Покупка квартиры через жилищный кооператив

Сегодня рассмотрим тему: "Покупка квартиры через жилищный кооператив". На сайте собраны и структурированы материалы ведущих изданий. Если появились вопросы, то вы всегда можете их задать дежурному консультанту на сайте.

Как купить квартиру в ЖСК без риска. Какие риски существуют и как их избежать.

Покупка жилья в жилищно-строительном кооперативе является новшеством, которое стремительно набирает популярность. При этом нюансы подобного приобретения известны немногим. Поэтому мы подготовили статью, в которой подробно рассказано о сути процедуры покупки жилья таким способом, его плюсах и минусах, и главных особенностях подобных сделок.

○ Как организован ЖСК и что это такое.

Жилищно-строительный кооператив – это неформальное объединение группы лиц в целях инвестирования в строительство.

  • «Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом (п.1 ст. 110 ЖК РФ)».

Главным отличием подобной формы образования является то, что члены ЖСК участвуют не только в возведении здания, но и в последующей его эксплуатации.

  • «Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три (п. 3 ст. 110 ЖК РФ)».

Подобная форма стройки и продажи квартир набирает обороты наряду с Договором долевого участия (ДДУ), который является самой востребованной формой возведения зданий.

Схема работы ЖСК выглядит следующим образом: строительная фирма организует кооператив, с которым заключает инвестиционный договор. Цель подобного образования – возведение многоквартирного дома и сдача его в эксплуатацию членам кооператива путем привлечения пайщиков. Если дата создания кооператива позже конца 2011 года, он сам и должен выступать застройщиком: быть владельцем земельного участка и организатором стройки (ст. 110 ЖК РФ).

○ Преимущества и недостатки покупки квартиры в кооперативе.

Решая, покупать ли квартиру через ЖСК, следует тщательно изучить все плюсы и минусы вопроса. Итак, к преимуществам относится:

  • Возможность получения длительной рассрочки, в отличие от ДДУ, где весь объем финансовых средств должен быть выплачен к моменту завершения строительства, здесь можно вносить частичные платежи еще несколько лет после введения здания в эксплуатацию.
  • Получение членами ЖСК прав на управление домом сразу после завершения его строительства, так у них есть возможность осуществлять контроль за вложенными финансами без необходимости создания новых объединений.
  • Возможность продолжать строительство в случае банкротства или несостоятельности застройщика – члены кооператива могут сразу привлечь нового застройщика.
  • Паевые взносы не облагаются налогом, что существенно снижает стоимость недвижимости.

При таком количестве плюсов, главный недостаток покупки квартиры в ЖСК – отсутствие отдельного закона, регулирующего подобный вариант строительства, из-за чего возникает ряд рисков для пайщиков:

  • Отсутствует необходимость в государственной регистрации, что облегчает возможность «двойных продаж».
  • Нельзя привлечь застройщика к ответственности за срыв сроков по сдаче здания или обнаруженные впоследствии недостатки, потому что на отношения кооператива и пайщиков не распространяется Закон «О защите прав потребителей».

Несмотря на подобные риски, вступление в ЖСК стабильно набирает популярность среди покупателей квартир в новостройках.

○ Как купить квартиру через ЖСК.

Процедура приобретения жилья через кооператив имеет некоторые отличительные особенности. Так, для покупки квартиры гражданину нужно:

  • Вступить в кооператив.
  • Получить разрешение на выбор квартиры.
  • Купить выбранную жилплощадь, внеся часть денежных средств (не менее половины от стоимости).
  • Прописаться в квартире.
  • Внести оставшуюся часть стоимости.

Документы, которые нужно иметь для покупки:

  • Паспорт.
  • Членская книжка.
  • Справка об оплате соответствующей суммы взноса.
  • Выписка из домовой книги.
  • Кадастровый паспорт.
  • Технический паспорт.

Перед вступлением в кооператив следует внимательно изучить его учредительские документы и удостовериться в законности создания объединения.

○ Переуступка пая в ЖСК.

Переуступка пая оформляется соответствующим договором, который заключается в простой письменной форме. Согласно этому соглашению, новый пайщик обязуется выплатить недостающую сумму средств для получения квартиры в собственность.

