Ндфл при продаже квартиры, которой менее 3 лет

Калькулятор налога с продажи квартиры

Налог с продажи квартиры является налогом на доходы физического лица и равняется 13 процентам. Однако, не всегда нужно платить этот налог. Первое, что необходимо иметь ввиду, это недавнее изменение в налоговом кодексе, которое вводит новые правила расчета налога для собственников, получивших квартиру в собственность после 1 января 2016 года.

Если квартира получена в собственность до 1 января 2016 года

Если квартира получена в собственность после 1 января 2016 года

Тут немного сложнее. Вот что изменилось:

Минимальный срок владения увеличился до 5 лет, если квартира была вами куплена. И остался прежним (3 года), если квартира была получена по наследству, подарена близким родственником, приватизирована или получена по договору пожизненного содержания с иждивением.

То есть, если купленная квартира находится в собственности менее 5 лет — необходимо заплатить налог с продажи.

А налог с продажи квартиры, полученной по наследству, можно будет не платить уже через 3 года после наступления права собственности.

Закон теперь не позволит искусственно занизить стоимость квартиры с целью уменьшения налога. Если стоимость, прописанная в договоре купли-продажи ниже, чем кадастровая стоимость * 0.7, то доход от продажи рассчитывается как кадастровая стоимость * 0.7

Налоговый вычет

Существует два типа вычетов при продаже квартиры:

Фиксированный вычет в 1 000 000 рублей. Налогооблагаемый доход с продажи квартиры может быть уменьшен на эту сумму.

Вычет в размере расходов, связанных с покупкой квартиры. В этом случае налог фактически начисляется только на прибыль, полученной от перепродажи.

Более того, если вы покупали квартиру в ипотеку, то сумму уплаченных процентов можно также включить в вычет. Для подтверждения этих расходов необходимо лишь взять в банке соответствующую справку.

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Формула для расчета налога с продажи квартиры следующая:

Источник: http://calcus.ru/nalog-s-prodazhi-kvartiry

Продать квартиру без налога (меньше 3 лет в собственности).

Налог с продажи квартиры, находившейся меньше 3 лет в собственности физического лица, подлежит обязательной уплате в налоговый орган, так как сумма, полученная с этой продажи образовала доход.

Существует обязанность предоставить физическим лицом по месту проживания декларацию в налоговую службу по форме 3-НДФЛ, в отношении полученных доходов от продажи данного типа имущества.

Когда была продана квартира меньше 3 лет в собственности, налог на доходы физических лиц взимается на основании декларации, которая должна быть предоставлена налогоплательщиком сроком не позже 30 апреля, следующего за тем годом, в котором имело место получение соответствующего вида дохода.

У налогоплательщика вместо применения имущественного вычета, есть право на уменьшение величины дохода, полученного им от продажи квартиры, на связанные непосредственно с приобретением квартиры расходы, которые были фактически произведены и подтверждены документальным образом. В некоторых ситуациях может быть более выгодным этот вариант, чем применение имущественного вычета.

Расчет суммы налогового вычета при продаже квартиры (меньше 3 лет в собсвенности).

Максимальная сумма налогового вычета, на который возможно уменьшение полученного от продажи квартиры, комнаты, дачи или жилых домов доходов и указанного в видах этого имущества долей составляет 1 000 000 рублей.

Если квартира была продана по одному договору купли-продажи, как единый объект права собственности, и она находилась в совместной либо долевой собственности меньше 3 лет, то имущественный налоговый вычет в сумме 1 000 000 рублей будет распределен равномерно долям между совладельцами данного имущества или распределяется между ними по договоренности (если была продана квартира, находящаяся в общей совместной собственности).

У владельца доли также существует право на получение в сумме 1 000 000 рублей налогового вычета, если продажа находившейся в его собственности квартиры была им произведена по отдельному договору купли-продажи.

Когда же физическим лицом на протяжении одного года была осуществлена продажа нескольких объектов права собственности, тогда указанные пределы применяются не для каждого объекта в отдельности, а по всем проданным имущественным объектам в совокупности.

Если нет превышения указанных пределов в сумме полученной от продажи квартиры, значит, требуется представление декларации на налог с продажи квартиры, но не возникает обязанность по уплате налога.

Квартира меньше 3 лет в собственности, налог, пример расчета.

В 2013 году Малышевым Н.В. была за 4 000 000 рублей продана квартира, которая им была куплена за 3 500 000 рублей в 2011 году.

Квартира в собственности Малышева Н.В. находилась меньше 3 лет, значит от полученного в отношении ее продажи дохода ему необходимо предоставить декларацию в налоговый орган по форме НДФЛ за 2013 год.

Доход Малышева Н.В. на который будет начислен налог с продажи квартиры при заявлении им в декларации имущественного налогового вычета будет составлять 3 млн. рублей, а НДФЛ рассчитываться так: (4 000 000 — 1 000 000) * 13% = 390 000 руб.

Но если Малышев Н.В. заявит в предоставленной декларации не имущественный вычет, а вычет в сумме подтвержденных документально расходов, тогда облагаемый обязательным налогом доход составит сумму 500 000 рублей, а НДФЛ будет равняться 65 000 рублей: (4 000 000 – 3 500 000) х 13% = 65 000 руб.

