Как торговаться при покупке квартиры на вторичном рынке

Сегодня рассмотрим тему: "Как торговаться при покупке квартиры на вторичном рынке". На сайте собраны и структурированы материалы ведущих изданий. Если появились вопросы, то вы всегда можете их задать дежурному консультанту на сайте.

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

У вторичной недвижимости есть свои плюсы: дом уже построен, район обжитой, инфраструктура развита. Но рисков при покупке квартиры на вторичном рынке, возможно, даже больше, чем в случае с новостройками.

1. Покупка по фальшивой доверенности

Черные риелторы не дремлют, их жертвами могут стать одинокие старики, люди, зависимые от алкоголя или наркотиков, дети-сироты. Это их квартиры мошенники переоформляют на подставных лиц и выставляют на продажу, в хозяев выписывают и переселяют в глухомань. Так как мошенникам надо действовать быстро, цены они обычно занижают. Хотя низкая стоимость жилья ― только первый знак для покупателя.

Второй повод насторожиться – продажа по доверенности. Мало того что она может быть фальшивой, так еще и действует документ до момента его отмены. Договор купли-продажи вступает в силу только после его регистрации в Росреестре. Если продавец отменит действие доверенности раньше, то такую сделку могут признать недействительной.

2. Незаконная приватизация

Каждая квартира на вторичном рынке имеет свою историю. Начинать проверку следует с момента приватизации жилья. Дело в том, что в этой процедуре должны были участвовать все, кто зарегистрирован в квартире. И если о правах одного из членов семьи забыли, например, мать приватизировала недвижимость, пока сын отбывал наказание, то в итоге пострадаете вы как покупатель. Сделку могут признать недействительной из-за незаконной приватизации. Насторожитесь, если на момент совершения сделки супруг или супруга собственника квартиры признаны исчезнувшими. Отсутствующий родственник может объявиться через несколько лет и заявить о своих правах на квартиру.

3. Несогласованная продажа

Выясните, сколько у квартиры собственников. На продажу должны быть согласны оба супруга (или бывшие супруги, которые состояли в браке на момент покупки квартиры). Если среди собственников недвижимости есть несовершеннолетние дети, то сделку должны одобрить органы опеки и попечительства. Иными словами, абсолютно все собственники квартиры должны сказать решительное «да». Если кто-то из них этого не сделает и после сделки заявит о своих правах, ее признают недействительной.

4. Неучтенное наследство

Проверьте, сколько раз ту квартиру покупали и продавали, каким образом она досталась последнему собственнику. Квартира могла быть подарена или перейти по наследству. Следует четко проверить по документам, не могут ли другие родственники также оказаться наследниками этой квартиры. Если права этих людей при продаже недвижимости будут нарушены, сделку могут признать недействительной.

5. Долги по взносам за капремонт

Наконец, после покупки квартиры может выясниться, что предыдущий хозяин задолжал приличную сумму за капитальный ремонт дома. Неуплаченные взносы за капремонт моногоквартирных домов переходят на нового собственника жилья. Поэтому проверяйте наличие задолженностей до оформления сделки.

Что касается долгов по счетам за коммунальные услуги и телефонную связь, то они не распространяются на нового собственника. Однако в договоре купли-продаже и акте лучше указать, что задолженность не переходит покупателю.

Фото: Viacheslav Iakobchuk — Fotolia

Источник: http://www.domofond.ru/statya/5_glavnyh_riskov_pri_pokupke_kvartiry_na_vtorichnom_rynke/1957

Как торговаться с продавцом квартиры

Как торговаться с продавцом квартиры

Рынок недвижимости существует по своим, иногда неписаным, правилам. Одно из них — торг всегда уместен. Продавец хочет продать подороже, покупатель – купить подешевле, где-то посередине они вполне могут встретиться и договориться о компромиссном варианте. Рассказываем, как правильно торговаться, чтобы сбить цену и не настроить против себя продавца квартиры.

Совет 1. Ищите недостатки, но не переступайте черту

Не стоит слишком сильно придираться к объекту недвижимости, особенно если он вам действительно понравился. Будьте осторожны в выражениях и не цепляйтесь ко всему подряд. Не нужно высасывать недостатки из пальца: это всегда заметно. Эффект может оказаться обратным — продавец обидится и не станет снижать цену, а то и вовсе откажется продавать именно вам. Особенно, если объект ходовой, а цена не завышена.

Совет 2. Будьте скромнее

Внешний вид сильно влияет на мнение о человеке. Постарайтесь не показывать продавцу уровень своего достатка: не надевайте броские дорогие украшения, часы или брендовую одежду. Чем сдержаннее, тем лучше: если продавец поймет, что у покупателя много денег, он может отказаться снижать цену. Мол, вы не нуждаетесь.

Совет 3. Заранее продумайте аргументы

Чтобы не перейти грань между адекватными аргументами и придирками, заранее составьте список вещей, которые собираетесь критиковать. Что можно упомянуть:

Только не надо пересказывать прямо по списку — импровизируйте на ходу. Например, если квартира находится на последнем этаже, посетуйте на высоту еще в подъезде. Спустя 10-15 минут выгляните в окно и скажите, что немного боитесь высоты. Делайте замечания редко, но регулярно в течение всего осмотра — тогда переход к торгу будет уместен и естественен.

Совет 4. Посмотрите, когда объект выставили на продажу

Бывает, что привлекательный со всех сторон вариант продается долго. Опытные риелторы полагают, что недвижимость, как и люди, бывает везучей и невезучей. Не уверены, что это можно объяснить с научной точки зрения, но иногда квартиры и в самом деле продаются неоправданно долго.

Покупатель может воспользоваться незавидным положением собственника невезучей квартиры. Если продавец несговорчив, невзначай напомните, что квартира слишком долго находится в продаже. Возможно, продавец призадумается, ведь следующий покупатель может появится очень нескоро.

Совет 5. Не просите слишком много

Разумеется, перед началом просмотров нужно изучить все подходящие варианты, посоветоваться с риелтором и немного разобраться в рынке — чтобы представлять хотя бы примерное соотношение цен и параметров недвижимости.

Если поймете, что за понравившийся вариант просят адекватную рыночную цену, не стремитесь сбить её еще ниже: скорее всего, продавец тоже немного ориентируется в рынке.

