Открытие управляющей компании – как это сделать с нуля

Как создать управляющую компанию в сфере ЖКХ?

Управляющая компания (УК) – специализированное учреждение, выполняющее функции управления в различных областях хозяйственной деятельности.

В России под этим понятием подразумевают организации, которые занимаются управлением в системе жилищно-коммунального хозяйства (далее – ЖКХ).

Как открыть управляющую компанию с нуля сегодня, в 2020 году?

Что входит в обязанности УК?

Прежде чем переходить к вопросу об открытии УК, нужно выяснить, какие задачи стоят перед этой организацией:

• косметический ремонт в подъездах, капитальный ремонт дома;
• поддержание в доме чистоты и порядка;
• уборка придомовой территории;
• подготовка дома к летнему и зимнему сезону;
• текущие работы: замена лампочек, стекол, установка лавочек и т. д.;
• работа с жильцами дома: прием заявок, рассмотрение, решение проблем собственников.

Открытие УК: пошаговый процесс

Что нужно, чтобы открыть управляющую компанию? Для этого следует пройти ряд сложных этапов. Нижеприведенная пошаговая инструкция поможет разобраться в порядке создания управляющей компании:

Шаг 1. Определиться, с каким домом (домами) будет работать юридическое лицо

Руководитель будущей УК должен пообщаться с жильцами дома, договориться с ними о том, чтобы его организация занималась хозяйственной работой по дому.

Для этого нужно инициировать проведение собрания, на котором должны присутствовать собственники квартир дома.

Решении об избрании управляющей компании принимается только в том случае, если «за» проголосует не меньше 50% собственников.

Второй вариант – можно стать участником торгов в местном муниципалитете и выиграть лот.

Шаг 2. Составить бизнес-план

Составление бизнес-плана – обязательный этап, поскольку при его отсутствии невозможно понять, какую абонплату выставлять собственникам квартир.

При составлении плана нужно учитывать все риски, прогнозируемую прибыль, затраты, цели и т. д.

Шаг 3. Создать предприятие

Открыть УК может только субъект предпринимательской деятельности – ЗАО, ООО, АО и т.п. Если предприятие имеется, тогда в уставных документах нужно дополнить виды деятельности.

Шаг 4. Руководитель УК должен сдать квалификационный экзамен

Руководитель УК должен нести персональную ответственность за управление многоквартирным домом (МКД).

Для подтверждения компетентности в вопросах соблюдения требований к качеству предоставляемых услуг руководителю УК нужно сдать квалификационный экзамен, чтобы получить квалификационный аттестат.

Для прохождения аттестации создается специальная лицензионная комиссия из состава работников жилищной инспекции и органов местного самоуправления. Экзамен сдается в специальном помещении надзорных органов.

По законам РФ запрещено проходить аттестацию руководителей УК в коммерческих организациях. Тестирование проводится на бесплатной основе.

Для прохождения экзамена будущему руководителю УК нужно подать соответствующее заявление в муниципалитет. В течение 2 недель после принятия заявления комиссия дает ответ – когда и в какое время претенденту нужно явиться на экзамен.

Шаг 5. Получить лицензию для ведения деятельности в сфере ЖКХ

Деятельность управляющих компаний возможна только после того, как будет получено разрешение государства. Процесс получения такого бессрочного документа называется лицензированием.

Чтобы руководителю УК выдали лицензию, его компания должна соответствовать определенным требованиям:

регистрация предприятия на территории РФ;

компания должна работать согласно уставу;

наличие штата работников – дворников, электриков, сантехников и др.;

УК должна иметь необходимое оборудование и технику для выполнения возложенных на нее задач;

обязательное наличие собственного нежилого помещения у УК.

Руководитель УК должен иметь соответствующую квалификацию (пройти тестирование и получить сертификат), у него не должно быть непогашенных судимостей.

Как получить лицензию? Для получения лицензии претенденту на право управления МКД нужно подать заявление в Госжилнадзор того региона, где находится дом. К заявлению нужно приложить такие документы: справка о регистрации предприятия, квитанция об оплате госпошлины, справка об отсутствии судимости руководителя УК.

После регистрации и проверки документации все материалы Госжилнадзор передает дальше – в лицензионную комиссию. Именно эта инстанция принимает решение о выдаче лицензии. При положительном исходе документы передаются снова в Госжилнадзор, где и выдается лицензия.

Шаг 6. Оборудовать помещение, сформировать штат сотрудников, закупить оборудование

После получения лицензии останется только подыскать помещения под офис управляющей компании, нанять работников (заместителя управляющего, бухгалтера, электрика, сантехника, инженера, уборщицу, дворника и т. п.), закупить необходимое оборудование и инвентарь (ведра, швабры, лестницы, сварочное оборудование, насосы, помпы и др.).

Шаг 7. Заключить договор с жильцами МКД

Договор может быть подписан с каждым собственником квартиры либо с уполномоченным представителем совета дома. Обычно жильцы дома выбирают второй вариант.