Возможность переуступки пая и порядок процедуры регулируется Уставом ЖСК. Как правило, перед передачей своих прав третьему лицу, необходимо уведомить о своем намерении остальных членов кооператива, которые должны выразить согласие с подобными действиями.

Перед подписанием договора необходимо убедиться в том, что:

  • Члены кооператива одобрили вашу кандидатуру на вступление в объединение.
  • Предыдущий пайщик своевременно вносил оплату за жилье и вместе с договором он не передает вам штрафы и пени.

○ Оформление права собственности на квартиру.

После выплаты стоимости квартиры в полном объеме, пайщик становится собственником жилплощади на законных основаниях.

  • «Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ)».

Справка от ЖСК, свидетельствующая о полном погашении финансовых обязательств перед застройщиком, является правоустанавливающим документом, на основании которого производится кадастровый учет имущества.

Читайте так же:  Альтернативная сделка куплипродажи недвижимости

Таким образом, для регистрации права собственника в ЖСК нужно только два документа:

  • Договор о вступлении в кооператив.
  • Справка о внесении всей суммы паевых взносов.
  • «Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ)».

Регистрировать такое право нужно для того, чтобы иметь возможность совершать сделки с недвижимостью (продавать, дарить, менять).

○ Какие существуют риски приобретения через кооператив.

Отсутствие отдельного закона, регулирующего деятельность ЖСК, создает следующие риски для его членов:

  • Строительство здания может быть не закончено в силу ряда причин и права пайщиков в данном случае не будут защищены государством.
  • Стоимость недвижимости может быть увеличена в процессе возведения многоквартирного дома.
  • У застройщика отсутствуют гарантийные обязательства перед членами кооператива.
  • Финансовая деятельность застройщика регулируется специально созданной комиссией из членов ЖСК, государственный контроль в данном случае отсутствует.
  • Порядок распределения квартир решается на Общем собрании членов и в случае несогласия с его решением, у пайщика не будет оснований для оспаривания.

○ ЖСК и ипотека.

Приобрести жилье в ЖСК на ипотечные средства возможно, но банк крайне неохотно идет на подобные сделки. Объясняется это большим количеством рисков при возведении многоквартирного дома и отсутствием гарантийных обязательств застройщика.

По этим причинам, количество банков, предлагающих кредитные средства на приобретение квартиры в ЖСК, ограничено. При этом даже если заявление на ипотеку будет одобрено, ставки по кредиту будут существенно выше, чем при ДДУ. Кроме того, банк может затребовать дополнительный предмет залога и предъявлять другие требования к заявителю. По перечисленным причинам покупка квартиры в ЖСК по ипотеке осуществляется сравнительно редко.

Таким образом, приобретение кооперативного жилья связано с рядом рисков. Основным преимуществом подобной покупки является возможность рассрочки на выгодных условиях и сравнительно небольшая стоимость недвижимости.

○ Советы юриста:

✔ Что если застройщик обанкротился?

В этом случае члены кооператива могут самостоятельно привлечь нового застройщика, минуя государственные органы. Другой вариант действий: собрать дополнительные средства путем увеличения размера взносов и закончить строительство.

✔ Есть ли льготы по налогам при покупке в ЖСК?

В соответствии с пп. 4 п. 3 ст. 39, пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ, паевые взносы не облагаются НДС, что существенно снижает стоимость квартир в ЖСК. Кроме того, члены кооператива могут рассчитывать на налоговый вычет на покупку жилья. Единственное условие для этого – оплата стоимости квартиры в полном объеме.

✔ Как распределяются кооперативные квартиры?

Порядок распределения регулируется Общим собранием членов кооператива. При этом если возникнут разногласия по данному вопросу, они должны быть решены внутри объединения, государство не регулирует данный аспект.

✔ Требуется ли согласие членов кооператива на переуступку пая?

Одобрение членов ЖСК является обязательным условием возможности переуступки пая. Поэтому прежде чем заключать договор цессии, необходимо получить согласие большинства членов кооператива.

Переуступка ЖСК: плюсы, минусы, подводные камни. Рассказывает представительфирсы «Хорошие квартиры».

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: http://topurist.ru/article/53988-kak-kupit-kvartiru-v-zhsk-bez-riska.html

Покупка квартиры через жилищный кооператив

Альтернативой инвестирования в объекты недвижимости наряду с договорами долевого участия является покупка квартиры через жилищный кооператив, возможность которой прописана в Жилищном и Гражданском кодексах РФ. Выбирая подобный формат приобретения жилья, стоит разобраться с его преимуществами и недостатками, чтобы минимизировать риски финансовых и материальных потерь.