Какую-то небольшую сумму он вполне может уступить, но продавать хороший вариант за бесценок, скорее всего, не будет. Попытка сильно занизить стоимость может выйти боком: если продавец решит, что вы считаете его глупым, он может и вовсе отказаться иметь с вами дело. Обидно упустить хорошую квартиру из-за такой досадной оплошности.

Совет 6. Критикуйте ремонт

Нередко продавцы завышают цену из-за свежего ремонта, который дорого им обошелся — потраченные деньги просто включают в стоимость квартиры, а сам ремонт используют в качестве аргумента во время торга.

Есть хорошие новости: вы можете превратить этот довод в контраргумент. Если продавец отказывается давать скидку, ссылаясь не ремонт — скажите, что вам не нравится интерьер, и вы собираетесь переделать его под себя. Объясните, что это дополнительные расходы, которые можно покрыть небольшим дисконтом в вашу сторону.

Совет 7. Оставьте мебель и встроенную технику

Если продавец категорически не настроен снижать цену, попробуйте выторговать встроенную технику, сплит-систему или мебель. Часто шкафы в кухню или прихожую делают под заказ, а размеры техники подбирают индивидуально. Старую мебель сложно удачно вписать в интерьер новой квартиры — в итоге она пылится в кладовке или гараже. Если вас устраивает внешний вид и состояние столешницы и плиты, предложите оставить их вам в качестве бонуса к покупке.

Совет 8. Покупайте на свои деньги

Покупаете квартиру за свои, а не в ипотеку? Это неплохой аргумент в вашу пользу. Процесс оформления сделки пройдёт быстрее, а продавцу не придется собирать дополнительные документы, которые нужны банку и не нужны вам. В результате с вами продавец получит деньги гораздо быстрее, чем с покупателем-ипотечником. Если учитывать, что 70% сделок купли-продажи проходят с участием банка-кредитора — становится понятно, что покупатель со своими деньгами на вес золота. Так что если покупаете квартиру без участия банка, смело предлагайте продавцу немного сбавить цену.

Читайте так же:  6 способов узнать, кому принадлежит земля

Совет 9. Скажите, что готовы подождать

Нередко человек продаёт своё жилье и ищет взамен другой вариант. Скажите, что готовы подождать, пока найдется подходящий вариант. Возможно даже позволите ещё какое-то время жить в теперь уже вашей квартире, чтобы переезд прошел без спешки и стресса. Конечно, не безвозмездно: такие уступки по срокам должны компенсироваться уступками в цене.

Совет 10. Обратитесь к риэлтору

Экономия на консультациях со специалистами нередко оборачивается убытками. Если обратитесь за помощью к опытному риэлтору, он не только поможет подобрать и проверить вариант, но и поторгуется за вас. От вас потребуется только обговорить максимальную сумму, которую вы будете готовы потратить на покупку квартиры.

Источник: http://j.etagi.com/stati/instrukcii/kak-torgovatsya-s-prodavcom-kvartiry/

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

Человек, который ни разу не сталкивался с поиском жилья на вторичном рынке, может совершить несколько стратегических ошибок, которые в дальнейшем будут дорого ему стоить. О том, как выбрать квартиру, рассказывает управляющий партнер «Миэль – Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.

Еще на стадии изучения объявлений о продаже недвижимости можно сделать предварительные выводы о понравившейся вам квартире: теплая она или холодная, хорошо проветривается или не очень, сухой там будет воздух или влажный и так далее. Самыми комфортными считаются квартиры, расположенные на средних этажах, не угловые, с окнами, выходящими на обе стороны дома. Почему? Сейчас разберемся.

1. Какой этаж выбрать?

Между этажностью и климатом в квартире есть определенная связь. Квартиры на первых этажах зачастую страдают от повышенной влажности. Если при этом окна выходят на северную сторону, а перед домом растут деревья, то в комнатах будет сумрачно и свежо. Но есть в этом и преимущества: в таких квартирах очень комфортно в жаркие месяцы. Ну а недостаток света можно компенсировать, поставив дополнительные светильники.

Выбирая квартиру на последнем этаже, готовьтесь, что, летом, напротив, будет очень жарко. Но это относится в основном к домам экономкласса, в которых, как правило, отсутствует технический этаж. Если же он есть, то «перегрев» в летние месяцы вам не грозит.

2. Какая планировка лучше?

В домах старого фонда квартиры с линейной планировкой проигрывают «распашонкам». Связано это с тем, что «распашонки» лучше проветриваются, так как окна выходят на обе стороны дома. Кухня, прихожая, туалет и ванная комната более просторные, проходных комнат нет. Обращайте внимание на возраст дома: в более-менее современных многоэтажных башнях планировка более удобная и практичная, чем в домах советского периода. Выбирая квартиру, помните, что просторная кухня может заменить гостиную, проходные комнаты снижают функциональность помещения, а сильно вытянутые комнаты и комнаты неправильной формы сложнее обставлять.

3. О чем может рассказать подъезд?

Нелишне провести осмотр подъезда. Даже если очень не хочется, пройдитесь пешком по всем этажам, посмотрите, не валяются ли на лестничных клетках пустые бутылки, мусор, а также обратите внимание, нет ли неприятного запаха, источником которого может оказаться квартира с большим количеством животных. Вид лестничных пролетов расскажет о социальном уровне ваших будущих соседей.

4. Перепланировка — это плюс или минус?

Как показывает практика, примерно в 12% квартир, которые собственники выставляют на продажу, была сделана какая-то перепланировка, и большая часть таких изменений не узаконена. При осмотре квартиры нужно сразу задать вопрос на эту тему владельцу или риелтору, а получив ответ, сравнить поэтажный план дома с планом квартиры.

Перепланировки бывают двух типов: недопустимые и допустимые. С полным списком разрешенных и запрещенных работ можно ознакомиться на сайте Мосжилинспекции. Не стоит выбирать квартиру с перепланировкой, которую нельзя узаконить. Если о сделанных изменениях узнают в БТИ, то новому владельцу придется выплатить штраф, а также привести квартиру в исходный вид за свой счет. Если же перепланировку можно узаконить, будьте готовы составить архитектурный проект со всеми расчетами изменений. Затем нужно утвердить проект в межведомственной комиссии, в СЭС (если необходимо) и в БТИ, а при необходимости провести еще и ряд дополнительных работ, без которых узаконить имеющуюся перепланировку просто невозможно.