Размер имущественного налогового вычета на сумму 1 000 000 рублей будет пропорционально долям распределен между всеми совладельцами квартиры, если она находилась в долевой собственности меньше 3 лет и была продана по одному договору купли-продажи.

Если же каждый владелец квартиры осуществил продажу своей доли, которая находилась в его собственности по отдельному договору купли-продажи, тогда у него также есть право на получение имущественного налогового вычета в сумме 1 000 000 рублей.

Получение налогового вычета при продаже квартиры (меньше 3 лет в собсвенности).

Получение налогового вычета требует выполнения таких условий:

— По окончании года заполнить налоговую декларацию. Форма 3-НДФЛ

— Если налогоплательщиком был заявлен вычет на сумму расходов связанных с получением от продажи квартиры доходов, то нужно дополнительно предоставить копии документов, подтверждающих эти расходы (банковские выписки или кассовые чеки, приходные кассовые ордера, расписки продавца о получении денежных средств и платежные поручения).

— В налоговый орган по месту проживания необходимо предоставить заполненную налоговую декларацию, вместе с копиями документов подтверждающих право на получение вычета при продаже квартиры.

Источник: http://www.calc.ru/Prodat-Kvartiru-Bez-Naloga-Menshe-3-Let-V-Sobstvennosti.html

Если квартира менее 3 или 5 лет в собственности: как продать и не платить налог?

Если продается квартира, то налог на доходы (НДФЛ) в размере 13% платится только, если она была в собственности менее 3-5 лет.

Во всех остальных случаях можно даже не подавать налоговую декларацию. Рассмотрим, когда нужно платить налог, как декларировать доход и можно ли избежать уплаты законным путем.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Особенности продажи квартир менее года, 3 и 5 лет в собственности

При продаже квартиры, которая была в собственности менее 3 или 5 лет, может возникнуть необходимость оплаты НДФЛ. Это значит, что к расходам на оформление сделки придется добавить еще 13% (с разницы между ценой покупки и продажи), что при высокой стоимости недвижимости может составить весьма солидную сумму.

Чтобы определиться нужно ли платить налог и какой, надо вычислить минимальный срок владения квартирой, предусмотренный НК РФ: более 3-5 лет или менее. Отсчитывается он с момента регистрации прав в ЕГРН. Если квартира перешла по наследству, то в некоторых случаях отсчет возможен со дня смерти наследодателя. Период владения считается месяцами, а не годами.

В 2016-м предельный срок были изменен (вместо 3 лет теперь 5 лет). Трехлетний срок остается только для отдельных случаев. При коротком сроке владения платится НДФЛ. Однако это не означает, что квартиру вообще нельзя продать. Любая частная собственность может быть продана, обменена или подарена, но в некоторых ситуациях возможно придется уплатить налог.

Больше информации о правилах налогообложения сделок купли-продажи в РФ найдете здесь.

Когда минимальный срок 3 года?

Если жилье приобретено до 1 января 2016-го (любым способом, в том числе путем оформления купчей), то НДФЛ не платится только, если недвижимость была в собственности более трех лет.

В каких случаях 5 лет?

Не придется уплачивать налог и тем, кто приобрел квартиру после 1 января 2016-го на основе договора купли-продажи, ДДУ, договора дарения и при этом владел ее более пяти лет. Например, все кто решит продать квартиру в 2021 году, хотя купили ее в 2016-м могут не беспокоиться об НДФЛ. Если срок владения меньше, то придется подавать декларацию.

Как платится НДФЛ?

Размер НДФЛ составляет 13% с дохода, а для иностранцев – все 30%. Налог можно уменьшить на сумму налогового вычета в 1 млн. рублей либо на сумму расходов, связанных с покупкой недвижимости. Выбирать придется что-то одно из двух вариантов.

Налогооблагаемая база представляет собой разность между ценой приобретения и реализации, иными словами доход, который получает собственник. В случае, если жилье было бесплатно приватизировано или было подарено, доход этот фактически составляет стоимость квартиры.

Как рассчитать налоговый взнос?

Пример расчета: В 2016-м предприниматель С. купил квартиру за 3 млн. рублей. Сделка оформлялась договором купли-продажи. В 2018-м он ее продал уже за 3,2 млн. рублей. В 2019-м ему предстоит подать налоговую декларацию, в которой необходимо будет указать сумму налога.

О правилах заполнения деклараций и прочих налоговых документов, узнаете в этом материале.

Рассчитывается она следующим образом:

Если расходы составляют сумму менее 1 млн. рублей, налог будет уплачиваться с разницы между продажной ценой квартиры и этой суммой.

Пример расчета: Служащий банка П. приватизировал недвижимость и продал ее за 1 миллион рублей. В этом случае налог не платится, так как сумма продажи не превышает суммы вычета. Если сумма сделки была бы больше, но срок владения превысил 3 года, то также можно избежать оплаты НДФЛ.

При сроке владения менее трех лет и стоимости жилья в 1,5 млн. рублей налог придется платить только с суммы в 500 тыс. рублей (500 000 рублей/13% = 65 000 рублей).

Можно ли продать квартиру и не платить налог и как это сделать?