Что такое договор ЖСК

Отношения между объединением и его членами (будущими собственниками квартир) регулирует отдельный документ – договор ЖСК (паенакопления). Он содержит основную информацию о правах и обязанностях сторон в рамках инвестирования строительства и условиях передачи жилья после его завершения. После подписания документа все условия продажи квартиры считаются согласованными, а правоотношения сторон приобретают юридическую силу.

Взаимоотношения кооператива и пайщика регулирует не только договор, но и устав. Последний может содержать существенные условия деятельности кооператива, не отраженные в самом договоре. Подписывая последний, пайщик автоматически соглашается с положениями устава.

Отличия от ДДУ

Разница между договорами Долевого участия в строительстве (ДДУ) и ЖСК состоит в разных источниках регулирования процедур покупки недвижимости по каждому из документов. Если в первом случае многие аспекты приобретения жилья и защиты прав дольщиков установлены на законодательном уровне, то решение спорных ситуаций между пайщиками и кооперативом при их возникновении осуществляется на основании внутренних документов объединения.

Устав организации и положения договора

Регистрация в Росреестре

Регистрируется только право собственности по окончании всех выплат и завершении строительства

Обязательно регистрируется каждый экземпляр ДДУ

В договор может быть включен пункт о невозможности пересмотра цены недвижимости. При отсутствии такового нет законодательных ограничений на увеличение стоимости объектов, если возникнут обстоятельства, препятствующие завершению строительства по оговоренной ранее сумме (удорожание стройматериалов и пр.).

Указанная сумма является окончательной и не может меняться. Иногда застройщик может предложить допсоглашение, предусматривающее увеличение цены, на которое дольщик вправе не соглашаться.

Ответственность за несоблюдение сроков строительства не предусмотрена, если иное не указано в документе.

Четкие сроки, при нарушении которых у застройщика возникает обязательство компенсировать дольщикам понесенные издержки.

Паевые взносы могут вноситься на этапе строительства и после сдачи объекта

Цена объекта (в том числе с возможностью рассрочки) должна быть полностью выплачена до окончания строительства

Читайте так же:  Что делать, если соседи делают ремонт очень шумно и сверлят каждый день

Действие закона «О защите прав потребителей» не распространяется

Дольщики считаются потребителями, поэтому вправе отстаивать свои права согласно закону «О защите прав потребителей».

Как выбрать кооператив

При намерении присоединиться к тому или иному ЖК потенциальному участнику важно заблаговременно узнать как можно больше информации об объединении:

  • Общие сведения: дату место регистрации, выписку из ЕГЮРЛ (можно получить на сайте ФНС по названию и ИНН организации), наличие записей в реестре Центробанка, где отражены легально работающие объединения и их благонадежность (отсутствие процедур банкротства или ликвидации).
  • Внутренние документы: устав, где отражен порядок работы объединения, внесения взносов, права и обязанности пайщиков и другие аспекты деятельности.
  • Отзывы и упоминания в сети интернет. Особенно ценными будут отзывы бывших пайщиков, которые уже получили (или, наоборот, не получили) свое жилье. Также можно узнать о наличии судебных разбирательств с участием ЖСК.
  • Сведения о фактическом застройщике (если это внешний подрядчик): наличие и срок действия лицензии, владелец, учредители, реализованные ранее проекты, разрешение на строительство на выбранном участке. Информацию можно найти на официальном сайте компании и среди реальных отзывов на тематических форумах.
  • Сотрудничество с банками. Возможность предоставления ипотеки – дополнительное преимущество. Даже если в ней нет необходимости, это будет дополнительной гарантией для покупателя, поскольку банки сотрудничают только с проверенными компаниями.

Как купить квартиру через ЖСК

После того, как будет выбран подходящий жилищный кооператив, последовательность действий для покупки квартиры в нем будет примерно следующей:

Структура договора

Среди обязательных сведений:

Источник: http://law-divorce.ru/pokupka-kvartiry-cherez-zhilishhnyj-kooperativ/

Квартиры в жилищных кооперативах

Формально, жилищные кооперативы – это добровольные некоммерческие объединения граждан, создаваемые для удовлетворения потребностей в жилье членов этих кооперативов. Это разновидность потребительских кооперативов.

