Продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами

При продаже квартиры можно получить рассрочку на уплату НДФЛ

JETACOM AUTOFOCUS / Shutterstock.com

Минфин России разъяснил, что налогоплательщик в связи с продажей полученной в наследство квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, имеет право на отсрочку, рассрочку или инвестиционный налоговый кредит при наличии оснований, предусмотренных Налоговым кодексом. Отсрочка по уплате предоставляется на срок не более одного года. При этом сумму задолженности можно погасить единовременным платежом или поэтапно (письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 8 июня 2017 г. № 03-04-05/35783).

Напомним, что у физлиц, получивших доход от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, возникает обязанность по исчислению и уплате НДФЛ (подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

В свою очередь доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

При этом минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, доходы от продажи которого освобождаются от налогообложения, составляет три года в случае, если право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом (подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Вместе с тем при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имуществ, не превышающем в целом 1 млн руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Сумма дохода, превышающая размер примененных имущественных налоговых вычетов, облагается НДФЛ в общеустановленном порядке по ставке 13 % (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Более подробно об имущественных и других налоговых вычетах для физических лиц, а также условиях их предоставления и оформлении узнайте из нашего спецпроекта!

В то же время возможность получения налогоплательщиком индивидуальных налоговых преференций НК РФ не предусмотрена.

Однако, налогоплательщик имеет право получить отсрочку, рассрочку или инвестиционный налоговый кредит (подп. 4 п. 1 ст. 21 НК РФ).

Добавим, что отсрочка или рассрочка по уплате налога представляет собой изменение срока уплаты налога при наличии оснований, на срок, не превышающий один год, соответственно с единовременной или поэтапной уплатой суммы задолженности (п. 1 ст. 64 НК РФ).

Основания для получения отсрочки могут быть следующие:

• причинение налогоплательщику ущерба в результате стихийного бедствия, технологической катастрофы или иных обстоятельств непреодолимой силы;
• угроза возникновения признаков несостоятельности (банкротства) налогоплательщика в случае единовременной уплаты им налога;
• имущественное положение физлица (без учета имущества, на которое в соответствии с законодательством РФ не может быть обращено взыскание) исключает возможность единовременной уплаты налога (п. 2 ст. 64 НК РФ).

Источник: http://www.garant.ru/news/1118168/

Как продать квартиру в рассрочку

Продажа квартиры может проводиться в рассрочку, которая предоставляется на разных условиях.

Единовременно найти всю сумму могут немногие, поэтому предоставление рассрочки на рынке недвижимости – частое явление.

Каковы особенности подобной продажи? Как оформить сделку и прописать порядок платежей? На все эти вопросы мы дадим ответ в этой статье.

Виды рассрочки

Рассрочку предоставляют на разных условиях, но единственным сходством является короткий срок заключенного соглашения между покупателем и продавцом. Если жилищные кредиты выплачиваются годами, то в этом случае выплаты проводятся в течение одного или нескольких лет.

Можно выделить следующие типы рассрочки:

Задаток и выплата остатка.

Этот вариант привлекателен тем, что продавец не проводит начисление процентов.

Задаток с ежемесячной оплатой процентов.

В этом случае договор заключается на срок от одного года и более.

Первоначальный взнос составляет 50-80% от полной стоимости.

Увеличение срока, отводимого на погашение долга, приводит к появлению дополнительной оплаты в размере 1% в месяц (средний показатель). В этом случае также может быть предусмотрен штраф за просрочку выплат;

Ежемесячные платежи без внесения задатка – случай, который встречается довольно редко.

Продавец, которым часто выступает застройщик, предоставляет жилье на особых условиях при ежемесячном внесении определенной суммы.

Как правило, срок договора – несколько лет.

В качестве гаранта продавец может потребовать залог.

Проценты в этом случае довольно велики.

Оформление рассрочки на долгий срок с начислением процентов требует особого внимания к тому, как именно будут начисляться проценты. Наиболее благоприятным вариантом для покупателя можно назвать начисление 1% на остаток долга. Продавец для повышения своей выгоды зачастую заключает договор, когда установлено 12% годовых от общей суммы долга.