Для заключения соглашения нужно инициировать проведение общего собрания, на котором стоит рассмотреть предложенный УК вариант договора, ознакомиться с ним (желательно привлечь к этому делу опытного юриста), подписать соглашение.

Шаг 8. Заключить договоры с поставщиками услуг

После заключения договора с жильцами МКД руководитель УК должен заключить договор о предоставлении услуг с энергонадзором, водоканалом, предприятием по вывозу мусора, с организацией, которая занимается установкой и обслуживаем лифтов, домофонов и др.

Шаг 9. Создать сайт УК

Для свободного доступа к информации о деятельности УК необходимо создать свой сайт. И хоть в законе это не определено (управляющим компаниям необязательно создавать свой сайт), все же наличие своего веб-сайта облегчает жизнь руководства УК.

При отсутствии сайта УК все равно придется оповещать людей о проделанной работе, об использовании общего имущества, о проведенных собраниях, об отчетах и т. д. Эту информацию в обязательном порядке будут требовать местные органы власти, прокуратура.

Если же УК будет игнорировать это требование, то она даже может быть привлечена к административной ответственности.

Стоимость открытия УК

Чтобы открыть управляющую компанию, нужно рассчитать, какая сумма понадобится на развитие компании, на потребности сотрудников, заработную плату и так далее.

Примерный расчет:

• аренда офиса – от 50 тыс. руб. в зависимости от местоположения и площади помещения;
• закупка мебели, оргтехники, инвентаря, оборудования – минимум 300 тыс. руб.;
• заработная плата работникам – от 200 тыс. руб. в месяц;
• обслуживание дома, ремонтные работы и т. п. – от 500 тыс. руб.

Итого: для открытия управляющей компании нужно не меньше 1,5 млн. руб. на начальном этапе.

Стоит ли браться за дело?

Выгодно ли открыть управляющую компанию? Затраты на открытие УК, закупку оборудования окупаются за 2-3 года, но при условии, что управляющая компания будет обслуживать не один дом, а хотя бы 3-4 домами.

Для стабильного дохода желательно, чтобы УК работала с пятью домами. Постепенно можно увеличивать их количество, однако специалисты не советуют сразу набирать много домов, поскольку на их обслуживание сразу будет уходить много физических усилий и материальных затрат.

Задача на начальном этапе – заработать положительную репутацию, а если взять сразу много домов, а по факту не выполнять своих обязательств, то исход будет очевиден, отрицательный результат будет налицо.

В новых домах таких проблем еще нет, поэтому в обслуживании они не приносят проблем. А своевременно делать косметический ремонт – это не такая уж и сложная задача.

Необходимые документы

Какие документы нужны для открытия управляющей компании? Для открытия нужно подготовить следующие документы:

заявление о государственной регистрации управляющей компании;

решение об организации УК;

устав компании;

договор учредителей (если УК создается несколькими лицами);

приказ о назначении директора УК;

квитанция об оплате госпошлины.

Важные моменты

Перед тем открыть УК с нуля, нужно разобраться в некоторых нюансах такого бизнеса:

• если руководителем организации будет являться один человек, тогда нужно выбрать организационную форму – общество с ограниченной ответственностью;
• если у управляющего есть собственное помещение, где может разместиться офис, тогда он сможет неплохо сэкономить (не нужно платить за аренду помещения);
• к договору об услугах УК, заключающемуся с жильцами дома, нужно приложить документы, в которых будут отображаться планируемые работы или услуги, размер платы за ремонт и содержание общедомового имущества;
• договор с жильцами МКД нужно составить еще до момента проведения собрания, чтобы на собрании жильцы могли ознакомиться с текстом документа, передать его на рассмотрение юристу.

Детально описанный процесс того, как создать управляющую компанию в сфере ЖКХ с нуля – непростое и трудоемкое дело. Но если подготовиться ко всей процедуре, ознакомиться с пошаговой инструкцией и четко соблюдать ее, учитывая все нюансы, то станет намного проще.

Основные моменты при открытии УК: регистрация юридического лица, сдача экзамена, заключение договора с жильцами МКД, получение лицензии на ведение деятельности.

Источник: http://expert-home.net/kak-otkryt-upravlyayushhuyu-kompaniyu-s-nulya/

Бизнес-план по открытию управляющей компании

Жилищно-коммунальное хозяйство – оптимальная сфера деятельности, на которой построить свою муниципальную компанию с нуля не составит особого труда. Бизнес-план управляющей компании для ЖКХ составляется с учетом потребностей жильцов. Важно — учесть все мелочи, и тогда организация будет не только окупать себя, но и приносить немалый доход. Пример бизнес-плана будет представлен ниже.