Фактически же, жилищные кооперативы, чаще всего, создаются с подачи Откроется в новой вкладке.»>Девелоперов, для которых такая форма продажи строящихся квартир более удобна, чем продажа квартир по Откроется в новой вкладке.»>ДДУ, так как законодательное регулирование здесь гораздо слабее, чем жесткие требования к долевому строительству.

Девелопер под отдельный проект создает свой «карманный» жилищный кооператив (ЖСК), с пайщиками которого заключаются Договоры паевых взносов или Договоры паенакопления, и таким образом вполне законно привлекает деньги на строительство нового дома. Начальные цены в таком кооперативе часто бывают заманчиво низкие, но и ответственность Девелопера здесь сведена к минимуму.

Видео (кликните для воспроизведения).

Правда, с 1 июля 2018 года законодатели прикрыли эту лазейку для Девелоперов (подробнее об этом – в конце статьи).

Особенности покупки квартиры через кооператив

Деятельность жилищных кооперативов регулируется статьями 110 – 123 Откроется в новой вкладке.»>Главы 11 ЖК РФ, и положениями о потребительских кооперативах – Откроется в новой вкладке.»>п.2, § 6 ГК РФ.

Потребительские жилищные кооперативы могут создаваться в форме:

  • жилищно-строительных кооперативов (ЖСК),
  • жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК),
  • потребительских ипотечных кооперативов (ПИК).

Для каждого из них – свои определенные особенности покупки квартиры и связанные с этим риски. Рассмотрим их по очереди.

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)

Покупка квартиры в ЖСК была самым распространенным способом приобретения жилья через кооператив до 1 июля 2018 года.

ЖСК выступал как альтернативный вариант (по сравнению с ДДУ) привлечения средств населения Застройщиком на строительство многоквартирных домов. Для Застройщика этот вариант вполне комфортен, т.к. во-первых, он был разрешен законом (п.2 ст.1 Откроется в новой вкладке.»>ФЗ-214 – утратила силу с 1 июля 2018 ), а во-вторых, он не обязывал Застройщика соблюдать жесткие требования, как в случае ДДУ, в т.ч. позволял привлекать деньги от населения еще на этапе котлована, не дожидаясь оформления всей разрешительной документации.

Для Покупателей квартир, напротив, эта ситуация не очень привлекательна (не считая цены). Покупатели здесь покупают не квадратные метры конкретной квартиры, а паи ЖСК, становясь пайщиками. Члены ЖСК действуют в рамках Устава ЖСК. Права на квартиру возникают у члена ЖСК только после полной выплаты стоимости пая (которая, кстати, может меняться по ходу стройки). До этого момента все права на квартиру имеет кооператив.

Деятельность ЖСК регламентируется не ФЗ-214, а нормами Жилищного и Гражданского кодексов (см. ссылки выше), а значит, не несет в себе той Откроется в новой вкладке.»>защиты прав дольщиков, которая обеспечивается ФЗ-214.

Пайщики кооператива напрямую не связаны с Застройщиком, а заключают договоры только с самим кооперативом (юр. лицом – ЖСК). Кооператив же, в свою очередь, связан с Застройщиком инвестиционным контрактом, условия которого и определяют ответственность Застройщика перед кооперативом (а не перед конкретным пайщиком). А так как ЖСК, чаще всего, создавался самим Застройщиком (точнее, аффилированным с ним юрлицом, с целью легального привлечения денег с населения), то очевидно, инвестконтракт всегда составлялся так, чтобы максимально обезопасить самого Застройщика.

Используя схему ЖСК, Девелопер в отношениях с Покупателями квартир выступает, по сути, уже не Застройщиком (в смысле владельцем земли и строительного проекта), а Откроется в новой вкладке.»>генподрядчиком. Кооператив же выступает в качестве генерального инвестора, а его пайщики – соинвесторов строительства.

Застройщиком (юр. лицом, на которое оформлена земля) и Заказчиком строительства (юр. лицом, на которое оформляется проектная и разрешительная документация) может выступать как сам кооператив, так и Девелопер, который его создал. В последнем случае Девелопер заключает с ЖСК договор соинвестирования строительства, в части квартир, оплаченных пайщиками.

