Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду плюсы и минусы

Сегодня рассмотрим тему: "Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду плюсы и минусы". На сайте собраны и структурированы материалы ведущих изданий. Если появились вопросы, то вы всегда можете их задать дежурному консультанту на сайте.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду и как это сделать

Ипотека — это наиболее востребованный банковский продукт за последние годы по всей территории России. А то, что в залог передается именно покупаемая за полученные деньги недвижимость, то это только выгодно заемщику, так как он хотя бы не рискует, что у него уже есть в собственности. Но в то же время право владения на этот объект у него не полное. В этой статье мы расскажем, можно ли сдать квартиру, взятую в ипотеку, в аренду.

Что говорит закон о сдаче ипотечной квартиры в аренду?

В первом пункте статьи 40 ФЗ «Об обременении» четко указано, что владелец недвижимости, купленной в ипотеку, по которой еще выплачиваются кредитные платежи, имеют право сдавать эту квартиру/дом в аренду, если в ипотечном договоре это не запрещается и соблюдены следующие требования:

  1. Длительность аренды не больше срока погашения задолженности.
  2. Залоговый объект не используется для коммерческой цели.
  3. Сдача недвижимости осуществлена на законных основаниях.

По мнению банков, сдача залогового объекта в аренду уменьшает его ликвидность, а соответственно и рыночную стоимость. По закону «Об ипотеке» кредитор может привлечь заемщика к ответственности, если залоговая недвижимость испорчена или снижен ее ценник сверх нормального износа. Опираясь на нормативные акты банки вправе запретить сдавать жилье на посуточную аренду, которая приведет к быстрому износу.

Какие требования выдвигают банки при сдаче ипотечного жилья в аренду?

Для того чтобы давать третьим лицам снимать залоговый объект недвижимости нужно руководствоваться заключенным с банковским учреждением ипотечным договором. Чаще всего встречаются следующие условия:

  1. Банк допускает, что заемщик может сдавать жилье без согласования с ним.
  2. В ипотечном договоре ничего не сказано об аренде залогового объекта. Заемщику нужно узнать у кредитора информацию по этому поводу и действовать или бездействовать после получения отказа или разрешения.
  3. Кредитор в ипотечном договоре четко указывает параметры услуги: период, условия соглашения, регистрация сделки и т.д.
  4. Заемщик, подписывая договор аренды и заселяя посторонних людей, должен узнать, согласен ли банк на это.
  5. Аренда категорически запрещается. Несогласие сдачи квартиры/дома под съем связано с рисками для самого банковского учреждения, так как проживающие посторонние люди не будут иметь никакого отношения к финансовому обязательству перед кредитором.

Большая часть банков, конечно же, допускает сдачу ипотечного жилья, но только при соблюдении следующих условий:

  1. Заемщик в обязательном порядке подает в банк письменную заявку. Банковские работники после этого оперативно рассматривают ее и предоставляют положительный ответ, если клиент у них на хорошем счету, то есть вносит все платежи вовремя и содержит жилье в хорошем состоянии.
  2. Извещаются страховщики о том, что увеличивается стоимость имущественного полиса примерно на 20% — 30% от его изначальной цены. Такое повышение обосновывается высоким риском порчи жилья.
  3. Сдаваться ипотечное жилье должно с обязательным заключением договора аренды, в котором прописаны все условия по оплате.
  4. Оформляется налоговая декларация по итогам года на уплату подоходного налога в размере 13%.
  5. Заемщик обязательно должен предоставить банку ксерокопию договора найма, личные данные и документацию по квартиросъемщику, информацию от страхового агентства.

Банки, которые разрешают сдавать залоговое жилье

Официально разрешает сдавать залоговое жилье, купленное за ипотечные средства банк «ВТБ», «Альфа-Банк», «Сбербанк», «Связь-Банк». Согласно условиям, прописанным в их ипотечных договорах, действия по сдаче квартиры/дома в наем считаются правомерными, если заемщик предварительно письменно их извещает о своих намерениях и получает на это согласие.

Так, в «Сбербанке» с 9 декабря 2013 года действуют общие условия жилищного кредитования. А в подпункте договора 4.4.15 указано, что заемщик не имеет права сдавать жилье в наем или бесплатное использование родственникам или друзьям без получения письменного согласия от Сбербанка. Также на него возлагаются меры, помогающие сохранить надлежащее состояние недвижимости, вместе с текущим и капитальным ремонтом. Добросовестных клиентов инспекторы проверяют крайне редко. Проблемы только могут возникнуть, если своевременно не внести ипотечный платеж.

Банк «ВТБ» тоже не препятствует сдаче квартиры в залоге в аренду, но только если заемщик обязательно преждевременно на это письменно запросит разрешение. На его официальном портале по следующей ссылке https://drive.google.com/file/d/1tTlJoSEwO_BXkEheTMIPX9RX-YnHEj9L/view можно найти порядок получения разрешения на сдачу заложенной квартиры и пример бланка заявления https://drive.google.com/file/d/1J7ws7b72OYhAoPJVlH23qLiSkYIexLnr/view. Согласно ипотечному договору, у него все же есть право потребовать досрочно вернуть полную сумму кредита вместе с начисленными процентами и неустойкой в следующих ситуациях:

  1. Нарушены правила использования ипотечного жилья.
  2. Не сообщено кредитору обо всех правах посторонних людей на залоговый объект недвижимости; других обременениях.

Поэтому нужно информировать банк и страховую компанию о сдаче ипотечной квартиры в аренду, чтобы избежать расторжения ипотечного договора и применения санкций.