Оформление сделки в рассрочку

Использование подобного метода оплаты возможно при приобретении недвижимости на первичном и вторичном рынке.

Можно использовать два способа оформления сделки:

В этом случае сделка проводится при заключении обычного договора с обременением рассрочки.

Права на квартиру можно зарегистрировать только после выплаты всей суммы.

Для покупателя важно, чтобы в этом документе были прописаны характеристики недвижимости.

Кроме самого договора должно быть составлено приложение к соглашению, которое содержит все права и обязанности, касающиеся условий рассрочки и графика выплат.

При заключении соглашения покупатель должен при себе иметь только паспорт, а продавец – пакет документов, подтверждающих право на собственность, а также выписку с Единого реестра, где указывается отсутствие обременения недвижимости по ранее заключенным договорам.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности – основной документ, подтверждающий собственность. Однако, в зависимости от различных случаев могут быть и другие документы: дарственная, судебное решение и др.

При рассмотрении плана квартиры и ее самой следует убедиться в том, что ранее не проводились незаконные перепланировки;
Договор участия в долевом строительстве.

Согласно принятым правилам застройщик обязан предоставить покупателю следующий пакет документов: учредительные документы, определяющие юридические особенности компании, а также сведения о строящемся доме.

Основное соглашение составляется в стандартном виде, а в дополнении проводится описание размера первоначального взноса, срок рассрочки, способ оплаты и штрафы при нарушении графика внесения платежей.

Также в этом договоре может быть указанно, что передача квартиры проводится после полного погашения долга.

Заключить этот договор можно только при условии, что дом еще не сдан в эксплуатацию.

Договор купли-продажи должен содержать следующего рода информацию:

• Данные, которые используются для определения недвижимости – полный адрес квартиры, название и вид имущества, фактическая площадь и назначение. Определение информации проводится согласно статье 554 ГК РФ и абзацем 3 пункта 6 статьи 12 Закона о государственной регистрации;
• Точная цена. Цена может быть указана для всей квартиры или за один квадратный метр (с учетом наличия документов, определяющих площадь квартиры, проводится подсчет общей стоимости недвижимости). Это положение установлено статьями 555 и 317 ГК РФ;
• Информацию обо всех собственниках и о прописанных лицах в квартире;
• Информацию о тех, кто заключает договор, а также соглашение супругов, которое нужно нотариально удостоверить.

Договор, согласно которому физическое лицо участвует в долевом строительстве, должен содержать следующую информацию:

• Предмет договора;
• Определение сторон, которые заключают соглашение;
• Обязанности сторон;
• Стоимость строительства, а также моменты, касающиеся рассрочки;
• Сроки и условия передачи недвижимости в собственность;
• Гарантия на объект долевого строительства.

При заключении соглашения покупателю нужно иметь при себе паспорт, свидетельство о браке и нотариально подтвержденное одобрение супруга на заключение договора.

Риски при продаже квартиры в рассрочку

Опасность подстерегает обе стороны при определенных обстоятельствах.

Наиболее часто встречающимся случаем можно назвать то, что покупатель-мошенник затягивает с выплатами для нахождения нового покупателя по более выгодной цене.

Если будет проведена повторная сделка купли-продажи, то бывшему владельцу не поможет даже судебное разбирательство и долг уже нельзя будет вернуть.

Решением проблемы можно назвать прописывание пункта в договоре, по которому недвижимость переходит в собственность только после погашения долга.

От банкротства покупателя спасает только внесение пункта, по которому предусмотрена передача залога при определенных случаях.

Риски покупателя связаны лишь с «темным прошлым» квартиры, а также с пунктом о передачи недвижимости в собственность только после погашения долга.

Проверить историю квартиры можно при требовании всех необходимых документов во время заключения договора, а вот со второй проблемой все обстоит довольно сложно, так как собственник вправе делать со своим имуществом все что угодно.

