разницу в стоимости нежилого фонда при расчёте в Бюро Технической Инвентаризации.
  • Оплатить подготовку технического паспорта, а также справку, в которой будет указана разница в цене.
  • Заплатить за услуги нотариуса (заверение копий деловых бумаг и подготовка доверенности).
  • Оплатить государственную пошлину для того, чтобы зарегистрировать недвижимость в новом статусе.
  • Заплатить за услуги проектной организации, которая составит новый план квартиры.

Заключение

Перевод недвижимости в нежилой фонд вполне возможен, если вы будете следовать инструкции и соблюдать требования законодательства. Изучите заранее все государственные документы, подготовьте все справки и важные деловые бумаги. Тогда в скором времени вы сможете использовать своё недвижимое имущество в новых целях.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://fms21.ru/jkh/perevod-iz-zhilogo-v-nezhiloe.html

Как перевести квартиру в нежилой фонд
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here