Как сдать в аренду ипотечное жилье, если банк это запретил?

Даже если в ипотечном договоре четко указано, что сдавать в аренду купленное за ипотечные средства жилье, строго запрещается, есть несколько способов выхода из ситуации.

Первый способ. Для начала нужно попытаться договориться с менеджером банка о пересмотре ранее заключенного договора. Для мотивации можно сказать, что без средств, вырученных от сдачи жилья, у вас не будет возможности своевременно вносить в полном объеме ипотечные платежи. Страх, что возникнет проблемная задолженность, чаще всего побуждает кредитора пойти клиенту на компромисс.

Второй способ. Можно впустить людей жить в ипотечное жилье без уведомления банка об этом. Большинство арендных договоров между квартиросъемщиком и арендодателем заключаются в РФ только на словах. Даже несмотря на то, что по закону должен быть обязательно составлен письменный договор, стороны решают довериться друг другу и избежать бумажной волокиты. В таком случае, даже если кредитор узнает, что аренда ипотечной квартиры по факту есть, он ничего не сможет доказать, так как нет никакого официального документа. Поэтому если в ипотечном договоре указан запрет на сдачу квартиры третьим лицам, и попытка договориться не увенчалась успехом, то по факту можно это сделать, только не заключая официальный договор с квартиросъемщиком.

Что будет, если нарушить условия ипотечного договора?

Если банковское учреждение, выдавшее ипотечный кредит, клиенту случайно или намеренно обнаружит, что он сдает ее в аренду, невзирая на запрет, то:

  1. Если такое нарушение обнаружено только в первый раз, то банк может вынести только устный выговор и указать, что такие действия предпринимать недопустимо.
  2. Кредитор зафиксирует несоблюдение условий ипотечного договора и наложит штрафную санкцию за отступление от установленных правил.
  3. Если после вынесения первого предупреждения заемщик продолжить сдавать в аренду жилье, то банковское учреждение вправе разорвать с ним ипотечный договор в одностороннем порядке и потребовать досрочно выплатить всю задолженность вместе с процентами. Где клиент возьмет за быстрый срок такую сумму, его волновать не будет.
  4. Если заемщик не выплатит всю сумму вместе с начисленными процентами, то банк направит иск в суд, чтобы взыскать с него залоговое имущество. Арендодатель и квартиросъемщик будут выселены, а сам объект недвижимости будет продан на банковском аукционе. В итоге ипотечный кредит будет считать полностью погашенным, но это негативно отразится на кредитной истории заемщика.
  5. Так как станет оглашен факт сдачи жилья под съем на нелегальной основе, то у клиента возникнут проблемы с налоговым органом. Ему присвоят для оплаты штраф за незаконное ведение предпринимательской деятельности и сокрытие от налогов.
Читайте так же:  Какие действия необходимо сделать после покупки квартиры

Выгодно ли сдавать в аренду залоговое жилье?

На интернет-форумах часто можно встретить дискуссии людей о том, выгодно ли сдавать жилье в аренду, если оно находится еще под обременением у банка. Начнем с того, что подобная схема подходит только тем заемщикам, у которых кроме ипотечной квартиры/дома есть еще недвижимость для проживания. Если квартира состоит из двух комнат и нет отдельного жилья, то можно сдавать одну комнату, а во второй жить. Тогда еще и получится контролировать сохранность всего имущества. Трехкомнатные помещения можно сдавать по комнатам.

Если заемщик хочет купить квартиру в ипотеку и сразу ее сдавать, то для покупки стоит выбирать ликвидные варианты. Больше всего пользуется спросом жилье со вторичного рынка недвижимости, находящееся вблизи транспортных развязок и с хорошей инфраструктурой. В приоритете особенно у молодых пар однокомнатные квартиры. Средний ценник на жилье с современным ремонтом и встроенной бытовой техникой колеблется от 30 тыс. до 50 тыс. руб. в центральных регионах РФ. Жилье из двух комнат уже подороже, примерно 50 тыс. – 80 тыс. руб.

Справка! Не забывайте про подоходный налог в размере 13%, который вам придется платить и коммунальные платежи.

На арендаторов обычно возлагается уплата только за намотанные кубы воды и киловатты электричества, а все остальное оплачивает арендодатель из полученных денег за счет аренды.

Обратите внимание! Многие заемщики, совершившие покупку квартиры из трех или четырех комнат, сдают помещения под офисы и торговые точки, а это превращает уже недвижимость в коммерческий тип. За этим последует административная ответственность.

Пример расчета дохода и расхода при сдаче в аренду недвижимости

Чтобы наглядно показать расходы на покупку готовой квартиры в ипотеку для дальнейшей ее сдачи в наем третьим лицам используем ипотечную программу от ВТБ. Минимальный процент за использование заемных средств – 9,7%, период кредитования – 30 лет. Например, цена на квартиру составляет 2,5 млн. руб., а первоначальный взнос – 250 тыс. руб. (то есть 10%). Ежемесячный платеж составит 16200 руб.

Сдача квартиры из одной комнаты позволит за месяц получать 20 тыс. руб. + коммунальные платежи. Вместе с этим появится обязательство по уплате подоходного налога в размере 13% и страховой премии.

Общая сумма ежемесячных отчислений тогда составит: 16200 (обязательный взнос) +2106 (налог) + 90 руб. (надбавка к ценнику страховки) = 18396 руб.