Кроме вышеперечисленных документов при использовании договора купли-продажи потребуются следующие:

• Письменные соглашения, нотариально зарегистрированные, всех проживающих в квартире;
• Письменное соглашение супругов;
• Письменное заявление, указывающее на отсутствие претензий у супругов или других проживающих;
• Справка о месте жительства и составе семьи продавца;
• Квитанция об оплате за удостоверение договора.

Все документы, которые могут повлиять на сделку, должны быть нотариально зарегистрированы, так как в противном случае в дальнейшем их можно оспорить.

Меры безопасности

Вторичное жилье представлено многими квартирами, которые были приобретены по различным государственным проектам помощи населению в приобретении своего жилья.

В случае если недвижимость была приобретена на кредитной основе, за материнский капитал или субсидию, в ипотеку нужно потребовать следующие документы:

• Договор, который был заключен при ипотечном кредитовании;
• Справка из наркологического и психоневрологического центров о том, что лицо, выступающее в качестве продавца, не находится на учете;
• Закладная;
• Другие документы при особых условиях.

Если квартира находится в залоге у банка (использовалась ипотека при покупке), тогда даже после покупки она будет ему принадлежать, так как продавец не является собственником.

Процесс купли-продажи проводится под руководством банка. Плюсом подобной ситуации можно назвать то, что квартира с юридической стороны полностью проверена банком, а ее стоимость, как правило, ниже рыночной.

Каждый случай индивидуален. Эта особенность касается всех случаев, когда собственность приобреталась с привлечением средств из бюджета или при кредитовании юридическими организациями, лицами.

Источник: http://prokvartiru.com/prodazha/kak-prodat-kvartiru-v-rassrochku

Договор купли-продажи квартиры в рассрочку: особенности оформления

Покупка жилья в нынешних реалиях предусматривает использование разных способов расчётов. Причём это касается не только приобретения недвижимости в новостройках, но и на вторичном рынке.

Одной из схем является сделка по договору купли-продажи квартиры в рассрочку (п. 1 ст.489 ГК РФ). Как понятно из его названия, такая сделка предусматривает оплату приобретенной недвижимости частями.

Вместе с тем, данный вариант таит в себе риски для обеих сторон. На них мы подробно остановимся далее по тексту материала.

Как составить договор купли-продажи квартиры в рассрочку

Начнём с того, что его можно написать как в стандартном виде, так и заверить с помощью нотариуса. В последнем случае на стороны лягут дополнительные расходы по нотариальному оформлению сделки.

Теперь остановимся по пунктам на том, что же должно быть прописано в самом договоре. Само собой, это преамбула, где содержатся сведения относительно продавца и покупателя с указанием их паспортов, ИНН.

Следует также отразить порядок передачи недвижимости в собственность с учётом того, что она будет предоставлена с рассрочкой платежа. В частности, в соглашении разрешается прописать, что жилье передаётся одновременно с заключением договора.

Нелишним будет прописать условие о том, что до момента полной оплаты, объект недвижимости находится в залоге у продавца в силу п.5 ст. 488 ГК РФ. Данная норма права дисциплинирует покупателя, ведь продавец может инициировать процедуру реализации проданной квартиры через суд в целях обеспечения обязательств покупателе по полной оплате.

Финансовая сторона договора

Одним из главных условий сделки является цена продаваемой квартиры. Она должна быть чётко прописана в договоре. Коль скоро речь зашла о рассрочке, то продавец и покупатель обязаны оговорить график внесения платежей за приобретённую недвижимость. В противном случае сделку можно считать незаключенной.

Законом не предусмотрено и не указано, что выплаты должны происходить именно ежемесячно. Поэтому, договор купли-продажи квартиры в рассрочку между физическими лицами может предусматривать и другую периодичность платежей (раз в квартал, в полугодие и т. д.).

Также следует отметить, что оплата за купленную квартиру необязательно вноситься равными частями. Например, вначале и в конце можно предусмотреть большие суммы платежей.