Пошаговая инструкция как создать управляющую компанию в сфере ЖКХ

Как открыть управляющую компанию с нуля: необходимая документация

Можно открыть управленческую компанию с нуля, но существует и иной вариант, открытие новой на основе иной. Первый вариант предполагает наличие следующих документов:

• заявление на УК и ее регистрацию (Ф №11001 от 2002 года);
• устав управляющей компании;
• протокол заседания о создании компании;
• договор учредителя;
• постановление о назначении директора организации;
• договор аренды помещения или гарантийное письмо от его хозяина;
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Если же компания создается на основе ранее действующего предприятия или приобретения франшизы, то документация необходима несколько иная:

• обновленный устав организации;
• заявление о регистрации изменений (ФЗ № 13001 от 2002 года);
• протокол заседания, где было принято решение о изменениях.

После чего в документацию управляющей компании вносятся изменения. Подтверждаются программы развития предприятия.

Далее руководящая коллегия должна выбрать банк, с которым в дальнейшем компания будет сотрудничать. Все расчетные и накопительные счета оформляются там. Следует уточнить как открыть спецсчет. Вначале вносится половина капитала, затем счет должен быть полностью восполнен до истечения двадцати месячного срока. Но можно положить в банк и полностью всю установленную сумму(меньше 50% — не допускается). Затем производится окончательный выбор клиентов и подходящих объектов.

Какие условия и требования для получения лицензии?

Законодательно установлено обязательное лицензирование управляющей компании, занимающейся жилищно-коммунальной деятельностью. Осуществлять управленческую и финансовую деятельность могут только граждане РФ или официально зарегистрированные учреждения. От руководства закон требует также наличие квалификации.

В Государственном жилищном надзоре можно получить лицензию. Ее не требуется продлевать, так как она не имеет срока действия. Важная особенность лицензии: она имеет территориальные ограничения, и действует один документ на один дом.

Основания, согласно которым можно лишить лицензии управляющую компанию:

• невыполнение предписаний жилищной инспекции компанией;
• у руководства есть два привлечения к административной ответственности.

В случае постоянного нарушения правил и закона со стороны компании, организацию могут закрыть принудительно и лишить лицензии. Но ответственность нарушитель понесет только тогда, когда будет урегулирован вопрос с новой управляющей компанией. Так как этот процесс может затянуться, жителям в период разбирательств придется осуществлять ремонтные действия и финансовые операции своими силами.

Основные риски и перспективы бизнеса. Одна лицензия – на один обсуживаемый дом. Это необходимо чтобы избежать неправомерных действий со стороны руководителей и ТСЖ

Аренда помещения и ее стоимость

Для реализации своей деятельности управляющей компании необходимо иметь помещение под офис и прилежащие к нему подсобные комнаты. Если осуществляется бизнес план по ЖКХ, тогда оптимальным размером помещения будет 40 м2 (главный отдел) и 30 м2 (подсобные отделения). Суммарно выходит 70 м2. Средняя стоимость аренды помещения за один квадратный метр составляет 1500 рублей. Отсюда следует:

70х1500=105000 месячная аренда.

В сумме расходы и затраты на аренду и ремонт составляют: 105000+35000=140000 рублей.

Наиболее оптимальным вариантом для размещения офиса управляющей компании в сфере ЖКХ является один из домов, который компания обслуживает. Требуется также оборудовать диспетчерскую, установив там необходимую технику для организации, и провести телефонную линию с аппаратами.

Подсобные помещения необходимы для хранения спецодежды и инструментов, в то время как главное – для оптимальной работы штата.

Какое оборудование необходимо приобрести?

Для повышения производительности труда персонала управляющей компании необходимо обеспечение условиями труда. Важно обустроить помещение организационной техникой и приобрести оборудование:

• компьютерами (в полной сборке) и принтерами, телефонными аппаратами, Интернетом и канцелярскими товарами – сумма затрат варьируется в пределах 100 тысяч рублей;
• офисной мебелью (стулья для персонала, столы и сейфы, дополнительная мебель) – затраты 60 тысяч рублей;
• если компания ориентирована на сферу жилищно-коммунального хозяйства, то работников необходимо снарядить специальным инвентарем (лопатами, шлангами, тачками и иными инструментами) и материалами, которых требуют процессы трудовой деятельности – общая сумма затрат составляет 140 тысяч рублей.

Сумма, которая необходима для обеспечения всех условий труда и обслуживания жильцов составляет 300 тысяч рублей. В зависимости от количества штатных работников, охваченной площади для работ и от иных показателей, затраты могут повышаться или снижаться.

Руководителю необходимо снарядить свой персонал оборудованием для осуществления поставленных им задач на обслуживаемых объектах

Подбор персонала и оплата труда

В штат должны входить несколько групп сотрудников – руководящая, обслуживающая и бухгалтерия. Работники управляющей компании должны быть квалифицированными, ответственными и исполнительными, поэтому при подборе кандидатов, следует обратить внимание на эти факторы.