В итоге выходит, что получаемые деньги от квартиросъемщика будут покрывать ежемесячный ипотечный платеж, но только если у заемщика есть еще недвижимость, в которой можно жить и не тратиться на съем. Если рассматривать жилье, расположенное в Москве или Санкт-Петербурге, то итог будет аналогичный. Высокая стоимость процентной ставки и ипотечного платежа компенсируется высоким ценником на аренду жилья.

Риски

Плюсы сдачи ипотечной квартиры в аренду мы описали в предыдущем пункте – это в первую очередь выгода в виде перекрытия месячной арендой ежемесячного ипотечного платежа. Но минусы тоже есть и в первую очередь они касаются именно арендатора. Перед съемом квартиры рекомендуется сразу спрашивать у владельца, не находится ли жилье под обременением. Если оказывается, что оно еще в ипотечном залоге, то рекомендуется сразу проверить, дал ли кредитор на это согласие. Если не давал, то арендный договор будет признан недействительным и арендатору придется немедленно выселиться.

Заключение

Правильно ли будет сдавать ипотечную квартиру под съем, чтобы использовать полученные ежемесячно платежи от арендатора на погашение ежемесячного ипотечного взноса, каждый заемщик вправе решать сам. Но то, что это можно организовать, это факт. Только желательно заранее подыскать банк, который не запрещает подобные мероприятия, чтобы оградить себя от всевозможных проблем и штрафов.

Источник: http://ipotechnik.pro/voprosy/mozhno-li-sdavat-ipotechnuyu-kvartiru/

Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке

При оформлении ипотечного кредита у каждого заемщика возникает вопрос о том, как погасить задолженность с минимальными затратами для семейного бюджета. В том случае, если недвижимость приобретается «на будущее» (например, для детей, которым понадобится жилплощадь), а у самих покупателей уже есть свое жилье, возникает вопрос, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду? Предоставление собственной недвижимости другим жильцам позволит получать стабильный доход, который можно направить на оплату ежемесячных платежей по кредиту. Однако такая схема не приветствуется банками.

Нормативное регулирование

Чтобы найти ответ на вопрос можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку, необходимо обратиться к нормативно-правовым актам, действующим на территории Российской Федерации. Вопросы предоставления ипотеки и возможности найма регулируют следующие документы:

  • Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке» от 16 июля 1998 года (определяет само понятие ипотеки и регулирует порядок предоставления и выплат кредита);
  • статья 334 ГК РФ (раскрывает понятие залога);
  • глава 34 ГК РФ (описывает понятие аренды в широком смысле);
  • глава 35 ГК РФ (регулирует правила найма жилой недвижимости).

ВАЖНО! Законы, действующие на территории РФ, не запрещают приобретать квартиру в ипотеку для сдачи в аренду. Однако в реальности заемщик должен руководствоваться не только законодательными актами, но и условиями договора, заключенного с банком.

Особенности аренды залоговой недвижимости

Итак, согласно российскому законодательству, заемщик, приобретающий недвижимость на кредитные средства, имеет право сдавать ипотечную квартиру. Но при этом приобретателю жилья следует учесть, что в сделку с арендой недвижимости будут вовлечены не две, а сразу четыре стороны:

  • будущий владелец, покупающий жилье в кредит;
  • арендатор, который будет временно проживать в квартире;
  • финансовая организация, которая до окончания выплат будет являться фактическим владельцем квартиры (так как недвижимость находится в залоге у банка до момента внесения последнего платежа);
  • страховая компания, в задачи которой входит обеспечение безопасности сделки и сохранности жилья.

Данная особенность накладывает определенные ограничения при заключении договора аренды жилья.

Почему банки не любят аренду ипотечного жилья

До тех пор, пока кредит за квартиру не будет полностью погашен, банк остается официальным владельцем недвижимости. В том случае, если заемщик по каким-либо причинам в течение длительного времени не вносит ежемесячные платежи, финансовая организация имеет право выставить квартиру на продажу, а полученные средства направить на погашение существующего долга по ипотеке. Именно поэтому финансовая организация должна отслеживать все вопросы использования жилья.

Читайте так же:  Благоустройство придомовой территории многоквартирного дома

Сдача в аренду ипотечной квартиры также должна согласовываться с финансовой организацией.

ВАЖНО! Еще буквально несколько лет назад купить квартиру в ипотеку и сдавать ее внаем финансовые организации категорически запрещали. На данный момент ситуация изменилась, и аренда ипотечной недвижимости стала возможной.

Причина, по которой банки неохотно согласовывают предоставление аренды ипотечного жилья, заключается в том, что на время действия договора между арендодателем и арендатором финансовая организация теряет возможность распоряжаться жильем.

Позиции банков

Если будущий заемщик планирует взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду, то ему следует уточнить наличие такой возможности еще в момент оформления соглашения с банком. На сегодняшний день существуют три возможных позиции, которых придерживаются финансовые организации, предоставляющие кредит на покупку жилья.

  1. Банк разрешает сдачу жилья или же не указывает данного пункта в договоре, который заключается с клиентом.
  2. Аренда квартиры допускается при выполнении ряда условий, которые прописаны в договоре.
  3. Любая аренда недвижимости запрещена финансовой организацией. В таком случае любые попытки сдать жилье будут являться незаконными.

ВАЖНО! Узнать о возможностях сдачи в аренду жилья, взятого в ипотеку в конкретном банке, можно у менеджера, занимающегося оформлением сделки, или на официальном сайте финансовой организации.