Важно также предусмотреть ответственность за нарушение графика. Помимо неустойки, можно обозначить также право продавца расторгнуть договор и забрать квартиру назад.

Такая возможность есть только в том случае, если условие о расторжении сделки прописано в договоре, в противном случае законодательство говорит о том, что если половина платежей уже внесена, то продавец уже не может требовать вернуть квартиру (ч. 3. ст. 489 ГК РФ).

Указанное положение не распространяется на объекты недвижимости, в случае ипотечного кредитования.

График платежей можно сделать в качестве неотъемлемого приложения к договору. При этом стороны могут в любой момент его скорректировать, изменив как сроки выплат, так и их сумму. При этом изменения в договор купли-продажи квартиры в рассрочку по соглашению сторон, подлежат государственной регистрации.

Риски для сторон

Главным из них для продавца является нарушение покупателем сроков оплаты. Ведь если квартира продаётся в рассрочку, то не исключено, от недобросовестных покупателей деньги придётся ждать годами.

Покупатель имеет также свои риски. Главным из них является то, что в случае срыва графика оплат продавец вправе забрать проданную квартиру назад. Кроме того, надо учитывать, что есть некоторые категории лиц, которые сохраняют право пользования квартирой и после продажи.

Особенно это касается случаев с приватизацией жилья. Поэтому, если такой факт имеет место, то важно в договоре сразу перечислить таких граждан, чтобы впоследствии для покупателя не было неприятных сюрпризов.

Продавец может отрицать, что был внесён очередной платёж за квартиру. Поэтому покупателю следует хранить у себя все банковские квитанции по совершенным выплатам (если деньги поступали продавцу на счёт). Когда же покупатель оплачивал жилье наличными, то каждый взнос следует подтвердить распиской от продавца.

Договором может быть предусмотрено, что покупатель до внесения всей суммы за квартиру не имеет право отчуждать (перепродать, обменять, подарить). Этот аспект также следует принять во внимание.

Наконец, при несоблюдении очерёдности платежей, покупатель рискует оплатить крупные финансовые санкции. Данный момент также нужно не упускать из вида, заключая договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа.

Продажа в рассрочку и налоги

Если продавец делает отчуждение квартиры, то у него возникает сумма налоговых обязательств по НДФЛ. В частности, совершённую операцию нужно задекларировать в годовой налоговой декларации и уплатить с неё определённую сумму налога при условии, что квартира была в собственности менее 5 лет. Данное правило распространяется на объекты недвижимости, приобретённые после 1 января 2016 года.

В свою очередь покупатель получит для себя право на применение налогового вычета. Он подразумевает возврат части НДФЛ, удержанного работодателем из его зарплаты. Если после перехода права собственности рассрочка растянулась на несколько лет, то и вычет можно использовать соответствующими частями.

Однако нужно помнить, что право на вычет ограничено суммой на покупку недвижимости. Её размер составляет 2 миллиона рублей.

Чтобы оформить вычет следует принести в ИФНС заявление и договор, подтверждение перехода права собственности на жилье, а также копии расписок или банковских квитанций.

Образец договора купли-продажи квартиры в рассрочку

Для упрощения задачи продавца или покупателя, за основу можно взять бланк договора купли-продажи квартиры в рассрочку, образец которого любой из участников предстоящей сделки может скачать с помощью нашего ресурса.

Впоследствии предложенную форму можно видоизменить применительно к содержанию конкретной сделки.

Всегда необходимо помнить о том, что приобретение жилья в рассрочку сопряжено с некоторыми нюансами, о которых мы рассказали выше. Поэтому, все условия договора перед его подписанием следует тщательно проработать. Также следует объективно оценить и собственные финансовые возможности.

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

Источник: http://realty-u.ru/kvartira-kuplya-prodazha/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-v-rassrochku.html

Продажа квартиры в рассрочку

Продажа квартиры в рассрочку — это напряженная ситуация для владельца недвижимости и чтобы скомпенсировать энергетические потери продавайте дороже. Ведь рассрочка — это по сути дела кредит для покупателя. А кредит стоит денег. Конечно это должно быть разумное повышение цены.
Возможен и другой вариант — заключение кредитного договора (договора займа).
Разберемся подробнее.