Заработная плата сотрудника зависит от занимаемой им должности и сложности их служебных обязанностей. В штат должны входить:

• директор управляющей компании. Его оплата услуг составляет 35 тысяч рублей;
• ведущий (главный) инженер (высоквалифицированный сотрудник, знающий правила эксплуатации жилых помещений). Заработная плата – 30 тысяч рублей;
• бухгалтер – зарплата составляет 25 тысяч рублей;
• диспетчер – оклад 15 тысяч рублей;
• сантехники, заработная плата одного работника – 20 тысяч рублей. Оптимально, нахождение в штате двух сотрудников этой специализации;
• электрики (также двое специалистов), оплата труда для каждого составляет 20 тысяч рублей;
• дворники (оптимально два), его заработная плата – 15 тысяч рублей;
• юрист, в его обязанности входят помощь при составлении договоров, поэтому его занятость является неполной, следовательно, его месячный оклад – 10 тысяч рублей.

Шаблон с расчетами общей суммы на выплаты заработной платы штатным работникам:

35 + 30 + 25 + 15 + 2х20 + 2х20 + 2х15 + 10 = 225 тысяч рублей в месяц

Для управления многоквартирным домом необходимо обеспечение штата двумя специалистами одной сферы деятельности. Тогда производительность каждого не пострадает и в непредвиденных ситуациях они всегда смогут друг друга заменить.

Правильное ведение ценовой политики поможет руководителю избежать ущерба

Маркетинговый план для управляющей компании

Маркетинговый план также важен для становления и развития любой компании, как и план ЖКХ для управляющей компании. Существует закономерность: чем лучше продумана маркетинговая политика, тем успешнее продвигается организация и получает выше доходы.

Маркетинговое планирование необходимо в бизнес-планах для того, чтобы найти путь решения внештатных ситуаций. Управление всем предприятием основывается на трех составляющих, а именно в:

• управлении изменениями в компании;
• управлении развитием структуры и ее деятельности;
• единичных решениях по локальным ситуациям управления.

Важно учитывать изменения внешних и внутренних составляющих предприятия. Заранее разработанный план действий поможет избежать невозможности реализации оперативных действий в критический момент.

Как создать сайт для управляющей компании?

Создание сайта предполагает разработку дизайна, заполнение контентом, применение маркетинговых технологий и веб инструментов. Так как данный процесс трудоёмок и предполагает наличие множества навыков, самому создавать сайт трудно. Можно обратиться к веб-разработчикам, их достаточно много, что позволяет выбрать оптимальный вариант.

Обращаясь к разработчикам, необходимо оплатить их работу, приблизительная стоимость услуг составит 10 тысяч рублей. К тому же ежегодно затраты финансовых средств уходят на поддержание сайта, его рекламу и оплату домена, что стоит около 3 тысяч рублей. Суммарно выходит – 13 000 рублей.

Рентабельность бизнеса в управляющей компании

Понятие «рентабельность управляющей компании» предполагает отрезок времени за который все расходы организации окупаются, и предприятие начинает приносить доходность управляющей компании. Чтобы рассчитать показатель рентабельности требуется знать такие данные как сумма расходов управляющей компании и чистая прибыль от предприятия.

Примерный вариант расчета рентабельности бизнес-плана покажет таблица:

Месяц	Выручка	Расходы	Перечень доходов управляющей компании
Июль	50 тыс. руб.	80 тыс. руб.
Август	80 тыс. руб.	80 тыс. руб.
Сентябрь	110 тыс. руб.	90 тыс. руб.	20 тыс. руб.
Октябрь	145 тыс. руб.	104 тыс. руб.	41 тыс. руб.
Ноябрь	180 тыс. руб.	115 тыс. руб.	65 тыс. руб.
Декабрь	250 тыс. руб.	150 тыс. руб.	100 тыс. руб.
Январь	125 тыс. руб.	100 тыс. руб.	25 тыс. руб.
Февраль	175 тыс. руб.	112 тыс. руб.	63 тыс. руб.
Марь	280 тыс. руб.	165 тыс. руб.	115 тыс. руб.
Апрель	270 тыс. руб.	160 тыс. руб.	110 тыс. руб.
Май	310 тыс. руб.	175 тыс. руб.	135 тыс. руб.
Июнь	300 тыс. руб.	172 тыс. руб.	128 тыс. руб.

Далее производится суммирование чистой прибыли:

0+0+20+41+65+100+25+63+115+110+135+128=802 тыс. руб. чистой прибыли

Конечные итоги рассчитывают по формуле:

805 тыс. руб. (вложения которые были затрачены на открытие компании) : 802 тыс. руб. (чистая прибыль за год) = 1 год и 06 месяца

Получается, что калькуляция затрат управляющей компании, окупится за 1,06 года. Такой расчет подойдет только для предпринимателей действующего бизнес-плана. Очень редко бизнес – план работает с первого месяца в плюс, как правило, первые 2-3 месяца идут с доходами со знаком «-» и бояться этого не стоит.