Продать жилье без оплаты налога вполне возможно, если повременить со сделкой до истечения минимального срока владения. Спустя 3-5 лет можно продать ее уже без оплаты НДФЛ. Существуют и другие способы решить проблему, правда, у каждого из них есть свои особенности и недостатки.

1. Если срок владения меньше положенного, то для того, чтобы не платить налог очень часто указывают в договоре заниженную сумму покупки (чтобы уменьшить разность между ценой покупки и реализации).
2. Еще один вариант: указать в договоре стоимость, которая равна первоначальной цене квартиры. В этом случае платить налог также не придется, ведь никакого дохода продавец не получил. Разницу можно получить наличными, оформив обычную расписку.

Это довольно рискованно, ведь в случае суда (например, при расторжении купчей) доказать что-либо будет затруднительно. К тому же, если оформляется ипотека, то такой способ просто невозможен, ведь банк непременно обратит внимание на разницу в цене.

Единственный вариант при этом способе – это проведение сделки с недофинансированием, которая приемлема для банков. При этом оформляется договор купли-продажи с неотделимыми жилищными условиями.

Можно вложить деньги, которые придется уплатить государству (те самые 13%) в улучшение жилья (ремонт и пр.). В этом случае при декларировании в разделе расходы нужно будет указать все потраченные средства и подтвердить расходы квитанциями и договорами. Это поможет уменьшить налогооблагаемую базу или вовсе сделать ее отрицательной.

Можно также воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн. рублей, если жилье было куплено до 2016 года. Это временная мера для тех, кто продает квартиру до 2021 года или успел продать до 2018 года. Если продажная или кадастровая стоимость жилья равна или меньше этой суммы, то НДФЛ можно не платить. Узнать кадастровую цену можно в своем отделении БТИ.

Если жилье получено по наследству

Если продается квартира, которая досталась в наследство от близкого родственника (отца, матери и пр.), то при периоде владения менее трех лет придется уплатить 13% с полученного дохода для резидента (о специфике налогообложения нерезидентов читайте тут). Если наследодатель не являлся родственником, то минимальный период владения составит уже 5 лет.

Если недвижимость подаренная

Если квартира, которую вы продали, была подарена до 2016 года и была в собственности меньше трех лет, то можно использовать налоговый вычет в размере 1 млн. рублей.

Если договор дарения оформлен позже, то при периоде владения меньше трех лет, нужно будет уплатить 13% с дохода. При оформлении договора дарения квартиры от близких родственников НДФЛ не платится.

Нюансы заполнения декларации

Налоговую декларацию можно заполнить прямо в налоговой или дистанционно – через программу «Декларация» или на сайте ФНС России. С 18 февраля 2018-го вступила в силу новая форма декларации 3-НДФЛ.

В декларации заполняются:

• Сведения о подателе (первый лист).
• Расчет налоговой базы и сумма налога (разделы 1, 2).
• Все доходы за отчетный период (не только от продажи недвижимости, но и из других источников (Лист А).

В конце ставится личная подпись (если документ подается дистанционно, то электронно-цифровая подпись). Если есть сложности с заполнением граф, то можно обратиться к сотрудникам налоговой или найти фрилансера-бухгалтера, который все сделает за вас (их услуги обходятся в интернете в 200-400 рублей). Документы можно выслать почтой или лично занести в налоговую. Возможна и отправка через интернет, но только с ЭЦП.

Менее трех лет

В этом случае в декларации нужно будет указать даты покупки и продажи квартиры, цену сделки, налогооблагаемую базу (разницу в цене), а также документы на основании, которых произошел переход права собственности.

Если квартира досталась в наследство, дар, оформлена в порядке приватизации или по договору ренты, то в первом разделе ставится общая сумма налога, который будет уплачен, а во втором – нужно будет показать, каким образом проводились расчеты. Здесь указывается общая стоимость проданной квартиры и база для исчисления налога. Если право собственности на квартиру возникло после 2016-го, то в договоре должна быть указана сумма не ниже 70% кадастровой стоимости жилья.

Меньше пяти

Если квартирой собственник владеет менее 5 лет и приобрел ее на основе договора купли-продажи, ДДУ, договора дарения (не от родственника), то в декларации это обязательно указывается. Заполнить нужно все вышеуказанные разделы для расчета суммы налога, в частности указать:

• размер полученных доходов и расходов (раздел 2);
• источник доходов (Лист А);
• расчет имущественных вычетов по доходам от продажи (Лист Д2).

В приложении к декларации нужно будет указать:

• кадастровую стоимость недвижимости;
• сумму дохода от продажи;
• кадастровый номер квартиры.

Все это скрепляется личной подписью на каждом листе декларации.

Налог при продаже недвижимости платится только в случае, если время владения не превышает 3-5 лет. Если период больше, то платить НДФЛ в размере 13% не нужно. Обязательным условием для плательщика является подача налоговой декларации, в которой будет указана налогооблагаемая база для удержания налога.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Источник: http://101urist.com/nedvizhimost/zhilaya-sobstvennost/kvartira/kuplya-prodazha/nalogooblozhenie/v-zavisimosti-ot-sroka-vladeniya-k.html

Как продать квартиру менее 3 лет в собственности без налога

Приобретение квартир стало не просто способом покупки своего угла, но и открыло дорогу к возможностям получать доход. Однако об этом знает и государство, поэтому такие способы улучшения своего состояния приравнены к источникам прибыли и подлежат налогообложению.