Содержание статьи подробное:

Продажа квартиры в рассрочку

Рассрочка – это погашение задолженности перед продавцом за приобретаемую недвижимость посредством внесения платежей за определенный промежуток времени, назначенный условиями договора.

При продаже квартиры в рассрочку ключевым моментом становиться договор, ведь именно в нем необходимо четко прописать условия полного расчета:

• регистрация в Росреестре обременения в пользу продавца
• штрафные санкции на покупателя
• условия передачи квартиры, например только после полной оплаты.

Продажа квартиры с рассрочкой платежа

Продажа квартиры с рассрочкой платежа «опасна» для продавца:

• отказом от полной оплаты под надуманным предлогом
• нарушением сроков оплаты

Возникновение таких рисков необходимо тщательно оценить, ведь вы должны понимать источник поступления денег у покупателей.

Если это, например, продажа собственного жилья — эта сделка может затянуться на долгое время по причине завышенной цены.

Продажа квартиры в рассрочку. Оформление сделки

Как любая другая сделка по продаже недвижимости, продажа квартиры с рассрочкой платежа требует подготовки целого пакета документов для Росреестра.
Поэтому первым подписывается предварительный договор купли-продажи, в котором четко прописываются условия рассрочки и регистрации обременения в пользу продавца и сроки выхода на сделку.

Только так можно закрепить договоренности. Если этого не сделать, как правило, сделка разваливается, поскольку на момент подписания основного договора купли-продажи оказывается, что одна из сторон не правильно поняла другую и договаривались они якобы совсем о другом.

В результате продавец теряет время, а возможно упускает за период ожидания более выгодных покупателей.

Поэтому для оформления сделки составьте и подпишите:

• Предварительный договор купли-продажи
• Соглашение о задатке

Примите задаток и выдайте покупателям расписку в получении денег. Если покупателя захотят изменить условия договора купли-продажи — то потеряют задаток, продавец имеет право оставить его себе.

Переход права собственности от продавца к покупателю оформляется Договором купли-продажи и Актом приема-передачи.

Как самостоятельно и правильно составить договор купли продажи с обременением в пользу продавца смотрите видео консультацию.

Можно ли прописаться в квартире

Если вы купили квартиру с отсрочкой платежа и зарегистрировали свое право собственности в Росреесте — вы стали полноправным хозяином недвижимости.
Конечно вы сможете зарегистрироваться в этой квартире.

Можно ли прописаться в квартиру в ипотеке

Квартира в ипотеке имеет ограничения по отчуждению. Ее нельзя продать или подарить без погашения долга и снятия обременения.
Пользоваться квартирой по ее назначению собственник может без ограничения.

-Можно ли прописаться в квартиру в ипотеке ?

-Конечно да!
Правда иногда кредитным договором накладываются ограничения на регистрацию в квартире посторонних лиц — не членов семьи заемщика.

Всегда рада разъяснить. Автор

Разъяснение других сложных моментов

Добавить комментарий Отменить ответ

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Приветствие автора материалов сайта

Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
Ни одна из моих сделок не была оспорена.

Только в одной сделке мой клиент потерял задаток, только потому что сам отложил покупку на более дальний срок по семейным обстоятельствам. Но конечно был предупрежден мной о невозвратности задатка, до момента подписания соглашения и передачи денег.

На этом сайте размещено 335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

Все мои рекомендации по оформлению выверены опытом успешных сделок и направлены на предотвращение ошибок и финансовых потерь. Следуйте «шаг в шаг».

Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 02.08.2019 года.

Сайт работает с августа 2015 года.
Его уже посетили более 3 780 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.

Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.

Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

Источник: http://exspertrieltor.ru/2017/06/30/prodazha-kvartiryi-v-rassrochku/

В чем риски продажи квартиры в рассрочку и как осуществить сделку между физическими лицами?