Можно ли сдать жилье без согласования с банком

Большинство займодателей требуют от клиентов, оформляющих ипотеку для сдачи в аренду, предварительного согласования данного действия.

Однако в России есть банки, которые допускают возможность заключения договора аренды без собственного вмешательства.

ВАЖНО! Если в договоре не указан запрет на аренду недвижимости и нет информации о необходимости согласования данного пункта с банком, владелец жилья имеет право взять квартиру в ипотеку и сдавать ее без предварительного разрешения.

Что делать, если банк не дает согласия

Если заемщик решит сдавать недвижимость уже после заключения ипотечного соглашения, в котором указан запрет на данное действие, решить проблему можно тремя способами:

  • Сдавать жилье без согласования с финансовой организацией. Запрет банка на предоставление аренды недвижимости носит лишь юридический характер. На деле заемщик может взять на себя ответственность и заключить договор аренды, не предупредив банк. Несмотря на то, что финансовая организация оставляет за собой право проверять, кто именно проживает в квартире, на практике такие случаи являются единичными. Кроме того, банк не сможет доказать, что жилье сдается в аренду, если не увидит соответствующего договора между заемщиком и арендатором недвижимости.
  • Перезаложить недвижимость в другой финансовой организации, способной предоставить более лояльные условия, в том числе возможность сдачи квартиры в аренду.
  • Получить разрешение банка. Даже если в договоре прописан запрет на аренду жилья, всегда можно попробовать наладить диалог с финансовой организацией. Не исключено, что банк пойдет навстречу своему клиенту и составит дополнительное соглашение, разрешающее найм кредитной недвижимости.

ВАЖНО! Запрос на разрешение сдачи жилья в наем рассматривается банком в течение недели. В случае принятия положительного решения, финансовая организация также может наложить определенные ограничения, например, ограничить сроки аренды или требовать предварительного согласования договора о найме жилья.

Последствия аренды без согласования с банком

Несмотря на то, что риск последствий аренды квартиры без разрешения банка довольно незначительный, заемщику лучше оградить себя от любых возможных неприятностей. Почему нельзя сдавать квартиру в ипотеке без согласования с банком? Если в кредитном договоре строго прописан запрет на аренду, нарушителя могут ожидать определенные последствия, в число которых входят:

  • наложение штрафа;
  • увеличение процентной ставки по кредиту;
  • требование банком досрочного погашения долга;
  • принудительное изъятие и продажа ипотечной недвижимости.

Чтобы избежать всех перечисленных проблем, заемщик, сдавший квартиру без согласования с банком, должен ответственно соблюдать все остальные требования банка и своевременно вносить все платежи по кредиту, чтобы не навлечь на себя проверку со стороны финансовой организации.

Чем рискует арендатор

Арендатор жилья, находящегося в залоге у банка, является наиболее защищенным лицом в любых спорных ситуациях, возникающих между заемщиком и банком. Съехать с квартиры ему придется только в одном случае: если владелец жилья перестанет вносить ежемесячные платежи по кредиту. Тогда банк имеет право выставить жилье на продажу, а арендатор будет должен искать новые варианты для дальнейшего проживания. На решение вопроса с жильем и поиск новой квартиры в данном случае будет предоставлено 30 дней.

ВАЖНО! Если арендатор внес аванс за определенный срок проживания, то при возникновении внештатных ситуаций, связанных с продажей квартиры, арендодатель обязан вернуть все денежные средства за неиспользованный период аренды.

Как правило, платежи, вносимые арендатором за пользование жилплощадью, направляются собственником на погашение кредита.

Поэтому стабильность в отношениях с банком во многом зависит и от ответственности человека, проживающего в ипотечной квартире.

Чтобы защитить себя от возможных рисков, арендатору недвижимости следует придерживаться следующих правил:

  • предварительно уточнить, не находится ли квартира в залоге у банка и в зависимости от этого принимать решение о заселении;
  • требовать заключения договора, регулирующего права и обязанности каждой из сторон;
  • своевременно вносить ежемесячные платежи, которые будут направлены на погашение долга банку.

Заключение

Возможность аренды недвижимости, приобретенной в ипотеку, не запрещена российским законодательством, но не приветствуется финансовыми организациями, предоставляющими ссуду. Поэтому, оформляя кредит на покупку недвижимости, заемщику следует заранее уточнить у банка, как сдать ипотечную квартиру в аренду правильно, чтобы в дальнейшем избежать возможных проблем. Если банк категорически запрещает найм залоговой недвижимости, лучше всего поискать другого, более лояльного кредитора.

Источник: http://j.etagi.com/ps/sdat-v-arendu-ipochechnyu-kvartiry/

Ипотека за счет аренды: миф или реальность?

Ипотека за счет аренды: миф или реальность?

Купить квартиру и сдавать ее — первое, что приходит в голову при мысли о разумном вложении денег и последующем пассивном доходе. Но если квартира в ипотеке, то все не так просто.

С какими проблемами можно столкнуться?

Согласно федеральному закону « Об ипотеке » квартира может использоваться только по прямому назначению и не может быть источником обогащения. Это значит, что сдача для коммерческого использования (под офис, магазин или коворкинг) невозможна.

В законе закреплено право на сдачу купленного в ипотеку жилья в аренду, но только если договором не предусмотрено иное. То есть банк может включить в договор пункт о запрете на сдачу помещения в залоге, а значит сдавать ее официально вы просто не сможете. Для некоторых банков эта принципиальная позиция: так они ограждают себя от рисков.