Стоить помнить, что сразу большой прибыли может и не быть, но при верных действиях в дальнейшем она будет систематически расти

Сайт компании, приобретение полезных связей, применение маркетинг технологий – все это способно вывести предприятие на новый уровень. Но важно помнить, что такой вид деятельности является достаточно рисковым.

В общей сложности затраты составят приблизительно 800 тысяч рублей, а окупиться смогут в течении 1-2 лет. Наличие базы инвестиций, жилых массивов и иных показателей способны ускорить процесс рентабельности управляющей компании.

Руководителю необходимо обладать тактическими знаниями, специальными навыками, большим стремлением и самоотдачей. Внимательность не помешает при составлении договоров и оформлении документации. Можно полагаться и на специалистов, но лучше и самому быть осведомленным во всех возможных нюансах работы в данной сфере.

Источник: http://businessxxl.ru/upravlyayushaya-kompaniya/

Создание управляющей компании ЖКХ с нуля

Большинство многоквартирных домов обслуживают управляющие компании. Жители МКД ежемесячно перечисляют средства на поставку коммунальных услуг и содержание объекта. В силу изменений в законодательстве, особую актуальность получил вопрос, как создать управляющую компанию ЖКХ с нуля.

Понятие УК

Управляющая организация – коммерческая структура, обеспечивающая обслуживание дома. В ее полномочия также входит поставка жителям ресурсов (воды, газа, электроэнергии), поддержание оптимального санитарного и технического состояния объекта.

УК может управлять деятельностью сразу нескольких МКД. Функции организации конкретизируются в договоре, который заключается с жителями дома.

Управляющие компании в сфере ЖКХ – юридические лица, которые распоряжаются денежными средствами на благо дома, внутридомовых и наружных коммуникаций, оборудования. Организация берет на себя ответственность за содержание МКД.

Требования к созданию УК

Эффективную работу фирмы обеспечивает надежный персонал. Офисные сотрудники и работники по обслуживанию оборудования должны иметь профильное образование, а их навыки – подтверждаться квалификационным аттестатом.

Желательно, чтобы в УК было несколько операторов, которые смогут круглосуточно отвечать на звонки.

Персонал должен работать в подходящих условиях, а для контактов с клиентами понадобится офис.

Еще одно из требований: юридический адрес. Когда клиенты оргаинзации знают, куда обратиться с вопросом, повышается доверие к ней.

Чтобы фирма, работающая в сфере ЖКХ, могла стать управляющей компанией многоквартирного дома, нужны финансовые вложения. Стартовый капитал должен быть в диапазоне от $2000 до 70000. Основные расходы:

• выплата зарплат;
• покупка техники и инструментов;
• аренда площади под офис и так далее.

Вместе с тем работает простое правило: чем больше объектов обслуживает компания, тем выше прибыль.

Отдельное место занимает учетная политика. Есть два варианта ее разработки: предприятие формирует план действий самостоятельно или привлекает к процессу специализированную фирму ЖКХ. Выбирая первый способ, нужно быть готовым к крупным затратам на новый отдел. Но и во втором варианте без расходов не обойтись, ведь услуги других компаний стоят денег.

Ещё один из важных моментов: отсутствие судимости у должностных лиц УК. Для этого нужно предоставить подтверждение, что лицо (руководитель) не привлекалось к судебным разбирательствам в качестве обвиняемого.

Законы, регламентирующие открытие УК

Те, кто интересуется, как открыть управляющую фирму, должны понимать, что нормативно-правовые акты устанавливают достаточно жесткие требования к созданию УК. К примеру, в 2014 году введено обязательное лицензирование деятельности.

Статус управляющей компании определяют положения ГК РФ. Кроме того, эти организации должны придерживаться Правил предоставления коммунальных услуг (постановление Правительства № 354 от 6.05.2011).

Если учредители будут соблюдать требования, изложенные в вышеперечисленных документах, открытие управляющей компании в сфере ЖКХ пройдет без особых препятствий.

Необходимая документация

Для создания новой управляющей компании понадобятся следующие документы:

1. Заявление на регистрацию (форма №Р11001 от 2002 года).
2. Устав.
3. Протокол собрания о создании УК.
4. Учредительный договор.
5. Приказ о назначении директора.
6. Гарантийное письмо от собственника помещения с согласием на размещение исполнительной организации или договор аренды.
7. Квитанция об уплате госпошлины.

Документы лучше подготовить заранее и предоставить единым пакетом, иначе на создание компании уйдет больше времени.

Порядок создания

Чтобы лучше понять, как создать новую УК, представим поэтапную последовательность действий. Для этого нужно:

1. С помощью специльного агентства или самостоятельно разработать детальную схему деятельности УК.
2. Создать организацию в статусе индивидуального предпринимателя или «ООО». Ещё один из вариантов: внести в действующую фирму новое направление работы из Общероссийского классификатора видов экономической деятельности, переоформив регистрационные бумаги.
3. Сдать экзамен на знание ЖК РФ и иных основных законов в данной сфере. Пошаговая процедура по открытию УК обязательно включает в себя эту стадию.
4. Оформить разрешение на открытие управляющей компании ЖКХ.
5. Зарегистрировать юридическое лицо.
6. Пройти лицензирование и аттестацию.
7. Заключить договоры с ресурсоснабжающими оранизациями.
8. Найти место под офис, назначить отделы, приобрести оборудование и технику.
9. Разработать источник информации о компании. Не помешает создание официального сайта.
10. Подписать соглашение с собственниками квартир в МКД, оформить техническую документацию.