Не каждый покупатель способен сразу оплатить всю сумму при покупке квартиры. Но мало кто хочет связываться с банком и заключать договор ипотеки – тогда на помощь приходит рассрочка платежа. Данный тип сделки может быть выгоден и продавцу, но прежде, чем согласиться на договор купли-продажи с рассрочкой платежа, необходимо предусмотреть все риски и максимально защититься от них.

Кому и когда выгоден такой тип сделки?

Так как для приобретения или отчуждения жилья на возмездной основе характерны не только специальные, но и общие положения о купле-продаже, а значит и рассрочка платежа может применяться в этой сделке (ст. 489 ГК РФ).

Под ней понимается способ оплаты не всей суммы сразу, а по частям в сроки установленные договором купли-продажи.

Рассрочка выгодна покупателю, но и продавцы иногда проявляют инициативу и сами предлагают заключить именно такой договор:

• если поиск покупателя затянулся, т.к. приобретение жилья – удовольствие недешевое;
• продавцу срочно нужны деньги (например, для покупки жилья взамен);
• в качестве продавца выступает застройщик организации, которая появилась на рынке совсем недавно;
• у квартиры имеются недостатки (требуется ремонт и т.д.).

• Задаток с выплатой остатка (без начисления процентов).
• Задаток с ежемесячной выплатой оставшейся суммы + проценты.
• Ежемесячный взнос без задатка и процентов.

Как продать недвижимость частному лицу?

Каких-либо отличий от типового ДКП квартиры в данной сделке нет. Единственное условие – указать способ осуществления платежа в рассрочку и определить ее вид. По договоренности стороны могут указать и положения о залоге: до осуществления последнего платежа проданная квартира обременяется, а залогодержателем остается продавец.

Документы

• паспорта сторон;
• правоустанавливающий документ на квартиру;
• свидетельство о праве собственности (если она была приобретена до июля 2016 года);
• справке ЕГРН;
• выписка из домовой книги и единый жилищный документ из ЕИРЦ;
• справка об отсутствии долгов по услугам ЖКХ;
• технический паспорт из БТИ;
• необходимая разрешительная документация (согласие супруга на продажу с нотариальным заверением, согласие органа опеки и попечительства на продажу квартиры, собственником которой является несовершеннолетний).

Договор между физическим лицами

Как и в типовом договоре, в сделке должны быть прописаны все существенные условия.

1. Преамбула договора. В ней содержатся дата и место заключения договора, а также сведения о сторонах сделки (ФИО, паспортные данные, адрес).
2. Предмет договора. В нем определяются:

• точный адрес;
• общая площадь;
• отдельно площадь жилой и нежилой зоны;
• кадастровый номер объекта продажи.

По договоренности стороны могут указать и иные сведения (состояние квартиры, этажность, состояние подъезда и т.д.).
Цена договора и порядок платежа. На этот пункт и стоит обратить особое внимание. Кроме самой суммы (полная стоимость или стоимость за квадратный метр и т.д.) необходимо указать один из видов рассрочки и дату совершения ежемесячного платежа (если рассрочка не была поделена на задаток и остаток, т.к. в данном случае покупатель осуществляет всего две оплаты).

В этом же пункте договора определяется способ расчета (наличный или безналичный расчет) и способ передачи денежной суммы (лично в руки, через банковскую ячейку и т.д.).

Сведения об обременениях и ограничениях на квартиру. Все права третьих лиц, залог и т.д. или их отсутствие прописываются в данном пункте со ссылкой на справку ЕГРН, которая подтверждает указанные сведения.

Условия о залоге. В том случае, если покупатель и продавец плохо знают друг друга, лучше перестраховаться и дополнительно заключить договор о залоге, ссылка на который должна присутствовать в ДКП квартиры. Условием освобождения квартиры из-под обременения будет последний платеж по рассрочке (ст. 488 ГК РФ).