5. С ремонтом или без?

Сегодня ремонт в квартире – это фактор, который повышает ее ликвидность (то есть скорость продажи), но не влияет кардинально на стоимость недвижимости. Покупателю даже выгоднее выбрать квартиру с ремонтом, сразу въехать и жить, не тратя время, нервы и силы на приведение нового жилья в порядок. Обращайте внимание на потолок. Продавцы иногда самыми разными способами пытаются скрыть следы потопов. В нашей практике был случай, когда хозяева перед приходом покупателя и агента старательно красили потолок, говоря, что просто решили сделать небольшой ремонт. На самом деле их постоянно затапливали соседи с верхнего этажа, и так они пытались скрыть этот факт.

6. Чистота бумаг — залог спокойствия

«Чистые» документы на квартиру означают, что новые владельцы не столкнутся с неожиданными неприятностями в виде повестки в суд или появления новых претендентов на только что купленную жилплощадь. Поэтому, покупая квартиру, необходимо особенно внимательно проверить все документы. Будьте бдительны, если:

  • собственниками являются пожилые люди;
  • собственники недавно вступили в наследство, но не являются близкими родственниками наследодателя;
  • квартира приобретена по договору ренты;
  • в квартире были прописаны маленькие дети.

Надежнее всего обратиться к специалистам. Они и документы проверят, и с перепланировкой помогут разобраться, и составят юридическое заключение, проанализировав риски, связанные с приобретением выбранной квартиры.

Источник: http://www.domofond.ru/statya/vybrat_kvartiru_na_vtorichnom_rynke_sovety_pokupatelyam/5278

Хитрости торга: как уговорить собственника сбить стоимость квартиры

Сколько денег можно сэкономить при покупке квартиры?

Возможность сбить цену при приобретении квартиры — желание любого покупателя. О том, как убедить собственника сбить цену на жильё, читайте в материале N1.RU.

Риелторы говорят, что при покупке квартиры во вторичной недвижимости торг уместен всегда, поскольку при выставлении жилья на продажу собственники часто завышают цены на 15–20 %.

Если вы собрались покупать квартиру, первое, что необходимо сделать, — изучить рынок недвижимости в Перми, а затем определить сумму, которую вы готовы потратить. Найдите несколько похожих вариантов квартир в одном районе, одинаковых по количеству комнат, чтобы сравнить их.

«Сразу обращайте внимание в объявлениях на то, когда собственники указывают, что торг уместен. Возможно, вы договоритесь о приемлемой цене. Если продавец пишет, что срочно продаёт квартиру, в большинстве случаев вы можете рассчитывать на скидку 20–30 %», — пояснили в пермской риелторской компании «Этажи».

Перед тем как отправиться на осмотр, узнайте все подробности о доме, в котором собираетесь покупать квартиру: год постройки, проводили ли в нём капитальный ремонт, какая управляющая компания его обслуживает. Если вы будете обладать конкретными сведениями, собственнику будет сложно спорить с вами.

Какие могут быть причины для снижения стоимости квартиры?

Используйте психологические приёмы воздействия на продавца. Например, вы можете выписать на лист бумаги все схожие предложения, но по более доступной цене. Велика вероятность того, что оппонент склонится к предоставлению скидки, ведь вы действительно можете выбрать другое жильё.

«Конкуренция на рынке недвижимости Перми большая, поэтому в интересах продавца — чтобы его квартиру купили как можно быстрее», — считает частный риелтор в Перми Анастасия Скворцова

.

Обратите внимание на то, сколько по времени продаётся интересующая вас квартира. Продавец, который долго не может совершить сделку, охотнее пойдёт на снижение цены, ведь он наконец-то сможет продать своё жильё.

Дефекты в квартире

Основная ошибка покупателей при торге — попытка сбить цену по телефону. Договариваться о снижении стоимости можно только после того, как вы посмотрите объект и пообщаетесь с собственником.

«В большинстве случаев продавцу не всё равно, кому он продаёт свою квартиру. Сильно не критикуйте жильё, лучше укажите на некоторые недостатки, а в чём-то выразите свою симпатию. Например, скажите: «квартира, конечно, просторная, хороший вид из окна, но вот состояние ванной и кухни оставляет желать лучшего. Давайте договоримся о скидке, поскольку сэкономленные деньги пойдут на ремонт квартиры», — советует Анастасия Скворцова.

Читайте так же:  Как продлить временную регистрацию

Аргументы для снижения стоимости могут быть разные. С их помощью вы можете сэкономить внушительную сумму: за недоделанный ремонт — 200–400 тысяч рублей, неузаконенную перепланировку — 150–170 тысяч рублей, старые окна и электропроводку — 80–130 тысяч рублей, дефекты на потолке и обшарпанные стены — 20–30 тысяч рублей.

Расположение квартиры на первом или последнем этаже — тоже одна из причин добиться от собственника снижения стоимости недвижимого имущества.

«В первом случае вы можете просить скидку около пяти тысяч рублей, во втором — четыре-семь. Аргументов здесь можно привести массу. Например, на первом этаже обычно темно в дневное время, тянет холодом из подвала, слышны голоса людей, которые идут мимо дома, а на последнем этаже могут быть постоянные сквозняки и протечки из-за дефектов в крыше», — пояснил юрист по делам недвижимого имущества в Перми Михаил Богин

.

Проблемы с документами

Если с документами на квартиру у собственника есть те или иные сложности, то это может быть вашим козырем. Допустим, если в квартире прописано несколько человек и оформление договора купли-продажи требует некоторых хлопот, предложите владельцу, чтобы вы сами оформили документы, за что он сделает скидку 50–70 тысяч рублей. Часто собственники идут на такие условия.

«Если вы хотите сэкономить деньги, но собственник не поддаётся вашим уговорам, предложите ему выгодный вариант. Например, вы просите скидку 50 тысяч рублей за то, что сразу оплачиваете всю сумму», — считает Богин.

Коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик

советует при осмотре квартиры задавать собственнику как можно больше вопросов.

«Шумные соседи, большая удалённость от остановок общественного транспорта, строительство нового дома или ежегодная замена асфальта с большим количеством пыли и грязи — тоже стимул для торга», — говорит эксперт.

Фиксируем условия договора

Если владелец согласился на скидку, это ещё не значит, что сделка будет проведена. Другой клиент может согласиться купить эту же квартиру по цене, указанной в объявлении. Поэтому лучше сразу составить договор купли-продажи и указать в нём все условия.

«В договоре обязательно нужно прописать окончательную цену квартиры, ответственность сторон при расторжении документа, дату, когда собственник должен освободить жильё, срок оформления документов, сумму задатка или аванса и форму их вручения (наличными или на банковскую карту)», — советуют в агентстве недвижимости Перми «Респект».

Покупателям не стоит путать задаток с авансом. Это абсолютно разные понятия. Если собственник откажется продавать квартиру, а в договоре будет указан аванс в качестве обеспечительного платежа, то он вернёт вам ту сумму денег, которую получил от вас. В случае задатка он обязан выплатить вам деньги в двойном размере.

Найти актуальную информацию о рынке недвижимости Перми, оценить рыночную стоимость своей квартиры вы можете на портале N1.RU.

Источник: http://journal.n1.ru/articles/khitrosti_torga_kak_ugovorit_sobstvennika_sbit_stoimost_kvartiry-51098681/

Делюсь секретами: Как купить квартиру дешевле

Хочу поделиться секретами покупки квартир от застройщика. Эти советы помогут купить квартиру значительно дешевле рыночной стоимости.

Покупка квартиры — заветная мечта, на которую приходится откладывать свои сбережения и чаще всего даже оформлять ипотеку. Именно поэтому окончательный выбор квартиры зависит от цены за квадратный метр: мы ищем самый выгодный вариант и всегда считаем,что заявленная стоимость — окончательная и о ее снижении не может быть и речи, и что торговаться можно только у овощного прилавка на рынке. Но запомните — торг уместен всегда, особенно при таких глобальных покупках. О том, как сэкономить при покупке квартиры в новостройке, говорим в нашей статье.

При известной удаче можно сэкономить до полумиллиона

Чтобы выгодно купить квартиру, не стоит бежать сломя голову, лучше всего просто сесть поудобнее, внимательно изучить сайт застройщика, обдумать вопросы,которые вы зададите менеджеру по продажам, и обязательно заглянуть в календарь. И вот почему.

Обычная практика любых продаж — скидки в конце месяца, квартала и года. Строители, как никто другой, стремятся побыстрее реализовать товар, чтобы вернуть вложенные средства и, разумеется, заработать.

Правильно заданный вопрос во время торга помогает найти возможность выгодно купить квартиру в том же доме, но на другом этаже или с другим расположением. Причем в любом варианте есть свои плюсы и минусы. А сайт изучаем для того, чтобы просмотреть ценовой диапазон. Часто застройщик заранее закладывает более дешевую стоимость на объекты, которые, по его мнению, будут хуже продаваться.

Есть как минимум три ситуации, когда вы можете сэкономить:

1. Календарь продаж

В сезон отпусков, дач и летнего отдыха спрос на квартиры падает, потому как люди меньше интересуются покупкой жилья, ведь на первый план выходят более насущные проблемы. Чтобы заинтересовать потенциальных клиентов, застройщики снижают стоимость за квадратный метр. Узнать об этом можно у менеджера компании, поинтересовавшись, какие акции или льготные программы предусмотрены у них на летнее время. Скидка в этот период может составлять до 10%, а то и больше. Это уже один из ответов на вопрос «как дешевле покупать квартиры».

В девелопменте также существуют планы продаж, которые «горят» в конце года. «Гасят» их именно скидками, поскольку от выполнения плана по реализации недвижимости зависит зарплата и премиальные менеджеров. Поэтому в декабре жилье обойдется гораздо дешевле.

Для выполнения плана по продажам застройщик также дает скидки в конце месяца и квартала, правда, не столь существенные. Тем не менее, это еще один вариант, как выгодно купить квартиру. Запишите.

2. Учимся правильно задавать вопросы.

Продажи — дело непредсказуемое, но прогнозируемое. Всегда что-то продается лучше, что-то — хуже, поэтому умный продавец снижает стоимость плохо идущего товара. В связи с этим уместно спросить у менеджера, есть ли такие же квартиры, как вы уже смотрели, но подешевле… Вам могут предложить квартиру на первом или последнем этаже, у лифта, с окнами во двор или, наоборот, на дорогу, потому как застройщик изначально считает их неудобными и согласен снизить цену. Хотя, если разобраться, в любом местоположении есть свои преимущества:

Видео (кликните для воспроизведения).

• на первом этаже вид из окна не тот, зато вы не зависите от работы лифта, не нужно тащить тяжелые сумки на этаж, оплачивать работу грузчиков при подъеме крупных вещей на лифте;

• на последнем этаже вы избавлены от затопления соседями сверху, из окон и лоджии открывается изумительный вид, да и шум практически не слышен;

• шум от лифта легко устраняется при помощи дополнительной шумоизоляции, еще и остаются сэкономленные деньги;

• окна во двор помогают всегда иметь играющих детей в поле зрения, не ловить всю пыль с магистралей;

• окна на улицу — можно лишний раз взглянуть на автомобиль на парковочной стоянке и не слышать доносящийся со двора шум.

То есть, если рассудить логически, достоинства есть даже там, где продавец видит только недостатки. Поэтому купить квартиру в новостройке можно подешевле только за счет другого местоположения и, конечно же, вовремя заданного вопроса о том,есть ли другие варианты в продаже.

3. Скидки (задаем вопрос правильно)

Поговорим о конкретных ситуациях, когда вам обязательно необходимо проявить смекалку:

• Чтобы получить скидку, нужно просто спросить у менеджера, в каком размере он может ее предоставить. Так, в случае оформления ипотеки или внесения первоначального взноса, скидка предоставляется до 3 т. р. за квадрат, поскольку банки переводят деньги на счет застройщика сразу. Последнему гораздо выгоднее получить всю сумму сразу, в силу этого он и соглашается уменьшить стоимость жилплощади.