Некоторые строят на покупках недвижимости настоящий бизнес, другие радуются получению своего жилья для проживания. Но любого из них будет волновать, как продать квартиру, которая менее 3 лет в собственности, и не платить налог.

Альтернативные пути ухода от налога

Действительно, сумма налога получается внушительной даже при продаже дешевого жилья. Покупатели стараются любым способом избежать налогообложения. Люди, владеющие объектом, иногда предпочитают вообще не продавать недвижимость, пока не выйдет облагаемый срок. Однако есть несколько способов, которые позволяют решить, как не платить налог.

Придержать квартиру и дождаться срока, установленного законами, — это самый простой путь, но долгий по времени. Также надо учитывать, что налоговая база постоянно пополняется новыми поправками. У любого собственника, желающего продать объект, нет гарантий, что спустя все сроки ему не придется платить налог.

Поэтому в рамках материала будут рассмотрены альтернативные варианты продаж недвижимости, которая в собственности менее 3 лет.

Срок владения собственностью и определение стоимости

До прошлого года закон определял срок в 3 года, по истечении которых продажа квартиры уже не подлежала налогообложению. Собственник получал право продавать/менять жилье без расходов на НДФЛ. Но с прошлого года сроки владения до продажи ужесточились. Ставка осталась исходной:

• для граждан России — 13%;
• для других определена — 30%.

Теперь срок владения достиг отметки в 5 лет, однако увеличение касается не всех категорий граждан. Для договоров дарения, когда право на владение передано близким по крови родичам, сроки остаются прежними: 3 года.

Не коснулось увеличение и тех граждан, кто получил недвижимость по наследству или с обременением. Новые сроки актуальны только для лиц, кто получил или приобрел объекты уже после внесения поправок в закон о праве собственности. Если же квартира оказалась во владении до 2016 года, новый регламент не действует, и срок остается первичным.

Желая стабилизировать активный рост цен на недвижимость, законодатель внес еще одну поправку, и она касается стоимости объекта. Теперь налог рассчитывается из кадастровой стоимости, а не рыночной. Однако допускается исходить из оценочной стоимости, если заключение выдано независимым экспертом. Но возможная разница между ценой по кадастру и рынком не может различаться намного.

Собственникам нужно знать, в каких случаях налог с продажи квартиры не платится:

• владение более 3 и 5 лет соответственно;
• если цена для продажи идентична первичной стоимости.

Но при любом варианте определение окончательной стоимости объекта всегда в прямой зависимости от цены по кадастру. Срок начинает отсчет обычно от момента регистрации нового права. Но есть оговорки, когда срок может изменяться. Так, при наследовании срок отсчитывается с даты смерти наследодателя.

В видеоролике подробно рассказывает эксперт об особенностях таких продаж:

Как избежать налога от продажи

Отсутствие выгоды, дополнительные расходы

Необходимо понимать: налог только в том случае применяется, если налицо факт получения финансовой выгоды. Если прибыль не получена, то и налог теряет свою необходимость.

Чаще всего собственники применяют несложную схему, когда в главном договоре указывается стоимость объекта при приобретении. То есть когда передавалось право собственности, стоимость была (условно) 900 тысяч рублей. Если проходит продажа до 3 лет, то в договоре указывается аналогичная стоимость. Перед законом нарушений нет, поскольку налогообложение применяется только при прибыли.

Так, если изначально стоимость была оценена в 1 миллион рублей, а через год стала 2 миллиона рублей, прибыль составит 1 миллион. Именно на прибыльный миллион распространится требование закона о налоге.

Уменьшить размер налога возможно, если доказать, что новым собственником были потрачены средства для улучшения условий. Сумма налога будет уменьшаться пропорционально затратам владельца.

По стоимости объекта недвижимости

Есть еще способ, когда не платится налог с продажи квартиры. По закону стоимость объекта до миллиона рублей не облагается налогами.

Поэтому в сфере недвижимости используют несложный вариант, когда в договоре указывается стоимость до 1 миллиона рублей. Если цена выше, то остаток оформляется в письменной форме как обычная расписка.

Необязательно искать незаконные и сомнительные выходы для уклонения от выплаты налога. Законодательство оставляет законные способы не платить налог при продаже. Также предусмотрено возвращение затраченных средств при помощи налогового вычета. Каждый собственник должен понимать, что Налоговый кодекс не забирает деньги, а стремится приложить силу к созданию безопасных условий для сделок.

Источник: http://grazhdaninu.com/nalogi/ndfl/prodazha-imushhestva/kak-prodat-kvartiru-menee-3-let-v-sobstv.html

Если продал квартиру и купил другую, какой будет налог?

Вопрос:

Я продал свою квартиру и купил другую в одном году. Нужно ли мне платить налог в этом случае, и какой? Возможен ли взаимозачет налога при продаже одной квартиры, и налогового вычета – при покупке другой?

Ответ:

Если кто-то продает одну квартиру и сразу покупает другую, дороже, за ту же цену или дешевле (то есть совершает альтернативную сделку), то возникает резонный вопрос – нужно ли платить налог? И если нужно, то как правильно рассчитать налог и налоговые вычеты в этом случае? Возможен ли здесь взаимозачет налога и вычета?