После этого УК может приступать к управлению общедомовым имуществом и обслуживанию МКД.

Регистрация УК

Для регистрации управляющей компании нужно оформить юридическое лицо (АО, ООО и так далее). В зависимости от типа юрлица подается соответствующее заявление и документы, содержащие основные данные об организации: название для управляющей компании, ее расположение, ФИО директора и так далее.

После этого нужно поставить УК на учет в Пенсионный фонд, фонд социального страхования и орган статистики. Необходимо указать актуальный юридический адрес, на который будет доставляться корреспонденция.

Большинство учредителей в качестве формы УК выбирают ООО. Благодаря этому регистрация управляющей организации проходит без выпуска акций, что существенно сокращает сроки проведения регистрационных процедур.

Еще один аргумент в пользу ООО: большая свобода в выборе типа управления и корпоративных мероприятий.

Если речь идет о том, как назвать организацию, практика показывает, что учредители в наименовании пытаются отобразить специфику деятельности компании, к примеру: ООО «Чистота», “Комфорт” и тому подобное.

В среднем создание УК занимает 3-4 недели. Это время уходит на:

• подготовку и согласование пакета документов;
• регистрацию в ЕГРЮЛ;
• изготовление печати;
• открытие расчетного счета.

Если компания создается как акционерное общество, инструкция по ее учреждению несколько отличается, ведь предусмотрена регистрация выпуска акций.

Процедура лицензирования

С 2014 года лицензия – обязательный документ, без которого запрещена деятельность УК. Получение этого документа проходит в три этапа:

1. Подготовка документов в Госжилнадзор: справки о регистрации, об отсутствии судимости, выписки из реестров, квитанция об уплате госпошлины и так далее. Чтобы получить лицензию, нужно подготовить копии квалификационных аттестатов и список МКД, которые будут находиться под управлением.
2. Сдача экзамена. Хотя это требование обязательно лишь для руководителя, желательно, чтобы тесты сдал весь руководящий состав, тем более, что это бесплатно. УК не может функционировать без квалифицированного руководителя, а случае необходимости несложно будет найти директору достойную замену.
3. Подача заявления в Госжилнадзор и лицензирование.

В среднем процесс длится 35-45 дней. Особое внимание жилинспекция уделяет проверке пакета документов. Все данные должны соответствовать реальному положению дел в компании.

После этого лицензионная комиссия принимает решение.

Принятие МКД в управление

Основанием, по которому УК принимает МКД в управление, является публичный договор. Это соглашение устанавливает права и обязанности компании по выполнению работ или оказанию услуг клиентам, а также определяет привилегии и ответственность жильцов.

Заключение договоров с жильцами

Договор – главный документ, устанавливающий отношения между коммунальными работниками и владельцами жилплощади. Если на общем собрании собственники квартир выбрали домоуправляющую компанию, то договор заключается с каждым из них индивидуально.

Если управляющей организаций является товарищество собственников жилья, то соглашение заключает ТСЖ от лица всех хозяев квартир.

В договоре детально указываются обязанности УК, перечень и объем услуг, их стоимость и частота проведения работ. Обязательные пункты, которые отображаются в документе:

• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общедомового имущества;
• состав общей собственности;
• порядок внесения и размер платы за коммунальные услуги, содержание жилья;
• надзор за выполнением УК своих обязанностей.

Права и обязанности УК

Для начала перечислим обязанности, возложенные на управляющую организацию:

• оказание максимально возможного количества услуг по содержанию МКД. Детали содержатся в соглашении между жителями и УК;
• проведение капитального и текущего ремонта;
• прием и расчет коммунальных платежей;
• распределение средств на благоустройство дома;
• создание условий для безопасной эксплуатации МКД.

Этот перечень может быть расширен.

Управляющая компания имеет право:

• информировать уполномоченные органы о незаконной перепланировке, других неразрешенных способах использования жилья, нежилых площадей;
• взыскивать задолженности с жильцов;
• распоряжаться резервными средствами для проведения работ;
• требовать от жильцов или исполнителей полного возмещения убытков, возникших по их вине;
• реализовывать другие права на основании положений договора или нормативных актов.

В своей деятельности УК должна соблюдать интересы жильцов, находить компромисс в спорных ситуациях. Если фирма не выполняет функции, указанные в договоре, к ней применяются штрафные санкции.