• Как выгодно купить квартиру в новостройке в Пензе, видно также из следующего нашего примера. Если квартира приобретается в рассрочку, а у вас есть возможность внести средства раньше указанного срока, спросите у продавца, сколько он готов уступить в случае досрочной оплаты. Смысл скидки для застройщика будет тот же: быстрый возврат вложенного капитала.

Читайте так же:  Кто должен платить, если квартиранты затопили соседей

• Чаще всего вместе с жильем приобретают место на парковке. Однако в разговоре стоит это преподнести как аргумент в пользу скидки. Например: «Какую скидку вы готовы дать, если я куплю парковочное место?»

• Иногда не так важно правильно задать вопрос, как обратиться с ним к нужному человеку. В разговоре с менеджером можно указать, что конкуренты продают квартиры дешевле (для этого нужно знать реальную информацию, которую легко найти в интернете). При любом раскладе не стоит давить на представителя застройщика, а достаточно просто объяснить, что вы ограничены в средствах или назвать любую другую причину. Вас могут перенаправить к директору продаж,в компетенцию которого входит изменение стоимости продаваемых квартир.

Зайдите на сайт застройщика. Посмотрите его внимательно. Делайте выводы:

• Слабый в информационном смысле сайт. Неудобный сайт и неэффективный маркетинг приводят к низкой реализации недвижимости, в связи с чем строительная компания вынуждена разрабатывать скидочные программы не только в конце года. Зато это отличная возможность для покупателя, и еще ответ на наш вопрос, как выгоднее купить квартиру в новостройке: просто оцените сайт и узнайте, что и почем у продавца, если налицо проблемы с продажами (дом сдан, но в нем много непроданных квартир), тогда есть вероятность получить неплохую скидку.

• Сильный современный сайт, где есть много всего полезного о жилом комплексе. Он может быть сделан так, что в первую очередь посетитель увидит наиболее дорогие [квартиры]( http://www.mir-pnz.ru/rynok-nedvizhimosti-v-penze/30-%D0%BA%. ) , хотя часть жилья с такой же планировкой может стоить дешевле. Поэтому есть смысл внимательно изучить весь прайс недвижимости на сайте: капайте глубже,от вас профессионально спрятали выгодные варианты, которые все равно будут куплены. Есть смысл обратиться в компанию напрямую и узнать о наличии квартир в продаже.

Промо-пул и цифра 13

О запланированном строительстве жилья обычно известно заранее. Очень часто застройщики составляют промо-пул квартир со скидкой и реализуют их перед началом строительства. Чтобы купить квартиру в новостройке от застройщика дешевле, от вас потребуется договориться с компанией заранее и зарегистрировать сделку после получения разрешения на строительство, то есть на стадии котлована. Промо-пулом стоит воспользоваться, если застройщик успел зарекомендовать себя на предыдущих объектах, квартиры были сданы в срок и безо всяких накладок.

Если вы не суеверный человек, есть еще один шанс выгодно купить квартиру. Многие люди предвзято относятся к цифре 13, поэтому в высотках 13-й этаж продается хуже. Желаете дешевле — откажитесь от предрассудков!

Подведем итог вышесказанному. Выгодно купить квартиру в новостройке можно:

• в конце месяца, квартала и года;

• на стадии котлована или на 13-ом этаже;

• с «невыгодным», по мнению застройщика, расположением;

• если сайт жилого комплекса неудобен или, наоборот, чересчур продвинут;

• просто поговорив с менеджером о возможных и существующих скидках.

В первую очередь, не бойтесь задавать вопросы, приводя в качестве аргументов цены конкурентов, ограниченный бюджет и т. д., планируйте разговор по календарю,узнавайте о начале строительства заранее.

Вот, пожалуй, и все. Желаем удачно попасть в нужное время и в нужное место!

Источник: http://pikabu.ru/story/delyus_sekretami_kak_kupit_kvartiru_deshevle_5286367

Как торговаться, покупая квартиру?

Как только вы понимаете, что нашли подходящую квартиру, процесс покупки недвижимости переходит в стадию переговоров и торга с продавцом. Всегда ли можно торговаться? Не рискуете ли вы потерять отличный вариант, прося скинуть цену? Рассказывает Полина Меделяновская, директор по работе с ключевыми клиентами Kalinka Group.

Как уговорить на скидку

Торг уместен всегда. Скидку хотят почти все, причем чем дороже объект и состоятельнее покупатель, тем на больший дисконт он рассчитывает. Другое дело, что не каждый владелец жилья готов снижать стоимость. Но есть обстоятельства, которые могут заставить его уступить. Практика показывает, что абсолютно каждая сделка индивидуальна, это личная история продавца, зависящая от его жизненных обстоятельств, характера, отношения к финансам. Случалось, что собственник квартиры твердо стоял на том, что не готов делать уступок в цене, но вдруг ему звонили партнеры по бизнесу или кредиторы и сообщали, что нужно срочно погасить долг, произвести выплаты по важным счетам, и тогда покупатель получал свой заветный дисконт.

Собственник может снизить цену, например, при оплате наличными, ведь это значительно ускорит процесс получения денег. Также скидка возможна, если покупатель готов подождать некоторое время с заселением в квартиру или если собственник торопится продать жилье.

Иногда торг – это дань традициям, в других случаях – реальная необходимость. Если брокер знает, что бюджет клиента ниже необходимого, а собственник готов торговаться, то велика вероятность успеха сделки. Всегда есть условия, на которых стороны могут поменять свое решение. Например, можно предложить покупателю взять на себя дополнительные расходы: оплату ускоренной регистрации сделки, услуг банка и прочие – взамен скидки на покупку. Продавец предоставит дисконт, а на покупателе будут «общие» траты.

Если установленная собственником цена справедлива или даже несколько ниже потенциальной суммы, которую можно выручить за недвижимость, например, если квартира продается срочно, или спрос на нее высок, то торг почти наверняка не принесет результата. Но торговаться все равно стоит, это нормальная практика на рынке недвижимости.

Новостройка с рук

Торг на квартиру первичного фонда уместен, только если ее продает физическое лицо или подрядчик, с которым расплатились квадратными метрами. У юридических лиц – банка или застройщика – существует определенный прайс, и торговаться с ними бессмысленно.