Такие же вопросы возникают и в случае, если это не одна Откроется в новой вкладке.»>альтернативная сделка, а две отдельные сделки – продажи и покупки квартиры – но совершенные в одном году (т.е. в одном налоговом периоде). Какой тут будет налог? Не переживайте, сейчас все объясним.

Традиционная ошибка многих в том, что они по наивности считают примерно так: «Если я продал свою квартиру, допустим, за 100 рублей, и купил себе другую в этом же году за те же 100 рублей, то значит, дохода в этом году у меня нет, и налог платить не надо. Ура!». Ан нет. Не все так просто.

Налоговый Кодекс (пп.2, п.2, Откроется в новой вкладке.»>ст.220 НК РФ) говорит о покупке и продаже недвижимого имущества буквально следующее (цитата):

«…налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением ЭТОГО имущества».

Ключевое слово здесь – «ЭТОГО». Если имущество другое (другая квартира), то это правило не применяется.

Иными словами, если ты сначала купил квартиру за 100 руб., а потом продал ЭТУ квартиру за те же 100 руб., то налог с продажи действительно платить не надо. Здесь действует Откроется в новой вкладке.»>налоговый вычет при продаже квартиры на сумму произведенных затрат (подробнее о нем см. по ссылке).

Если же ты сначала продал ОДНУ квартиру, а потом (или сразу) купил ДРУГУЮ, в пределах одного налогового периода (календарного года), то налоги и налоговые вычеты применяются к каждому объекту недвижимости по отдельности. То есть нужно платить налог с продажи первой квартиры, и можно получать налоговый вычет с покупки второй квартиры.

А можно ли устроить здесь взаимозачет налога и вычета? Можно. Но не всегда, и не полностью. Как так? Рассмотрим этот случай подробнее.

Взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры в одном году (налоговом периоде)

Уплата налога при продаже квартиры в первую очередь зависит от того, сколько лет мы ей владели. Если мы владели квартирой три года и более (а для квартир, купленных после 1 января 2016 года – 5 лет и более), то мы полностью освобождаемся от уплаты этого налога.

Если же срок владения квартирой был меньше 3-х лет (или меньше 5-ти лет для купленных после 01.01.2016), то налог с продажи платить надо. Правда, чтобы продавцы квартир не сильно нервничали, для них предусмотрены три вида налоговых вычетов (подробнее о них – см. ссылку ниже).

Ответ: расходы на покупку здесь зачесть не получится – не тот случай (см. выше выдержку из НК РФ). А вот уменьшить размер налога за продажу, применив налоговый вычет за покупку, очень даже можно (лучше прочитать это медленно еще раз, чтобы было понятно, о чем речь).

Мало того, в ситуации, когда в одном налоговом периоде происходит продажа одной квартиры и покупка другой, можно применять сразу два налоговых вычета при уплате налога за продажу.

Первый – это «стандартный» вычет в 1 миллион руб., который вычитается из налогооблагаемой базы за продажу квартиры. Второй – это вычет в 2 миллиона руб., который дается за покупку жилья, и применяется к доходам Покупателя, облагаемым налогом НДФЛ (к зарплате, например). А так как полученные за продажу нашей квартиры деньги – это тоже наш налогооблагаемый доход, то второй вычет может применяться и к этой сумме тоже.

Да, налоговый кодекс – та еще «книга джунглей». Мало кому удается с первой попытки понять, что там написано… Чтобы развеять образовавшийся туман в голове, приведем конкретный пример по нашему случаю.

Итого: Напрямую взаимозачета доходов и расходов от продажи и покупки разных квартир не происходит (т.е. сумма покупки из суммы продажи не вычитается). Но налог с продажи можно уменьшить не только на стандартный вычет в 1 млн. руб., но еще и на вычет с покупки другой квартиры в том же году – в размере этой покупки, но не более, чем на 2 млн. руб. А с оставшейся части платим налог НДФЛ-13%.

Применить сразу два налоговых вычета в альтернативной сделке с квартирами можно при соблюдении следующих условий:

1. продажа одной квартиры и покупка другой произошли в одном налоговом периоде (календарном году);
2. налоговый вычет за покупку жилья ранее не использовался (или был ранее использован не полностью – тогда применяется его остаток);
3. покупка квартиры была не у близкого родственника (налоговики не любят, когда их дурят).

Нюансы применения налоговых вычетов при продаже и покупке квартир

При этом нужно помнить, что налоговые вычеты в 1 млн. руб. и в 2 млн. руб. – это максимальные суммы вычетов, которые доступны налогоплательщику. Если же цены проданной и купленной квартир меньше этих сумм, то вычеты будут равняться ценам квартир.

Например, если цена первой (проданной) квартиры была 900 тыс. руб., то вычет за продажу будет равен этой цене, и налог от суммы продажи становится равным нулю и без второго вычета. А второй вычет за покупку квартиры ценой, например, 1,5 млн. руб., позволит Покупателю вернуть себе уплаченный с зарплаты НДФЛ в размере 1,5 млн. руб. х 13% = 195 000 руб.