Заключение

Создание управляющей компании с нуля – процесс трудоемкий. Но если заранее подготовиться к процедуре, продумать алгоритм действий, учесть нюансы, сделать это будет гораздо проще. Открытие УК предусматривает регистрацию организации, сдачу руководителем специального экзамена, получение лицензии на деятельность и заключение договора с жильцами МКД.

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

Источник: http://pravovdom.ru/zhkx/sozdanie-upravlyayushhej-kompanii.html

Как открыть управляющую компанию с нуля: пошаговая инструкция

Вас заинтересовала возможность открыть бизнес в сфере ЖКХ? Отсутствие конкурентной среды и рост строительства нового жилого фонда для вас привлекательные факторы? Прочитав эту статью до конца, вы узнаете, как создать свою управляющую компанию ЖКХ с нуля, получите пошаговые инструкции и практические советы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону
+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28

Это быстро и бесплатно !

Управляющая организация и ее виды

Начнем с разбора термина. В Жилищном кодексе Российской Федерации (далее ЖК РФ) есть только одно определение — «управляющая организация». Привычное нам «управляющая компания ЖКХ» юридически неверно — это бытовое название.

Термин «управляющая организация» объемный и многогранный, но мы раскроем это понятие как можно проще.

Управляющая организация — это предприятие (юридическое лицо или ИП), которое по договору с жильцами дома принимает на себя обязанности по его санитарно-техническому содержанию. Одновременно она выступает как посредник между потребителями и поставщиками воды, тепла, электричества.

Далее для обозначения понятия «управляющая организация» будем использовать сокращение от бытового «управляющая компания» — «УК».

Чтобы приступить к созданию УК, стоит узнать о том, что не все такие организации идентичны, они различаются формой управления.

1. Первый тип — управляющие УК. Осуществляют управление домом и отвечают за содержание общедомового имущества. Прочие коммунальные услуги потребителям оказывают третьи лица, которых по договору подряда нанимает УК.
2. Второй тип — гибридные. Помимо управления и содержания общедомового имущества, в обязанности их входит оказание коммунальных услуг.
3. Третий тип — эксплуатационные. УК заключают договор подряда напрямую с собственниками жилого помещения или ТСЖ. В перечень их услуг входят техническое обслуживание и санитарное содержание многоквартирного дома (далее — МКД).

Для исполнения любых из перечисленных обязательств необходим достаточный штат сотрудников и специальное оборудование. Все это влечет дополнительные расходы и ваше участие в процессе управления.

Требования к управляющей организации в сфере ЖКХ

Вне зависимости от вида компания ЖКХ обязана:

• обеспечивать МКД энергоресурсами (вода, свет, тепло), своевременно организовывать подготовку к отопительному сезону, проводить плановые осмотры домов и выполнять ремонтные работы;
• формировать счета за предоставляемые услуги, составлять документацию, отвечать на жалобы, заявки собственников жилья.

Прибыль УК получит только в том случае, если будет соблюдать все требования к управляющей компании в сфере ЖКХ.

В перечисленных ниже нормативно-правовых актах содержится полнаяинформация о деятельности управляющих компаний:

Представленный список не исчерпывающий. Он также может включать различные нормативные акты, положения и решения местных органов управления.

Что нужно, чтобы открыть управляющую компанию

Изучим процесс открытия УК по шагам и выясним, какие документы понадобятся.

Пошаговая инструкция

Создание УК для управления многоквартирным домом с нуля — сложный и трудоемкий процесс. Поэтому не лишним будет составить бизнес-план.

Также вам предстоит определиться с организационно-правовой формой ведения бизнеса. Будет ли это ООО, АО или ИП. Если вы создаете компанию на основе уже существующей, то необходимо дополнить виды деятельности по ОКВЭД и внести изменения в уставные документы.

Внимание! Регистрация управляющей компании ЖКХ в форме юридического лица обязывает вас открыть расчетный счет. Не менее половины уставного капитала перечисляется сразу. Вторая половина вносится до конца календарного года.

Затем вам предстоит сдать квалификационный экзамен на знание ЖК РФ и соответствующих нормативно-правовых актов. Это связанно с тем, что 21 июля 2014 года вступил в силу закон № 255-ФЗ о лицензировании УК в сфере ЖКХ. В законе сказано, что руководитель управляющей организации должен быть аттестован лицензионной комиссией.

Квалификационный экзамен проводит лицензионная комиссия региона. Оплачивать его не нужно. В каждом субъекте федерации утвержден свой регламент предоставления этой услуги. Он публикуется на официальном сайте администрации и Госпортале. Лицензия выдается бессрочно и используется в регионе получения. Стоимость госпошлины на лицензию составляет 30 000 рублей.

Когда лицензия получена, переходим к выбору помещения.

Очень удобно, если ваша УК будет находиться в доме, обслуживанием которого вы планируете заниматься. Если это невозможно, то подыщите место в шаговой доступности для потребителей.

Помните, что офис должен включать необходимые административные помещения. Ведь хранить инструменты для технического персонала следует в отдельном месте.