Правда, действуя через схему ЖСК, Девелопер тоже имел определенные юридические риски – начиная от смены правления ЖСК, заканчивая потерей стройплощадки.

Читайте так же:  Когда отключат холодную воду

А пайщику надо было всегда помнить, что изначально более низкая цена квартир в ЖСК не является фиксированной, и может вырасти в процессе строительства. Так как ЖСК является инвестором строительства (т.е. как бы нанимает Девелопера для строительства дома), то в случае недостатка средств для завершения строительства, кооператив обязан профинансировать этот недостаток. При этом члены ЖСК (пайщики) солидарно несут субсидиарную ответственность по долгам кооператива перед Девелопером, т.е. должны из своего кармана вносить дополнительные суммы для завершения строительства.

Кроме того, пайщик жилищно-строительного кооператива помимо собственно оплаты паев (т.е. денег на квартиру), вынужден нести дополнительные расходы на содержание самого кооператива (вступительные и членские взносы), а также дополнительные паевые взносы в случае возникновения у кооператива убытков.

В отличие от условий ДДУ, покупка квартиры через ЖСК не обеспечивает четкие сроки завершения строительства, а также не защищает Покупателя от Откроется в новой вкладке.»>«двойных продаж», т.к. договоры пайщика с кооперативом не проходят Откроется в новой вкладке.»>государственную регистрацию (правда, сам кооператив, конечно, ведет свой реестр пайщиков).

И главное, пайщик не может ни влиять на Застройщика, ни предъявлять ему претензии, ни взыскивать убытки (в т.ч. пайщику крайне сложно отстаивать свои права в суде).

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК)

ЖНК, по сути, это альтернатива Откроется в новой вкладке.»>приобретению жилья в кредит. Это своеобразная касса взаимопомощи. Вступая в ЖНК, новый пайщик вносит первоначальный взнос, и определяет для себя удобную схему накопления денег на квартиру – сроки и размер вносимых сумм. Когда накопленная сумма составит 40-50% от стоимости выбранной квартиры, пайщик получает возможность взять из общей кассы недостающие деньги (под %) и выкупить квартиру на кооператив. Сам он может прописаться и жить в купленной квартире, постепенно выплачивая долг кооперативу. В собственность пайщик получает квартиру только после полной выплаты долга.

Квартира в ЖНК может приобретаться как на первичном рынке (в строящемся доме), так и на вторичном (готовое жилье). Кроме того, на средства «общей кассы» в купленной квартире может быть сделан ремонт, если это оговорено в условиях участия пайщика в кооперативе.

Если через ЖНК покупается квартира в новостройке в процессе строительства, то здесь так же, как и в случае с ЖСК, пайщик не может предъявлять требования к Застройщику напрямую, так как договор со строительной компанией заключает кооператив (юрлицо). Пайщик может предъявлять претензии (по срокам передачи, качеству строительства и т.п.) только самому кооперативу, а его ответственность перед пайщиком здесь гораздо ниже, чем Откроется в новой вкладке.»>ответственность Застройщика перед дольщиком по ДДУ.

А в случае ликвидации (в т.ч. банкротства) кооператива ЖНК, пайщик теряет право на приобретение (получение) квартиры, даже если она уже была выкуплена на кооператив, а сам пайщик уже заселился в нее. Исключение – если пайщик успел выплатить полную стоимость пая до момента ликвидации или банкротства ЖНК.

Остальным пайщикам в случае ликвидации возвращается имущество кооператива (средства от его реализации) после удовлетворения требований всех кредиторов. Остаток этих средств распределяется пропорционально паям.

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) отличается от ЖСК более подробным законодательным регулированием (Откроется в новой вкладке.»>ФЗ-215 от 30.12.2004 года «О жилищных накопительных кооперативах»), а также их деятельность контролируется Федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР). Поэтому, если Застройщик до 1 июля 2018 года выбирал схему привлечения денег от населения через жилищный кооператив, то он, как правило, выбирал более свободную для себя форму ЖСК.

Что стало после 1 июля 2018 года – читай в конце статьи.