Большинство банков сейчас включают в договор пункт о необходимости получения согласия на сдачу в аренду. Этот нюанс обязателен при оформлении страховки: она должна допускать использование помещения третьими лицами, и скорее всего, будет будет чуть дороже, чем стандартная страховка.

Читайте так же:  Образец договора купли продажи квартиры с обременением

В идеале собственник должен оформить еще и коробочную страховку, в которую включены страхование отделки, имущества и ответственности перед соседями в случае потопа или другого ущерба. Стоит она недорого — от 449 до 5 тысяч рублей. Некоторые агентства, например, « Этажи » , вовсе оформляют в подарок при сдаче квартиры в аренду.

Есть мнение, что программы, в которых разрешено сдавать жилье, менее выгодные, чем стандартные: выше процент по кредиту и требования к первоначальному взносу — он может достигать 50%. Но все зависит от города, количества представленных в нем банков, размера первоначального взноса и других нюансов. В стране, где вы зависимости от региона цены на недвижимость отличаются в 6-7 раз, каждый случай индивидуален.

Место имеет значение

Ипотеку в аренду имеет смысл оформлять в Москве и больших развивающихся городах, где цены на недвижимость только растут . В «вымирающих» населенных пунктах, где рынок недвижимости в упадке, вы рискуете сильно переплатить за жилье, которое потом подешевеет.

Район тоже важен: наиболее востребованы квартиры, расположенные близко от метро, в месте с развитой инфраструктурой — транспортными развязками, школами, парками, больницами, торговыми центрами. Цены на аренду там всегда будут выше, чем на окраинах.

Если неподалеку от квартиры расположены вузы или техникумы, то жилье будет пользоваться спросом у студентов. Всегда в цене жилье в центре города, но это не самый бюджетный вариант.

Дополнительные траты

Если вы все-таки решили сдавать жилье в аренду, не забудьте о расходах сверх стоимости за ипотеку:

  • Ремонт и покупка мебели, если жилье первичное или требует обновления;
  • коммунальные услуги;
  • налог на имущество;
  • дополнительная страховка;
  • амортизация;
  • расходы за нестраховые случаи;
  • оплата услуг агента, если вы ищете арендаторов через посредника.

Если доход от сдачи квартиры превышает 60 тысяч рублей в месяц, то выгоднее оформить ИП или патент и платить только 6% налога.

Помните, что индивидуальным предпринимателям обязательно платить фиксированные страховые взносы: в 2019 году это минимум 36 238 рублей при годовом доходе менее 300 тысяч. Если ваш доход больше, то дополнительно придется заплатить 1% с суммы, превышающей 300 тысяч. Например, если вы заработали 450 тысяч рублей, помимо обязательных взносов вам нужно заплатить 1% с суммы, превышающей лимит — то есть 1500 рублей за год.

Сообщать ли банку?

Большинство арендодателей предпочитают сдавать ипотечные квартиры в «черную» — без регистрации договора, на 11 месяцев и не уведомляя банк. Считается, что сотрудники банка проверяют только злостных неплательщиков, а к примерным гражданам не ходят.

Но пункт о предоставлении доступа в квартиру для проверки включен в кредитный договор. К добропорядочным заемщикам сотрудники банка действительно не ходят, но вероятность есть.

Если банку станет известно о несоблюдении условий договора, реакция будет незамедлительной: как минимум, на вас наложат штраф, как максимум — просто заберут квартиру. Последний вариант самый удручающий и крайне редкий: чаще всего в таких ситуациях банк накладывает штраф до устранения нарушения либо требует незамедлительной полной оплаты кредита.

О чем нужно помнить?

Видео (кликните для воспроизведения).

Если вы все-таки решили сдать квартиру в залоге, не забудьте о нескольких важных вещах:

  • Внимательно прочитайте договор и уточните, разрешает ли ваш банк сдавать квартиру.
  • Выясните, какие условия и какие санкции наложит в случае нарушений.
  • Посчитайте, во сколько обойдется ипотека с учетом дополнительных расходов — ремонта, коммунальных платежей и амортизации, и посмотрите, сможет ли аренда покрыть эту сумму.
  • Обратитесь в банк с письменным заявлением и получите согласие от него на сдачу в аренду заложенной недвижимости.

Источник: http://j.etagi.com/stati/vopros-riyeltoru/ipoteka-za-schet-arendy/

Сдача в аренду ипотечной квартиры в 2018 году: плюсы и минусы

Многие заемщики приобретают недвижимость в кредит с целью инвестирования. Особенно это актуально для граждан, которые уже имеют собственное жилье. Купленную в ипотеку квартиру можно сдать в аренду, тем самым покрыв полностью или частично расходы по внесению ежемесячных платежей. Но можно ли взять квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду — серьезный вопрос. Недвижимость будет служить залогом, поэтому банки и страховые компании могут накладывать ограничения или вовсе запрещать такие сделки.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду

Проблема в том, что пока ипотечный кредит не погашен, квартира не находится в полноправной собственности заемщика. Она служит обеспечением сделки: если заемщик не будет платить, банк заберет недвижимость с целью реализации и закрытия долга. Кредитору важно, чтобы объект был ликвидным, имел товарный вид и не был испорчен в течение выплаты ипотеки, из-за этого и возникают некоторые ограничения.

Точный ответ на вопрос, можно ли сдать в аренду квартиру, находящуюся в ипотеке, Вы найдете в кредитном договоре. В нем отражаются все аспекты взаимодействия заемщика и кредитора. Если банк против сдачи ипотечного жилья в аренду, он пропишет это в кредитном договоре. И здесь же будут отражены санкции, накладываемые на заемщика, который не соблюдает условия кредитования.