После того как место выбрано, стоит подумать об его обустройстве. В офисе обязательно должна быть проведена телефонная линия. Оснастите его компьютерами и оргтехникой. Не забудьте и про канцелярию.

Закончив подготовку рабочих мест, приступайте к формированию штата сотрудников. Помните о том, что сотрудники на руководящих должностях и квалифицированные специалисты, в отличие от неквалифицированного персонала (дворники, диспетчера и др.), обязаны пройти аттестацию.

Справка. Сколько отделов и должностей будет в вашей компании, напрямую зависит от количества домов, которыми вы планируете управлять. Законодательством эта цифра не ограничивается.

Определив структуру организации, необходимо позаботиться о ее правильном функционировании. При составлении режима и графика работы не забывайте о такой должности как диспетчер. Потребитель должен получать помощь диспетчерской круглосуточно. Это означает, что для сотрудников составляется сменный график.

На следующем этапе оформляем договоры с поставщиками услуг. Создаем сайт с информацией о том, как работает управляющая компания. Также вносим сведения в ГИС ЖКХ.

Руководствуемся следующими документами:

• Постановление Правительства РФ «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» (Пост. № 731 от 23.09.2010 г.);
• Закон № 209-ФЗ, 21.07.2014 г. «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства»;
• Приказ № 74/114/пр от 29.02.2016 г. «Об утверждении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно коммунального хозяйства».

Необходимые документы

Для создания управляющей организации в сфере ЖКХ потребуются следующие документы:

• заявление о регистрации УК, заполненное по форме № Р11001 от 2002 года;
• протокол проведения общего собрания учредителей, в котором принято решение о создании управляющей компании;
• устав организации;
• учредительный договор;
• приказ о назначении директора компании;
• гарантийное письмо от собственника помещения (в письме говорится о том, что владелец дает свое согласие на размещение УК в принадлежащем ему помещении), в случае аренды помещения — договор аренды;
• квитанция об оплате госпошлины.

В том случае, если компания создается на основе уже существующей организации, вам потребуется:

• устав организации в обновленной редакции;
• заполненное заявление о регистрации изменений по форме № Р13001 от 2002 года;
• протокол собрания учредителей, повесткой которого было решение о внесении изменений.

Соответственно вносятся нужные изменения в учредительные документы управляющей компании.

Как принять дома в управление УК

Переходим к самому главному. В распоряжение УК дома поступают только после того, как собственники помещения заключат с ней договор. Для этого проводится общее собрание владельцев помещений. На нем обсуждаются условия вашего сотрудничества. Утверждается техническая документация и составляется протокол собрания. Согласно ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация обязана заключить договоры с каждым собственником квартир.

Договор об управлении многоквартирным домом включает приложение (ст. 157 ЖК РФ), в котором указаны:

• общее имущество дома;
• перечень обязательных работ и услуг;
• размер платы за содержание, ремонт и коммунальные услуги.

Рентабельность бизнеса: на чем зарабатывают УК

Прибыльность компаний в сфере ЖКХ низкая. Рентабельность колеблется в пределах от 5 до 10%. Это связанно с тем, что доходы собственников жилья невысокие. Соответственно тарифы, определяемые государством, также низкие.

У компании есть возможность увеличить свою прибыль за счет тех тарифов, которые не ограниченны законом. В них входят оплата за услуги содержания и текущего ремонта МКД.

Прибыльное направление для УК — это предоставление услуг с привлечением сторонних организаций: проведение текущего ремонта, обслуживание инженерных коммуникаций, благоустройство и озеленение придомовой территории, установка камер наружного наблюдения и прочее.

Как можно получать дополнительный доход:

• проводить работы по обслуживанию МКД через субподрядные предприятия или дочерние фирмы;
• сдавать в аренду нежилые помещения здания и часть дворовой территории, места под рекламу;
• оказывать дополнительные услуги жителям дома (охраняемая автостоянка, установка приборов учета, проведение ремонта в квартирах и т. п.);

Практика показывает, что рентабельность УК напрямую связана с количеством обслуживаемых домов.

Заключение

Управляющая компания как бизнес — это достаточно трудоемкий и низкорентабельный процесс. Несмотря на минимальную конкуренцию в этой сфере, специфика деятельности оставляет не так много возможностей для малого бизнеса. Это связано не столько с размером инвестиций, сколько со сложностью выстраивания отношений с ресурсоснабжающими организациями и городскими властями.

Начинающим бизнесменам в открытии бизнеса поможет франшиза ЖКХ. Франчайзер предоставляет всю необходимую информацию для успешной деятельности: бизнес-модель, рекламу, возможность использования бренда и товарного знака, юридическую поддержку. Однако предложений на рынке услуг сферы ЖКХ пока мало, и большинство связано не с управлением, а с оказанием услуг по договорам.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28

Источник: http://101jurist.com/nedvizhimost/obsluzhivanie/otkryt-upravlyayuschuyu-kompaniyu-s-nulya.html