Потребительский ипотечный кооператив (ПИК)

ПИК, по своему назначению, это тот же ЖНК, но в более широком смысле. ПИК так же, как и ЖНК нацелен НЕ на строительство, а на приобретение существующих квартир на рынке недвижимости, при помощи средств «из общего котла» кооператива. Но если деятельность ЖНК регулируется специальным федеральным законом ФЗ-215 от 30.12.2004 (см. ссылку выше), то деятельность потребительского ипотечного кооператива (ПИК) регулируется всего лишь общими положениями о жилищных и потребительских кооперативах (см. ссылки на эти законы в начале статьи).

Потребительский ипотечный кооператив – это такая же альтернатива ипотеке, как и ЖНК, но в более свободной и менее контролируемой форме.

Из сказанного выше вытекает, что риски покупки квартиры через кооператив (в любой его форме) значительно выше, чем риски покупки квартиры по строгим правилам закона ФЗ-214 (т.е. по Договору долевого участия). Но так как в жилищных кооперативах цены бывают очень привлекательные, то спрос на кооперативные квартиры все же существует, и на рынке они пока еще присутствуют.

При этом, ЖСК создается под строительство конкретного многоквартирного дома, а ЖНК или ПИК не ограничены этими рамками – член ЖНК или ПИК может покупать квартиру в любом доме на рынке. Но во всех случаях с кооперативными квартирами, заселившись в такую квартиру, пайщик не получает на нее Откроется в новой вкладке.»>права собственности, пока полностью не выплатит стоимость пая (в отличие от Откроется в новой вкладке.»>покупки квартиры в ипотеку).

Читайте так же:  Подоходный налог

Схемы покупки новостроек через ЖСК, хоть и вполне законны, но относительно редки на рынке. Очевидно, количество минусов этой схемы все же больше, чем количество плюсов. Не очень любят «схемы ЖСК» и банки – получить ипотеку на покупку квартиры по такой схеме крайне сложно.

А после последних поправок в закон ФЗ-214 (см. Откроется в новой вкладке.»>п.4, ст.8, ФЗ-275), привлечение средств граждан для целей строительства многоквартирных домов по схемам ЖСК и ЖНК с 1 июля 2018 года запрещено. Допускается только работа этих кооперативов, если они были созданы до указанной даты.

Исключения. Допускается также создание ЖСК под реализацию государственных жилищных программ с предоставлением им муниципальных земельных участков в безвозмездное пользование. И допускается создание ЖСК «обманутыми дольщиками» для достройки проблемных объектов при банкротстве Застройщика. Эти исключения указаны в законе здесь – Откроется в новой вкладке.»>пп.3, п.2, ст.1 ФЗ-214.

Как вести себя Покупателю (что и как проверять) при покупке кооперативной квартиры (ЖСК или ЖНК) на вторичном рынке – рассказано на Откроется в новой вкладке.»>соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ по ссылке.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте « Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ » (откроется во всплывающем окне).

Источник: http://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/kvartiry-v-zhilishhnyx-kooperativax/

Покупка квартиры через ЖСК

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) — один законных способов привлечения средств граждан на строительство жилых домов. Несмотря на легальность схемы, она характеризуется неоднозначностью нормативного регулирования, ввиду чего у членов кооператива возникает множество рисков. Так, стоимость покупки квартиры определяется размером паевого взноса члена, который может быть увеличен, риск чего всецело ложится на плечи пайщика.

Предоставление членства в кооперативе осуществляется по поданному потенциальным пайщиком заявлению и иным документам после уплаты вступительного взноса. Часто после этого, членов ЖСК склоняют к подписанию договора, который, однако, не предоставляет дополнительных прав и по сути является нецелесообразным. При этом пайщики имеют право на налоговый вычет.

Риски при покупке квартиры в ЖСК

Согласно ст. 1 Федерального закона № 214 от 30.12.04, жилищно-строительные кооперативы — это один из допустимых законом способов привлечения средств граждан для строительства многоквартирных домов. Согласно ст. 110 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) ЖСК является добровольным объединением граждан, которые своими средствами участвуют в строительстве и последующем содержании жилой недвижимости.

Решение о создании ЖСК принимается собранием учредителей — любых лиц, которые желают организовать кооператив.