Торговаться же с частным собственником новенькой квартиры можно смело: вступает в игру «человеческий фактор» ― обстоятельства, побуждающие владельца продавать недвижимость. Кроме того, конкуренцию продавцу могут составить соседи, если они тоже решат выставить свои квадратные метры на рынок. Но вот при желании покупателя приобрести жилье с привлечением ипотечных средств могут возникнуть сложности: банки редко соглашаются дать ипотеку на квартиру в строящемся доме, которая продается с рук.

Особая история

Богатые люди потому и богаты, что умеют считать деньги. Часто вопрос торга при покупке жилья для них принципиален. Принципиальным может быть и позиция продавца, не желающего отдавать дешевле. Брокер, осуществляя сделку, не знает наверняка, что его ждет. Каждая сделка – особая история. Был случай, когда покупателю не удалось уговорить продавца на скидку, а его бюджет был недостаточен для покупки квартиры по назначенной стоимости. Тогда этот покупатель вернулся через год с двойным бюджетом и приобрел понравившуюся квартиру, не торгуясь.

Источник: http://www.domofond.ru/statya/kak_torgovatsya_pokupaya_kvartiru/3385

Как убедить продавца снизить цену на квартиру

Покупка квартиры — дело очень серьезное и ответственное. К ней готовятся годами, накапливают ресурсы, но приближаясь к заветной сделке, часто руководствуются эмоциями и готовы переплатить за понравившийся вариант. В этой статье мы опишем несколько способов уговорить продавца понравившегося варианта на самую низкую рыночную цену.

Самые перспективные для торга варианты — те квартиры, в объявлении о продаже которых, напрямую значится слово “торг”. Когда продавец сам готов торговаться о снижении цены, для покупателя этот торг будет заведомо легким. Еще одна “метка”, которая гарантирует готовность продавца сделать скидку — слово “срочно”, указанное в объявлении. Это, конечно, при условии, если покупатель со своей стороны готов приобрести вариант в действительно короткие сроки.

Не начинайте торг по телефону, даже не взглянув на квартиру — это заранее оттолкнет продавца и укажет на несерьезность ваших намерений. Не спрашивайте, сколько может составить скидка и какая “последняя цена”. Если бы продавец заранее был готов продать квартиру по “последней цене” — он бы указал ее в объявлении.

Прежде, чем торговаться, обязательно сходите на просмотр квартиры. Пообщайтесь с соседями, хорошо познакомьтесь с районом, в котором находится данный вариант, узнайте об источниках шума и транспортной доступности. Каждая из характеристик может стать поводом для снижения стоимости: например, покупатели всегда рады квартирам, которые находятся вблизи оживленной городской артерии, обеспечивающей транспортную доступность в любую часть города. При этом, окна квартиры, выходящие на эту оживленную трассу, могут стать поводом для торга, ведь это повысит шумовое загрязнение для жильцов. И наоборот, дом, находящийся внутри квартала, станет спокойным пристанищем для своих жильцов, но увеличит время в пути до работы, что также может послужить поводом для снижения цены сделки.

Читайте так же:  Какой срок годности цемента в мешках и биг-бегах

Обязательно узнайте, как давно продается квартира, к которой вы присматриваетесь. Если продажа длится больше двух месяцев, продавец наверняка уже начал нервничать. Его будет гораздо проще убедить снизить цену, чем того, кто только что выставил свой вариант на продажу по заведомо высокой цене.

Узнайте об актуальном состоянии рынка недвижимости. Для этого достаточно посмотреть динамику изменения цен на вторичном рынке жилья , которую еженедельно обновляет аналитический центр Realt . by . На падающем рынке очень легко убедить продавца снизить цену, объяснив, что промедление в продаже квартиры может сыграть с ним злую шутку: через пару месяцев рыночная стоимость его квартиры снизится настолько, что он не сможет продать жилье даже по той цене, которую сегодня предлагает покупатель. О подобных случаях тоже можно прочитать на нашем сайте .

Еще один ключевой момент, которым вы можете оперировать в процессе торга — готовность единовременно заплатить всю сумму при покупке квартиры. Многие покупатели готовы купить жилье немного дороже, но с рассрочкой, или привлечь кредит. Такие сделки отпугивают продавцов, потому что в конечном счете покупатель может оказаться неплатежеспособным. В этом случае ваш “конек” — готовность внести всю сумму единовременно, даже если она окажется ниже.

На просмотре квартиры не высказывайте лишних восторгов: пусть продавец думает, что вы сомневаетесь. Впрочем, не помешает похвалить не очень значительные преимущества квартиры — например, вам может понравиться цвет обоев или мебель. Пусть продавец учитывает, что в целом вы настроены ее купить, пусть и за меньшие деньги.

Сравните стоимость квартиры с похожими вариантами, выставленными на продажу в этом районе. В каждом районе, как правило, хватает квартир, которые выставлены чуть дешевле, чем квартира, которую вы присмотрели, или находятся в той же ценовой категории, но обладают чуть лучшими характеристиками: например, качественным ремонтом, который вам, как покупателю, не по душе, и вы все равно намерены поменять обстановку. В этом случае стоимость ремонта может стать суммой, на которую вы можете сторговаться с продавцом.

Все недостатки, в том числе отсутствие ремонта и любые дефекты жилого помещения могут стать поводом для торга. Особенно, если их устранение требует вложения средств. Например, если в квартире старые деревянные окна, то вы можете торговаться на сумму, которая понадобится для их замены на стеклопакеты.

Пообещайте продавцу или агенту, при посредничестве которого продается квартира, что не будете смотреть другие варианты, если продавец пойдет на уступки.

Оттените свое ценовое предложение еще более низкой ценой. Пусть на просмотр квартиры сходит ваш родственник и предложит продавцу стоимость еще ниже, чем заявленная вами. Даже если продавец изначально не был согласен ни на одну из предложенных цен, тот факт, что двое покупателей озвучивают цену ниже той, что указана в объявлении, заставит его усомниться в собственном понимании вопроса и адекватности выставленной цены.