Каждый банк по-своему относится к таким сделкам, обычно на рынке встречаются три типа ограничений или их отсутствия:

  • банк не указывает никаких запретов. Соответственно, при таком раскладе вы можете без проблем сдать ипотечную квартиру в аренду;
  • банк допускает сдачу недвижимости в наем, но только при обязательном уведомлении банка и получении от него разрешения;
  • полный запрет на сдачу заложенной недвижимости в аренду. Если этот запрет нарушен, банк может применить штрафные санкции и даже повысить процентную ставку по ипотеке, так как проживание в квартире третьих лиц провоцирует повышение рисков.

Чаще всего в договорах ипотечного кредитования фигурируют запреты или ограничения относительно этого вопроса. Тем не менее, сдачей в аренду ипотечной квартиры занимаются многие заемщики. Граждане пользуются тем, что банки не особо контролируют этот вопрос. Проверки квартир, выступающих в роли залога, встречаются крайне редко, поэтому покупка квартиры в ипотеку для сдачи ее в аренду — цель многих граждан, оформляющих жилищный кредит.

Законна ли сдача ипотечной недвижимости

Нет закона, который бы запрещал сдачу в аренду ипотечной недвижимости. Но если подобные ограничения прописаны в кредитном договоре, заемщик обязан их соблюдать. Чаще всего в договорах фигурирует условие, что заемщик может сдавать недвижимость в наем, но он обязан уведомить об этом банк.

Ничего страшного в таком уведомлении нет, получить его довольно просто. Обратитесь в отдел ипотечного кредитования банка, предоставьте паспорт и кредитный договор. При этом может потребоваться проект договора аренды. Такие ситуации решаются индивидуально, единого сценария нет, поэтому предварительно позвоните на телефон горячей линии банка и узнайте, какие документы и куда нужно принести для рассмотрения этого вопроса. Возможно, банк потребует присутствие и арендатора — такое не исключается.

Какие банки разрешают сдавать ипотечную квартиру

Об этом можно узнать только непосредственно в отделе ипотечного кредитования банка. Если этот вопрос принципиален, ищите банк, который не устанавливает строгий запрет. Если сдача в аренду ипотечной квартиры допустима с разрешения банка, уточняйте, что именно нужно для получения этого разрешения.

Важно! Обратите внимание, что банк может потребовать предоставить и согласие страховой компании на такую сделку. Страховщик не должен отказать в возмещении убытков, если вдруг по вине арендатора с заложенной квартирой что-то случится. Так что, запрет может звучать и со стороны страховой компании.

Что делать, если ограничение по аренде предусмотрено в договоре

Если условия банка или страховой компании ставят крест на возможности сдать ипотечную квартиру в наем, есть только два выхода:

  1. Подчиниться запретам и не сдавать жилье. Ну или в крайнем случае самому в нее переехать, а собственную квартиру или дом сдать в аренду.
  2. Нарушить запрет и сдать квартиру.
Читайте так же:  Облагается ли налогом дарственная

Стоит ли рисковать, нарушая запрет

Практика показывает, что банки не спешат проверять заложенное имущество. По условиям договора они могут раз в год выезжать на объект и его осматривать. Цель осмотра — убедиться, что с объектом все в порядке, в том числе при такой проверке может быть выявлена сдача квартиры в аренду.

Но если заемщик благополучно погашает ипотечный кредит, не совершая просрочек, если он без проблем ежегодно продлевает договор со страховой компанией, никаких выездов банк не совершает. Выезды — это дополнительные затраты, которые кредиторы нести не желают.

Многие заемщики даже не задумываются, можно ли сдать ипотечное жилье. Они просто находят арендатора и заключают с ним договор на правах собственника. И в подавляющем большинстве случаев ничего им за это не бывает.

Но риски исключать нельзя. Кто знает, какую кредитную политику будет вести в дальнейшем банк. Вдруг в какой-то момент он решит проверить заложенную массу имущества. Тогда можно ждать следующих санкций:

  • принудительное выселение арендатора, даже если срок аренды еще не закончился;
  • накладывание на заемщика штрафа;
  • требование досрочно погасить ипотечный кредит.

По факту банкам не выгодно расторгать с благополучным заемщиком отношения или портить их (вдруг тот решит перевести ссуду в другой более лояльный банк в рамках рефинансирования), поэтому жестких санкций ожидать не стоит.

Насколько выгодно сдавать ипотечные квартиры в аренду в 2018 году

Граждане совершают покупку квартиры в ипотеку для сдачи в аренду, потому что это выгодно. Арендные платежи перекрывают ежемесячные выплаты. В итоге получается, что заемщик практически не тратит собственные средства на обслуживание жилищного кредита и при этом в перспективе имеет собственное жилье. После выплаты ипотеки он будет получать уже реальную прибыль от сдачи.

Часто граждане используют такую схему для обеспечения жильем маленьких пока что детей. Пока ребенок растет, ипотека постепенно погашается, в том числе за счет арендных платежей. В итоге к моменту взросления ребенка кредит может быть полностью выплачен, чадо будет обеспечено крышей над головой, при этом родители не несли серьезных финансовых затрат.