Основная проблема схемы покупки квартиры через строительный кооператив — недостаточно четкое законодательное регулирование данного процесса, с чем и связаны основные риски, среди которых выделяют:

  1. Отсутствие гарантий, что конечная цель — возведение многоквартирного дома, в итоге, будет достигнута. Ввиду тех или иных причин (финансовые трудности, отсутствие разрешительных документов и т.д.) строительство может постоянно откладываться или быть вовсе замороженным.
  2. Какие-либо точные сроки окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию не оговариваются, а если и указываются, то при их несоблюдении, никакой ответственности перед своими членами ЖСК не несет.
  3. Строительный кооператив, не дает своим членам гарантий того, что им будет предоставлена квартира. Решение о ее выделении, а также о вселении в помещение конкретных лиц принимает только общее собрание членов (ст. 124 ЖК РФ).
  4. На права пайщиков не распространяются нормы ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ«Об участии в долевом строительстве…», ввиду чего они не могут требовать возмещения убытков, взыскания неустоек и пеней, а также исправления каких-либо дефектов предоставленного им жилья.
  5. Контроль за финансовой и хозяйственной деятельностью кооператива осуществляет только ревизионная комиссия, избираемая на общем собрании — государственный контроль над его деятельностью отсутствует.

В какую сумму обходится покупка квартиры через ЖСК

В целях поддержания конкурентоспособности объекта строительства, возводимого кооперативом, размер паевого взноса за который членам обещают передать квартиру, как правило, на 12–20% ниже, чем стоимость жилья по договорам долевого участия.

На начальном этапе строительства пониженная цена за квартиру в новостройке обусловлена тем, что кооператив лишен необходимости осуществлять большинство затрат — сбор средств может осуществляться без наличия прав на земельный участок и без подготовки разрешительной и проектной документации.

Обратим внимание на некоторые особенности:

  • Изначально, стоимость квартиры в новостройке, равная размеру пая, который должен быть внесен участником кооператива, фиксируется в уставе ЖСК (п. 1 ст. 125 ЖК РФ). Такая сумма может быть также установлена и паенакопительным договором, однако, если она противоречит уставу, то эта стоимость не может быть воспринята как действительная.
  • Согласно п. 2 ст. 123.3 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), члены ЖСК солидарно несут дополнительную ответственность по обязательствам кооператива, в пределах невнесенного дополнительного взноса. Таким образом, если окончание строительства будет невозможно ввиду финансовых трудностей объединения, обязанность по дополнительному финансированию ложится на плечи самих пайщиков.
  • Более того, согласно ст. 11 ФЗ № 215 от 30.12.04 «О жилищных накопительных кооперативах», решением общего собрания в устав ЖСК могут вноситься изменения. Таким образом, размер пая (стоимость квартиры) может быть увеличена также и по воле общего собрания кооператива.

Пахомов, на основании решения правления ЖСК «Жилье», стал в 2014 г. его членом и внес соответствующий вступительный вклад. Согласно уставу кооператива, участники объединения должны были до конца 2015 г. внести свои паевые взносы. Размер пая составлял 2 млн р., которые Пахомов уплатил в установленные сроки. Однако, уставом ЖСК было предусмотрено, что до окончания строительства размер пая является ориентировочным и может пересматриваться общим собранием, что и было сделано в декабре 2015 г. Так, решением общего собрания размер пая каждого из членов был увеличен на 200 т.р., которые пришлось доплатить и Паховому, несмотря на полноценное исполнение обязательства.

Читайте так же:  Что является ухудшением жилищных условий

Вступительный взнос в жилищный кооператив

Прием в участники ЖСК осуществляется на основании заявления, поданного в правление кооператива. Решение о принятии гражданина рассматривается правлением в течение месяца и утверждается на общем собрании членов. В случае принятия положительного решения, заявитель признается участником кооператива после внесения вступительного взноса (ст. 121 ЖК РФ).

Согласно п. 9 ст. 5 ФЗ № 215, оплата вступительного взноса осуществляется после внесения сведений о члене в единый реестр юридических лиц. А согласно ст. 25 — взносы оплачиваются участниками единовременно и не подлежат возврату при прекращении членства.

В случае неоплаты вступительного взноса в течение 3 месяцев с момента внесения указанных сведений, они подлежат аннулированию. Конкретный размер и последствия неуплаты взноса определяются уставом или отдельным положением и, как правило, состоят в отмене решения о членстве.