Придите на показ вместе с супругой/супругом, и примените еще один психологический маневр: если продавцом квартиры является мужчина, то активным покупателем должна выступить женщина: пусть она скажет, что квартира ей нравится и полностью ее устраивает, а мужчина — о завышенной цене, на которую он ни в коем случае не согласен. В этом случае женщина начинает переговоры по поводу торга. Если продавец — женщина, то все наоборот: из пары супругов-покупателей квартира должна понравиться мужчине, а женщина — сказать о завышенной цене, в результате чего мужчина начнет склонять хозяйку к скидке.

Источник: http://realt.by/wiki/term/kak-ubedit-prodavca-snizit-cenu-na-kvartiru/

Как торговаться при покупке квартиры на вторичном рынке

Вторичное жилье в России можно купить не только у частных собственников. Часто квартиры и дома выставляют на продажу предприятия, банки или государственные структуры. Во многих случаях такие продавцы предпочитают продавать недвижимость с аукциона — особой процедуры, во время которой потенциальные покупатели могут поучаствовать в открытых торгах на право приобрести конкретный объект недвижимости. «На первый взгляд такая покупка выглядит очень привлекательно, — считает старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева. — Стартовая цена квартиры (то есть стоимость лота) в публикуемом объявлении может оказаться в разы ниже предлагаемой по рынку за покупку аналогичной квартиры».

Проверить стоимость квартир на аукционе можно онлайн. К примеру, департамент Москвы по конкурентной политике регулярно устраивает торги, на которых выставляет жилье в разных районах столицы. Вся информация о такой недвижимости размещена на официальном сайте департамента в разделе «Реализация имущества». «Для квартир, которые принадлежат городу, аукционы — единственно возможный способ реализации государственного или муниципального имущества», — объясняет руководитель юридической службы риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

Действительно, согласно Федеральному закону № 44 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» региональные власти не могут продавать принадлежащие им квартиры не на аукционе. «На «витринах» столичных городских аукционов в основном можно увидеть квартиры элитные, в престижных районах Москвы, выморочные квартиры, а также непривлекательные и невостребованные, в частности расположенные в Зеленограде или в микрорайоне Некрасовка, — рассказывает Краснова. — Для передачи тем, кто стоит в муниципальных очередях на улучшение жилищных условий, такие квартиры, как правило, не подходят по параметрам либо по техническому состоянию. Остаются открытые торги».

Что продают на аукционах

Наиболее доступные предложения в столице обычно предлагает государственное унитарное предприятие «Московская социальная гарантия» («Моссоцгарантия»), которое занимается делами пожилых москвичей. «Приобретение жилья, находящегося в хозяйственном ведении «Моссоцгарантии», возможно с использованием ипотечного кредита, а также субсидий, в частности средств материнского капитала», — заявляет руководитель департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев.

Если потенциальный покупатель заинтересуется участием в торгах, он должен внести в банк задаток в размере 200 тыс. руб., объясняет Светлана Краснова. «Электронные торги «Моссоцгарантией» не проводятся, потребуется личное присутствие участника аукциона», — предупреждают в «Инком-Недвижимости».

В этом случае покупатель может рассчитывать на квартиры, переданные в собственность города пенсионерами. «Это может быть договор пожизненного содержания с иждивением, когда человек продолжает проживать в переданной квартире, либо договор передачи, по которому пожилой человек получает право пожизненного проживания в одном из социальных жилых домов», — разъясняет управляющий партнер юридической компании «Неделько и партнеры» Василий Неделько.

Продажа новостроек с социальным ремонтом проходит на площадке «Росэлторг» — крупнейшем операторе электронных торгов для государственных и частных заказчиков. «Обеспечительный взнос в таком аукционе составляет 100 тыс. руб., присутствие участника торгов не требуется. Все происходит через электронный кабинет», — рассказывает Краснова. «На аукционах можно купить не только квартиры вторичного рынка, но и «первичку», что будет большой удачей, — подтверждает Понаморева. — Покупка квартиры в новостройке, когда дом уже сдан в эксплуатацию и зарегистрирован в ЕГРП, является минимальным риском для покупателя».

Разумеется, далеко не всегда квартиры на аукционе продает государство: более 80% всех квартир, реализуемых на торгах, представляют собой залоговые квартиры банков, убеждены в адвокатском бюро А2. Такие квартиры попадают на банковские аукционы, независимые от торгов «Моссоцгарантии» и других государственных структур. «Если должник или заемщик не в состоянии выплачивать кредит и не хочет сам продавать квартиру, банк инициирует процедуру банкротства и по решению суда выставляет квартиру на аукцион, чтобы погасить долг, — объясняет руководитель отдела вторичной недвижимости риелторского агентства Est-a-Tet Алексей Бернадский. — Залоговая квартира может быть как ипотечной, так и заложенной в банке для получения денежного кредита. На аукционе чаще всего продают квартиры тех граждан, которые сознательно отказались выплачивать кредит, поскольку вся процедура выставления квартиры на аукцион, включая предшествующий этому судебный процесс, занимает как минимум год. Продажа квартиры с аукциона — это крайняя мера банка для злостных неплательщиков».

Читайте так же:  Необходимо ли лицензировать услуги косметолога - эстетиста

Наконец, последний вид аукционов — риелторские торги. «[Здесь] риелтор выставляет квартиру по заниженной стоимости, а дальше проводит онлайн-аукцион между заинтересованными покупателями», — рассказывает Бернадский. Впрочем, этот вид аукционов мало чем отличается от традиционной продажи жилья на вторичном рынке.

Долги, жильцы и другие сюрпризы

Значительная часть аукционных квартир продается с обременениями, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и юристы. «Основная проблема — огромные счета по оплате коммунальных услуг и как результат отсутствие отопления, света и электричества, — объясняет Мария Понаморева. — Приобретатель в первую очередь сталкивается с проблемой отражения долгов за коммунальные услуги по лицевому счету. За списанием долга приобретатели обращаются в управляющую компанию, к поставщикам услуг и в суд. Сравнительно недавно судебная практика в том вопросе встала на сторону добросовестных покупателей, но она немногочисленна».