Кроме того, если первая (проданная) квартира была ранее нами куплена, то налоговый вычет можно применять не «стандартный» 1 млн. руб., а – «в размере затрат» на эту квартиру, что как правило, гораздо выгоднее.

А если вторая (купленная) квартира была приобретена с использованием Откроется в новой вкладке.»>ипотечного кредита, то для Покупателя доступен еще один налоговый вычет – на сумму уплаченных по кредиту процентов (но не более 3 млн. руб.).

Подробнее обо всех типах Откроется в новой вкладке.»>налоговых вычетов при покупке и продаже квартир, рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке.

Заполнить декларацию 3-НДФЛ и оформить все документы для получения вычетов, конечно, можно и самостоятельно. Но это требует времени и усилий. И не всегда это получается с первого раза (из-за ошибок в расчетах и в заполнении документов). Гораздо проще и быстрее поручить это дело налоговым консультантам.

Помощь в оформлении декларации 3-НДФЛ и получении вычетов.

Справедливости ради стоит заметить, что на практике местные фискальные органы могут и отказать в уменьшении налогооблагаемой базы с продажи квартиры на сумму вычета с покупки другой квартиры в том же налоговом периоде, мотивируя это «разными категориями налоговых платежей». В налоговой предложат в таком случае сначала уплатить налог с продажи, а потом уже – применить вычет с покупки, возвращая «излишне уплаченный НДФЛ».

Спорить с фискалами, размахивая налоговым кодексом, или пойти по этому неразумному пути – каждый решает уже сам.

А если продажа и покупка квартиры произошли в разные годы (в разные налоговые периоды)? Ответ очевиден – нужно рассчитываться с бюджетом за каждый год по отдельности.

Живые примеры расчетов по уплате и возврату налогов при продаже и покупке квартир – см. ниже в опубликованных комментариях.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: http://kvartira-bez-agenta.ru/voprosy/faq-2/esli-prodal-kvartiru-i-kupil-druguyu-kakoj-budet-nalog/

Как уменьшить налог с продажи квартиры

Для того чтобы продать квартиру без налога, нужно владеть ею дольше минимального срока. Если этот срок не наступил, вы обязаны заплатить налог – 13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи квартиры.

Налоговые льготы, установленные законодательством РФ, могут значительно снизить ваш налог. Главное – правильно выбрать и применить вид льготы.

Уменьшение налога за счет вычета расходов на приобретение

Чтобы уменьшить НДФЛ с продажи квартиры, можно применить вычет расходов на приобретение.

Налоговая льгота подразумевает, что налог платится не со всей суммы, полученной вами по договору купли-продажи, а за вычетом расходов на приобретение этой же квартиры. Основание: пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Пример:

В 2016 году вы купили квартиру за 1 млн рублей, а в 2018 году продали за 2 млн рублей. Какой налог с продажи вы должны заплатить? От суммы, полученной при продаже квартиры, отнимаем сумму, потраченную на покупку этой же квартиры. С полученной разницы платим 13%: (2 млн – 1 млн) х 13% = 130 тыс. рублей.

Если после применения льготы сумма налога стала нулевой, это не освобождает вас от декларирования дохода. В следующем году до 30 апреля вы должны заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в налоговую инспекцию. Заплатить налог нужно не позднее 15 июля того же года.

Пример:

В 2017 году вы купили дом за 1,5 млн рублей, а в 2018 продали за 1,3 млн рублей. Так как сумма продажи меньше суммы покупки, вы освобождены от уплаты налога с продажи дома. Несмотря на нулевой итог, вы обязаны до 30 апреля 2019 года заполнить и передать в ИФНС по месту жительства декларацию 3-НДФЛ.

После покупки квартиры сохраняйте договор купли-продажи и платежные документы. Впоследствии они потребуются для заполнения декларации 3-НДФЛ при продаже этой же квартиры.

Потерянные документы можно восстановить: подтверждение платежей – в банке, а копию договора купли-продажи – в риэлтерской компании, у продавца или в Росреестре.

Регистрируйтесь в онлайн-сервисе НДФЛка.ру! Мы составим для вас декларацию 3-НДФЛ и учтем все варианты снижения суммы налога с продажи квартиры

Имущественный вычет при продаже квартиры

Если вы не покупали квартиру, а она была приватизирована, получена в наследство или подарена, вы не можете сделать вычет расходов, так как расходов на приобретение у вас не было. Для таких случаев законодательством предусмотрен имущественный налоговый вычет. Применив его, вы снижаете размер налоговой базы на 1 млн рублей и с полученной разницы платите налог. Основание: пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Еще одна ситуация, когда имеет смысл применить имущественный вычет, а не вычет расходов на приобретение – если вы продаете квартиру дешевле 1 млн рублей. В этом случает налоговый вычет полностью перекроет ваш доход, и вы будете освобождены от уплаты налога.

Пример:

В 2017 году вы получили в наследство квартиру и в 2018 продали ее за 2,3 млн рублей. Какой налог с продажи вы должны заплатить? В 2019 году при заполнении декларации 3-НДФЛ и расчете налога вы не можете сделать вычет расходов на приобретение, так как не тратились на покупку квартиры. Применяем имущественный налоговый вычет: 13% х (2,3 – 1) = 169 тыс. рублей.