Договор приобретения квартиры в ЖСК

Как до получения членства в ЖСК, так и после, правление кооператива предлагает потенциальным пайщикам заключить договор паенакопления. Помимо других положений, такие договоры в большинстве случаев содержат условия о составе, размере и порядке внесения паевых взносов членов кооператива, а также о порядке передачи конкретной квартиры в собственность определенного пайщика.

Перед подписанием такого договора, покупатель квартиры по схеме ЖСК должен учитывать, что:

  • Нормами законодательства закреплено, что размер и порядок внесения паев (п. 1 ст. 125 ЖК РФ), а также ответственность за его не внесение и нарушение графика его внесения (п. 3 ст. 6 ФЗ № 215) должны определяться уставом. Каких-либо других способов привлечения средств на застройку жилищным и гражданским законодательством не предусмотрено.
  • Предоставление жилых помещений, а также вселение в них, согласно ст. 124 ЖК РФ, осуществляется на основании решения общего собрания ЖСК, принятие которого возможно только при условии, если член полностью оплатил свой паевой взнос. Порядок вынесения таких решений и приобретения прав на жилье устанавливается в уставе объединения.
  • Ввиду того, что законодательство не предусматривает каких-либо договорных способов привлечения средств в ЖСК и выделения за это недвижимости, паенакопительный договор не может являться основанием для принятия от члена кооператива паевых взносов, а также основанием для выделения ему квартиры.

Документы для покупки и регистрации квартиры

Документы, необходимые для покупки квартиры через ЖСК, необходимо разделить на 2 группы:

  1. те, которые понадобятся для вступления в кооператив;
  2. те, которые потребуются для оформления права собственности на жилье, уже после сдачи его в эксплуатацию.

Для получения членства в объединении потенциальному пайщику необходимо предоставить:

  • Заявление о предоставлении членства в ЖСК.
  • Копия паспорта.
  • Копия ИНН.
  • Документ о составе семьи (в некоторых случаях).

После окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию для регистрации права собственности в Росреестре понадобится:

  • Заявление о государственной регистрации.
  • Копия паспорта.
  • Справка о полной выплате паевого взноса.
  • Выписка из протокола о принятии в члены ЖСК.
  • Выписка из решения общего собрания ЖСК о предоставлении жилого помещения.
  • Акт о сдаче дома в эксплуатацию.
  • Акт вселения (допуска в квартиру, приема-передачи).
  • Кадастровый паспорт.
  • Отчет об оценке.
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Налоговый вычет при покупке квартиры через ЖСК

Согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ (НК РФ), граждане-резиденты РФ, являющиеся налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (НДФЛ), при покупке или строительстве жилья получают право на налоговый вычет, в размере 13% от понесенных затрат не превышающих 2 млн рублей. Подобная государственная компенсация предоставляется одноразово, а ее максимальный размер не может превышать 260 тыс. рублей (13% от 2 млн).

Вычет предоставляется за счет уплаченного налогоплательщиком НДФЛ, исходя из чего, размер получаемой компенсации не может превышать суммы уплаченного в год получения вычета налога.

Это возможно при условии, что право на налоговый вычет было заявлено не ранее 01.01.2014.

Право собственности на квартиру в ЖСК может возникнуть только после уплаты полной суммы паевого взноса. Сама же квартира может быть передана собственнику, только если она фактически существует, что подтверждается подписанным передаточным актом.

Исходя из этого и согласно письму Минфина от 23.04.2013 № 03-04-05/4-403, член ЖСК сможет воспользоваться правом на вычет не ранее того налогового периода, когда он получит передаточный акт на жилье, при условии выплаты полной суммы пая.

Заключение

Покупка квартиры через ЖСК, несмотря на довольно приемлемую цену жилья, один из самых опасных способов приобретения недвижимости на первичном рынке.

Подобные схемы сопряжены с массой рисков, связанных с недостаточной законодательной регламентацией деятельности таких объединений, ввиду чего, минимизировать их практически невозможно. Так, приобретая жилье в кооперативе, нужно быть готовым к возможному увеличению его стоимости, продлению сроков строительства и прочим нарушениям прав его членов.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/pokupka/kvartiry-v-novostrojke/cherez-zhilishchno-stroitelnyj-kooperativ/

Покупка квартиры через жилищный кооператив
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here