Квартира наследует долги от предыдущих владельцев, которые не считали нужным оплачивать коммунальные услуги. «В судебных спорах по данной категории дел новый собственник должен будет установить, что существующая задолженность по коммунальным платежам является задолженностью предыдущего собственника, а новый собственник не обязан ее оплачивать», — добавляет Понамор ева.

Вторая проблема — жильцы, которые зарегистрированы в продаваемой квартире. «Покупатель залоговой квартиры, реализуемой в порядке исполнительного производства, рискует получить ее вместе с бывшим владельцем и членами его семьи. Выселить их из квартиры будет крайне сложно, а порой даже невозможно», — предупреждает Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости». «Прописанных в квартире граждан можно снять с регистрации только по решению суда, а детей выписать нельзя ни при каких условиях, — заявляет Алексей Бернадский. — Купив такую квартиру с прописанным в ней несовершеннолетним ребенком, покупатель обрекает себя на «бездействие», поскольку ни выписать, ни выселить ребенка из такой квартиры нельзя — следовательно, продать квартиру в дальнейшем также не получится».

В случае с муниципальными и региональными торгами количество жильцов, зарегистрированных в квартире, указывается в изначальной заявке; в других случаях наличие таких людей может оказаться сюрпризом, предупреждают юристы. «Например, во время приватизации квартиры один из проживавших жильцов отказался от участия в приватизации, — рассуждает Василий Неделько. — При этом он получает право проживания в этой квартире. Такой житель не утратит полученное право даже в случае смены собственника квартиры».

Если с аукциона продается залоговая квартира, то необходимо убедиться в том, не является ли данная процедура кабальной для владельца квартиры с точки зрения условий продажи жилья, советуют в «Инком-Недвижимости». «Если это не квартира в только что построенном доме, то нужно выяснить в паспортном столе круг ранее зарегистрированных в ней граждан. Это позволит убедиться, что никто из них не относится к лицам, сохраняющим право на данную жилую площадь», — добавляет Краснова.

Подчас скрытое обременение возникает в результате разорения или ликвидации предприятия, которое предоставляло своим сотрудникам жилье по договорам социального найма, приводят еще один пример ограничений аукционных квартир в адвокатском бюро А2. «Граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса, [либо] состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления другого жилья», — говорит Понаморева.

Последним сюрпризом может стать высокая цена. «Да, на аукционе можно приобрести квартиру ниже рыночной стоимости, но никто этого не гарантирует, — рассказывает Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». — Не стоит забывать главное правило аукциона: на торгах цена может только повышаться. Устроители опираются на отчеты о рыночной стоимости оценочных компаний, поэтому стартовая цена лота может отличаться от рыночной совсем незначительно. А в процессе торгов участнику порой трудно не поддаться общему ажиотажу и остановиться вовремя. Так что перед аукционом стоит посмотреть ситуацию на рынке, узнать цены на жилье в том районе, где находится приглянувшаяся квартира, чтобы в азарте борьбы не переплатить за лот».

Как найти «чистую» квартиру

Покупка квартиры у города гарантирует чистоту сделки, считает руководитель московского департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев. С чиновником не согласны юристы и риелторы. «У залоговой квартиры часто есть ряд обременений и проблем с документами, которые делают это приобретение высокорисковым, — убежден Бернадский из Est-a-Tet. — Даже если квартира физически и номинально свободна, то есть в ней никто не живет и не прописан, она в любом случае продается по решению суда, и у покупателя нет гарантий, что никто не подаст апелляцию на это решение и не попробует оспорить факт выставления квартиры на торги. Аукционы также проводит департамент городского имущества Москвы, где выставляются на торги квартиры должников и расселенных граждан. Однако чаще всего у этих квартир также есть проблемы с документами».

С юридической точки зрения покупка квартиры на вторичном рынке или на аукционе — практически одно и то же, однако при выставлении объекта на торги в сделке появляется третья сторона — организатор аукциона, рассказывает Василий Неделько. «Если процедура аукциона нарушается, то возникает дополнительное основание для обжалования сделки, — утверждает юрист. — С другой стороны, покупка с аукциона снимает банкротные риски. То есть если при обычных сделках продавец признается банкротом, то конкурсный управляющий вправе обжаловать совершенную сделку, доказав, что цена была ниже рыночной. При продаже с аукциона такой возможности нет. Один риск добавляется, другой снимается».

Кому нужны квартиры с аукциона

Залоговые квартиры, реализуемые на открытом рынке жилья, не являются ликвидным товаром, констатируют риелторы. «Сейчас покупатель имеет исключительный выбор высококачественного жилья без обременений и прочей головной боли», — рассказывает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. — Но и в лучшие годы покупатели не особенно жаловали такие объекты: по нашим оценкам, в 70 случаях из 100 люди отказывались рассматривать залоговые и аукционные квартиры как вариант для возможного приобретения».

Из-за такого предубеждения у аукционных квартир сформировался специфический портрет покупателя. «Большинство квартир с аукциона приобретаются не обычными людьми для собственного проживания, а частными риелторами, для которых это своего рода бизнес, — говорит Алексей Бернадский. — Выкупая такую квартиру по заниженной цене, они делают там ремонт и перепродают за существенно большую стоимость. Рядовые покупатели избегают квартир с такой темной историей».

Вторая группа покупателей — юридические лица, аффилированные с банками, которые устраивают аукцион, объясняет Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». По словам риелтора, банки продают проблемную недвижимость аффилированным структурам, чтобы снять со своего баланса плохие долги. «Формальности соблюдены, продажа легальна. А в решении всех последующих неприятных вопросов, таких как, например, выселение бывших собственников, для банка получается «ничего личного», — заявил Куликов. Таким способом банк сохраняет чистоту портфеля и репутацию, перекладывая риски на стороннюю структуру, заключил риелтор.

«Общая ситуация на рынке вторичной недвижимости сегодня такова, что предложение в пять-шесть раз превышает спрос, — подытожил Куликов. — Более 80% сделок проходит с дисконтом. Продолжается, хоть и плавное, но снижение стоимости квадратного метра. Так что борьбу покупателей за тот или иной объект можно представить разве что в случае продажи чего-то действительно уникального».

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://realty.rbc.ru/news/57a31dff9a7947734e2612a8

Как торговаться при покупке квартиры на вторичном рынке
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here