Обратите внимание! Если квартира была куплена после 01.01.2016 года, то при ее продаже нужно смотреть стоимость, указанную в Кадастре. Сравнивается сумма по договору и 70% кадастровой стоимости. Налог платится с большей суммы.

Продавайте доли по отдельным договорам

Если вы не единственный собственник квартиры, а владеете ею на правах долевой или совместной собственности, то имущественный налоговый вычет распределяется на всех владельцев.

Это прописано в пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ: «при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности)».

При продаже квартиры по общему договору купли-продажи 1 миллион налогового вычета делится на всех собственников. А при продаже долей отдельными договорами имущественный вычет предоставляется каждому собственнику в полном объеме.

Пример продажи квартиры по общему договору купли-продажи:

Квартира находится в общей долевой собственности супругов. Доля каждого супруга – ½ квартиры. В 2018 году семейная пара продает жилье за 2 млн рублей по единому договору купли-продажи. Какой налог с продажи нужно заплатить каждому из супругов? Расчет: 13% х (1 млн (½ квартиры) – 500 тыс. (½ вычета)) = 65 тыс. рублей.

Пример продажи долей квартиры по отдельным договорам купли-продажи:

Квартира находится в общей долевой собственности супругов. Доля каждого супруга – ½ квартиры. В 2018 году семейная пара продает жилье за 2 млн рублей по отдельным договорам купли-продажи. Какой налог с продажи нужно заплатить каждому из супругов? Расчет: 13% х (1 млн (½ квартиры) – 1 млн. (полный вычет)) = 0.

Таким образом, при продаже собственности по отдельным договорам, каждый из собственников имеет право на получение имущественного налогового вычета в полном объеме.

Основание: Письма Минфина РФ от 13 мая 2015 N 03-04-05/27395, 27 июня 2013 N 03-04-05/24491, 30 мая 2013 N 03-04-05/19766, Письмо ФНС России от 25 июля 2013 N ЕД-4-3/[email protected] Подробно о правилах распределения налогового вычета читайте в нашей статье «Как распределить имущественный вычет между супругами».

Вы можете прямо сейчас задать вопрос и заказать заполнение декларации 3-НДФЛ. Налоговый эксперт свяжется с вами и уточнит все важные детали

Если вы еще не приобрели жилье, рекомендуем сайт-методичку нашего партнера «Секреты риэлтора»: Квартира-без-агента.ру. С помощью материалов сайта вы сможете самостоятельно ориентироваться в вопросах купли-продажи недвижимости, контролировать своего риэлтора и задавать ему правильные вопросы.

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 1699 ₽

Источник: http://ndflka.ru/article/nalog-na-jile-pri-prodaje-i-sdachi-v-arendu/umenshit-nalog-pri-prodazhe-kvartiry/

Продажа квартиры в собственности менее 3 лет и покупка новой в одном налоговом периоде

Многие считают, что продажа квартиры в собственности менее 3 лет и покупка новой невозможны без уплаты налога. Однако это не со всем так. Так, уплата налога при продаже квартиры, которая зарегистрирована на одного владельца менее трех лет (до 2016 год – об особенностях в продолжении статьи), обязательна. И это не зависит от того, будет ли куплено новое жилье в дальнейшем.

Изменения в законодательстве на 2017 и последующие годы

С 2016 года начало действовать новое законодательство и вступили в силу некоторые очень важные моменты, касающиеся сделок купли и продажи. Так, квартиры, купленные до первого января 2016 года, могут быть проданы без уплаты налога уже через три года, то есть тридцать шесть месяцев. А если недвижимость была куплена после первого января 2016 года, то продать ее без уплаты можно будет только через пять лет с момента регистрации.

Также с 2016 года вступили в силу изменения, по которым при расчете налога учитывается кадастровая стоимость:

• Так, если цена продажи составляет менее 70 процентов от кадастровой стоимости, то налог все равно выплачивается с 70 процентной кадастровой стоимости квартиры.
• Если квартира продается дороже 70 процентов от кадастровой стоимости, то порядок уплаты налога остается прежним.

Как узнать кадастровую стоимость?

Этим вопросом задаются очень многие. Но, как ни странно, узнать информацию о кадастровой стоимости очень просто. Сделать это можно не выходя из дома на официальном сайте Российского реестра.

Особенности взимания налога

Налоги уплачиваются при продаже квартиры. И это известно всем. Сумма, с которой будет взиматься налог, определяется при учете кадастровой стоимости (об особенностях написано выше).

Государством уставлены следующие ставки:

1. 13 процентов для резидентов Российской Федерации.
2. 30 процентов для нерезидентов Российской Федерации.

Важно! Стоит понимать, какие категории граждан относятся к резидентам, а кого можно причислить к нерезидентам. Резидентами являются лица, которые имеют гражданство или вид на жительство в Российской Федерации. Также стоит отметить, что резидентами не будут признаны граждане, имеющие вид на жительство в другой стране и находящиеся за пределами России более 6 месяцев, или 183 дней в течение одного года.

Если у продавца квартиры остались документы, подтверждающие стоимость покупки, то целесообразно будет использовать их для уменьшения налогооблагаемой суммы.