Чтобы определить, стоит ли брать квартиру в ипотеку для сдачи в аренду, можно прибегнуть к расчетам. Возьмем обычный город РФ, пусть это будет Пермь. Двухкомнатную квартиру в районах, приближенных к центру и даже в центре можно купить за 2,5 млн. рублей. С учетом, что заемщик вносит минимальный первый взнос 15%, в кредит уйдет сумма 2 125 000 рублей.

  1. Если оформить ипотеку в Сбербанке под 9,4% годовых, то ежемесячно на выплату кредита будет уходить 22000 рублей. Заложим в эту сумму и коммунальные платежи, в общем расходы на квартиру составят ежемесячно 26000 рублей, плюс добавим еще 1000 за страхование (оплачивается раз в год), получится 27000 рублей ежемесячных трат.
  2. Сдать же эту квартиру можно за 18000-20000 рублей в месяц.

В итоге получается, что за обслуживание ипотечного кредита заемщик фактически будет платить только 7000-9000 рублей. Аренда жилья постепенно будет дорожать, но будут дорожать и коммунальные услуги, поэтому в течение срока выплаты жилищной ссуды реальная сумма расходов мало изменится. А если вы хотите полностью закрыть ипотеку за счет аренды, оформите ипотеку на 20-25 лет, тогда арендные платежи покроют все расходы.

Как выбрать хорошего арендатора

В ваших интересах найти честного и порядочного арендатора, который не будет нарушать покой соседей и не испортит ипотечную квартиру. Действуйте самостоятельно или привлекайте агентство. Идеальный вариант — сдача квартиры семье с детьми, одинокие граждане или молодые бездетные семьи могут нарушать покой соседей, что повлечет за собой проблемы.

Прежде чем взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду, рассмотрите все плюсы и минусы. Плюсов, больше, но и риски присутствуют, если банк не одобряет такие сделки.

Источник: http://ipotekakredit.pro/nedvizhimost/mozhno-li-sdavat-ipotechnuyu-kvartiru-v-arendu

Выгодно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду.

О том, что недвижимость является прекрасным инвестиционным инструментом, известно давно. Также хорошо известно, что не имея достаточно собственных средств, можно приобрести квартиру с помощью ипотеки.

От этих двух тезисов легко перейти к третьему: чтобы приобрести недвижимость в инвестиционных целях, удобно использовать кредитные средства.

Мысль, мягко скажем, придумана не нами – фактически на ней строятся многочисленные американские книги из серии «Первый шаг к богатству».

Однако при попытке пересадить эти позитивные ростки на каменистую отечественную почву постоянно сталкиваешься с тем, что – не работает.

Другие у нас экономические реалии. Какие именно – попытаемся разобраться в этой статье.

Есть музыкальная группа с названием Bad balance. Ее основатели рассказывали, как в конце 80-х кто-то из них купил кроссовки под маркой New balance. Тапочки оказались не очень – уже через пару месяцев развалились. Зато дали имя музыкальному коллективу.

Примерно то же самое можно сказать и о соотношении цен приобретения и аренды квартир – в России их баланс оказывается очень и очень bad.

В американских книгах вы найдете массу подобных примеров: имея собственные средства в размере всего в 20% от стоимости недвижимости, вы приобретаете ее (оставшиеся 80% — банковский ипотечный кредит) и сдаете в аренду. Получаемых платежей оказывается достаточно для того, чтобы возвращать банку кредит, платить налоги, сделать ремонт квартиры, а также получать хоть какой-то доход на первоначально вложенный капитал.

А что у нас? Поговорим о Москве.

Типовая однокомнатная квартира стоит примерно 5,5 млн руб. Имея 1 млн собственных средств, берем ипотечный кредит на оставшиеся 4,5 млн. Платежи по нему составят примерно тысяч 50-55 ежемесячно, плюс придется платить еще и квартплату (2-3 тыс. в месяц), периодически делать в квартире ремонт. А вот сдать такую квартиру можно максимум за 30 тыс. руб. в месяц.

Итоги такие: «зарыты в землю» весьма существенные собственные средства, а заработан отрицательный доход (по-русски это называется убытками) в 25 тысяч рублей в месяц на 20 лет вперед.

Читайте так же:  Выписка из муниципальной квартиры добровольно и без согласия

Плюс к этому вы – уголовный преступник: налоговой инспекции безразличны ваши траты, а вот 30 тыс. руб. в месяц она считает доходом, с которого надобно заплатить 13%. Если же сделать это, то наши убытки возрастают еще на 3900 руб. в месяц, т. е. достигают почти 30 тыс. руб. ежемесячно.

Если это и инвестиция, то какая-то очень странная.

Попытки инвестировать в квартиры большего метража приводят к еще более плачевным результатам.

Вот конкретный пример. Берем двухкомнатную квартиру 56 м2 общей площади, комнаты 20 и 14,5, кухня 7,5, 3/5-этажного сталинского дома с потолками в 3 м. Стоимость такого объекта сегодня – 8,5 млн руб.

При стандартных на сегодня условиях ипотеки купить такую квартиру можно, имея 1,8 млн руб. собственных средств. Проценты по кредиту составят 11,32% годовых, ежемесячный платеж – чуть более 71 тыс. руб.
Реальная цена такого объекта в аренде – около 40 тыс. руб., т. е. у нас снова получается минус – как минимум в 31 тыс. руб., а в реальности – еще больше (квартплата, ремонты, налоги и т. п. ).

И такая же картина повсеместно, во всех сегментах недвижимости – сплошные убытки.