Например, квартиру гражданин купил за 3 300 000 рублей. Продать ее он решил за пять миллионов. То есть фактическая прибыль равна 1 700 000 рублей. И именно с этой суммы будет уплачиваться налог. Но если документов о стоимости квартиры у продавца не сохранилось, то более целесообразно будет использовать налоговый вычет.

Его максимальная сумма – 1 млн российских рублей.

Приведем пример: гражданин покупает квартиру за 2 миллиона, а продать ее он решает за 3 миллиона. Документов о первоначальной стоимости не сохранилось. То есть прибылью признается вся сумма продажи, то есть 3 млн. рублей. Гражданин может воспользоваться правом на получение налогового вычета в размере миллиона. Тогда придется уплатить уже не с 3 миллионов, а с двух, что намного меньше.

Также гражданин может выбрать, что ему будет использовать выгоднее. Чтобы понять суть, также лучше будет привести пример. Квартиру некий гражданин решил продать за 1 млн. У него остались документы, по которым недвижимость на момент покупки стоила 500 000 рублей. И гражданин решает вычесть эту сумму. Тогда ему придется уплатить с 500 тысяч, то есть в размере 65 000 рублей, при условии, что он является гражданином и резидентом РФ.

Но также этот же владелец, если бы был более благоразумным, мог использовать налоговый вычет в размере 1000000 рублей. То есть из миллиона он бы вычел всю сумму, и платить ему пришлось бы с нуля рублей. Значит, гражданин мог бы сам освободить себя от уплаты НДФЛ.

Кроме этого, не стоит забывать и о кадастровой стоимости. Сумма продажи не должна быть меньше 70 процентов от нее. Иначе налог придется платить по другим условиям, которые менее выгодны.

А теперь подробно рассмотрим вариант, когда в одном налоговом периоде продажа квартиры и покупка были произведены в 2017 году.

Продажа и покупка квартиры в одном налоговом периоде — особенности

Власти понимают, что в некоторых случаях гражданину приходится продавать квартиру, не дождавшись срока, после которого налог не уплачивается. Поэтому если одновременно покупка и продажа были совершены (в течении одного года), то государство предусмотрело льготы, а также взаимозачет.

Подробнее о взаимозачете и изменениях в налогообложении при продаже квартиры с примерами можно узнать, посмотрев данное видео:

Налоговый взаимозачет и его особенности

Чтобы понять принцип взаимозачета, продажи и покупки квартиры в одном налоговом периоде, будем приводить примеры. Так этот момент в законодательстве будет намного более понятен.

Итак, семья решила сменить жилье, которое куплено в 2016 году, через год. То есть собственник должен уплатить налог при продаже. Предположим, что квартира стоит 3 миллиона, а документов о ее стоимости на момент покупки не сохранилось. Используем налоговый вычет в размере одного миллиона. То есть налог надо будет уплатить с 2 миллионов. При условии, что гражданин является резидентом, налог составит 260 000 рублей.

Семья и собственник решают сразу после продажи старой квартиры купить новую. По документам стоимость новой равна 4 миллионам рублей.

В соответствии с законодательством, при покупке можно рассчитывать на возврат 13 процентов с суммы покупки, но не более 2’000’000 рублей.

Важно! На возврат могут претендовать только те граждане, которые являются налоговыми резидентами РФ и в данный момент выплачивают 13 процентов подоходного налога (то есть официально работающие граждане).

Так как квартира стоит 4 миллиона, а максимальная сумма равна двум, то будем использовать именно 2 миллиона.

Напомним, что в первом случае владелец при продаже уплатил налог тоже с двух миллионов рублей в размере 260 000 рублей. А теперь ему вернут эту же сумму, только уже с покупки. Так, конечно же, случается не всегда.

Рассмотрим еще два случая, чтобы было более понятно:

1. Гражданин продает квартиру за 5 миллионов. Начальная стоимость – 4 миллиона, документы, свидетельствующие об этом, сохранились. То есть налог уплачивается с суммы в 1 000 000 рублей и равен сто тридцать тысяч. Вторую квартиру собственник покупает за 7 миллионов. Но он имеет право вернуть налог при покупке в размере 260 000 рублей. В итоге владелец заплатил 130 000, а вернул 260 000, то есть он остался еще и в плюсе от этой сделки.
2. Квартира была продана за 4 миллиона. Документов о стоимости на момент покупки не осталось. С использованием налогового вычета налогооблагаемая сумма будет равна 3 миллионам. Новую квартиру продавец купил за 5 миллионов. Максимальная сумма вычета – 2 миллиона. То есть, 3 млн. — 2 млн. = 1 млн. рублей. Именно с одного миллиона придется уплатить подоходный налог.

При этом даже если стоимость покупки равна стоимости продажи, налог, возможно, уплатить все-таки придется.

Важно! Задекларировать прибыль гражданину придется в любом случае, даже если налогообложению по закону прибыль не подлежит. Для возврата НДФЛ стоит обратиться в налоговые органы с соответствующими документами. Возврат возможен, только если покупка и продажа квартиры совершались в одном налоговом периоде.

Источник: http://grazhdaninu.com/nalogi/ndfl/prodazha-imushhestva/prodazha-kvartiryi-v-sobstvennosti-menee-3-let-i-pokupka-novoy-kvartiryi-v-odnom-nalogovom-periode.html