Опрошенные нами эксперты не смогли привести ни одного примера, где бы вложенные в арендную квартиру деньги приносили доход. Пусть хотя бы 10 копеек, но в плюс…

Рентабельность аренды квартир не превышает 6-6,5% годовых от вложенных средств, а чаще находится в диапазоне 3-5%. А выплаты по ипотеке составят (как минимум) 11%. Вот и весь сказ…

Существует, однако, соображение в пользу того, чтобы все-таки сделать подобную инвестицию. Сводится оно к тому, что, приобретая квартиру по ипотеке, мы фиксируем цену на сегодняшнем уровне. Также фиксируются и ежемесячные платежи – их размер устанавливается в кредитном договоре на весь срок его действия.

А вот стоимость квартиры (и, соответственно, ее арендная цена) будет с годами постоянно расти. Так что через несколько лет, возможно, платежи по кредиту сравняются с арендными ставками, а затем и станут меньше их.

Ситуация вполне возможная, особенно в условиях галопирующей инфляции. Хорошие возможности были, например, после дефолта 1998 года – в долларовом эквиваленте квартиры практически в один день подешевели в четыре раза.

Также, покупка квартиры по ипотеке может иметь смысл, если она будет нужна впоследствии – например, для ребенка. При том бешеном росте цен на недвижимость, как было до кризиса, квартира в аренде не только приносила доход, но и дорожала, покрывая, таким образом, арендной платой коммунальные услуги, износ, процент от вложенных денег, при этом рост цены давал прибыль.

В целом же, признавая правильность данного тезиса (рост стоимости недвижимости на длительных периодах времени), нельзя не заметить, что такие крутые скачки, какие приключились в 90-е годы прошлого века, повторятся вряд ли.

Все-таки рынок наш повзрослел. Так что рост цен останется – но в исторической перспективе вряд ли более 10% в год в среднем.

Есть, однако, и еще одно соображение – в противовес изложенному выше.

Дело в том, что наше государство, как известно, постоянно придумывает что-нибудь новенькое – чтобы граждане не соскучились. «Хитом» последних лет является тема повышения налогов на недвижимость – причем есть серьезные основания полагать, что на этот раз разговорами не ограничатся, а все действительно будет сделано.

Во-первых, после предстоящего выборного цикла Госдума будет выбрана на пять, а президент – даже на шесть лет, т. е. особенно стесняться перед электоратом у властей не будет никакого резона.

А во-вторых, заявлено огромное количество мегапроектов (Олимпиады, чемпионаты мира, саммиты), а привычный источник благополучия – нефть – как-то поиссяк.

Так что карманы граждан – единственный и естественный источник для пополнения бюджета.

Разумеется, слов о том, что «налоговая нагрузка на граждан не увеличится», произнесено много, и они будут сказаны еще много раз.

Однако чудес не бывает: если бюджет должен получить больше – значит, все мы больше заплатим.

К теме нашей сегодняшней статьи это имеет самое непосредственное отношение: предположим, мы купили квартиру для сдачи с использованием ипотечного кредита, а через некое время налог увеличивают.

Если повышение окажется серьезным, оно вполне способно обвалить рынок: рантье станут реализовывать свою недвижимость, чтобы приобрести нечто, скажем, в Испании или в Болгарии. Или уйти на рынок акций.

Но это хорошо тем, у которых квартиры собственные. А как быть тем, у кого квартиры ипотечные? Не окажутся ли подобные инвесторы в сложном положении: прежних доходов нет, а платежи по процентам нужно продолжать?

Точный прогноз на возможное развитие событий дать сложно. Но с тем, что изложенный сценарий выглядит вполне реально, сложно не согласиться — налоговое законодательство, в том числе и в отношении недвижимости, меняется каждый год в большей или меньшей степени.

Ситуация совершенно непредсказуемая, но очевидно, что повышение налогов на недвижимость, которое уже не раз обсуждалось в рамках различных проектов, сильно скорректирует ситуацию на рынке, особенно рынке аренды.

Еще пара слов о банках.

Вернемся к началу статьи – там мы занимались подсчетами, выясняя, выгодно ли приобретать квартиру для аренды на заемные деньги.

Обратим внимание на еще один аспект: цифры взяты из «обычных» программ банков, когда заемщик покупает квартиру для себя лично. В кредитных договорах большинства банков обязательно присутствует пункт о том, что заемщик имеет право проживать лично (ну и члены его семьи, конечно), а сдача квартиры возможна только с согласия залогодержателя.

Нарушение этого пункта карается сначала штрафами, а затем требованием досрочно возвратить кредит.

Те же немногочисленные программы, которые разрешают аренду, обычно предусматривают повышенные проценты – на 1-2 пункта годовых. Так что наш инвестор в ипотечную недвижимость сталкивается с невеселой альтернативой: либо платить еще больше (от чего убыточность всей затеи становится еще более грандиозной), либо сдавать втихаря. Банки, конечно, не очень лютуют с проверками – но само понимание, что в любой момент тебя могут наказать, как-то не греет душу.

Резюме.

Вряд ли стоит удивляться, что подобная схема инвестирования у нас пока не прижилась. Квартиры если и приобретаются, то с какими-то иными целями. Чаще всего – «на вырост» ребенку.

Настоящие инвесторы – те, что оперируют такими понятиями, как рентабельность вложения, — схем типа «купить и сдать» избегают.

И, как нам кажется, правильно делают.

Каталог тематических статей. Полезная информация по ремонту, отделке, дизайну.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://trian.tiu.ru/a32898-vygodno-sdavat-ipotechnuyu.html

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду плюсы и минусы
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here