Условия об освобождении квартиры продавцом. Здесь указывается срок, в течение которого продавец должен:

• снять с регистрационного учета себя, членов своей семьи и иных лиц, прописанных в квартире;
• покинуть жилое помещение и передать ключи продавцу.

Дополнительные условия. Сюда можно включить ответственность сторон за неисполнение условий договора, компенсации и прочее.

Можно ли прописаться?

Никаких ограничений не будет после того, как право собственности будет зарегистрировано в Росреестре. Процедура прописки стандартная: необходимо обратиться в паспортный стол или в МФЦ и подать необходимый перечень документов (заявление и паспорт, справка ЕГРН, договор купли-продажи, лист снятия с регистрационного учета по прежнему месту жительства).

Риски для продавца

Как рискует продавец, согласившийся продать квартиру в рассрочку физическому лицу? В этом случае может произойти следующее:

1. Покупатель может задерживаться с оплатой очередного платежа. В данном случае убедиться в его платежеспособности поможет справка с места работы, подтверждающая стабильность доходов.
2. Недобросовестный покупатель. После заключения ДКП, он может продать квартиру другим частным лицам и просто исчезнуть, оставив продавца без оставшейся части суммы и без возможности вернуть свою жилплощадь. Решение – заключить договор ипотеки, согласно которой продавец выступит залогодержателем и только с его разрешения можно отчуждать купленную недвижимость до снятия обременения.

Меры безопасности

1. Как не продешевить? Помощь с установлением цены может оказать специалист-оценщик. Акт оценки необходимо приложить к перечню документов и сделать ссылку на него в пункте о цене договора купли-продажи.
2. Штрафные санкции как метод пресечения просрочки платежа. В дополнительных условиях или в пункте об ответственности необходимо указать проценты за каждый день просрочки на основании ст. 330 ГК РФ.
3. Обращение к нотариусу. Он поможет обезопасить сделку не только для покупателя, но и для продавца. Нотариус:

• проверит платежеспособность покупателя;
• поможет оформить обременение в виде залога в пользу продавца.

Особенности налоговых платежей

Нет необходимости уплачивать НДФЛ, если квартира продана спустя 3 или 5 лет после оформления права собственности (ст. 217.1 НК РФ). Если же жилое помещение продается раньше, то продавцу придется уплатить от полученной суммы 13% в пользу государства.

Если рассрочка платежа установлена на несколько лет, то и декларацию придется подавать за весь период, но для продавца выгоднее рассчитаться за один налоговый период (1 календарный год).

Договор купли-продажи с рассрочкой платежа практически не отличается от типовой сделки. В тексте необходимо предусмотреть положения о сроках ежемесячного платежа, установить проценты и, при желании, установить залоговый режим в целях безопасности.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: http://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/prodazha/v-rassrochku.html

Особенности продажи квартиры в рассрочку: как учесть все нюансы сделки?

Основная масса населения полагает, что купить квартиру в кредит можно только через банк, оформив ипотеку.

Однако на самом деле в качестве заимодателя может выступать не только банковское учреждение, но и физическое лицо.

В этом случае речь будет идти о покупке объекта недвижимости в рассрочку. Итак, что же это такое? чем регулируется такая процедура? Как оформляется? С какими рисками можно столкнуться и как их избежать?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Правовая база

Сюда можно отнести:

1. Гражданский кодекс РФ (параграф 3—4) – отражает общие положения залога, основания его возникновения, предмет и существующие разновидности, процедуру обращения взыскания на заложенные активы и т.д. Кроме того, в рамках ГК также прописан общий порядок отчуждения недвижимого имущества (параграф 7).
2. ФЗ РФ «О ипотеке (залоге недвижимости)» – данный закон регламентирует такие области, как: составление ипотечного договора, регистрацию ипотеки в Росреестре, порядок перехода прав на заложенный объект недвижимости к другим лицам и т.д.
3. ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости» – тут описывается порядок подачи документов на оформление квартиры, купленной в рассрочку, в Росреестре, наложение обременения на такую недвижимость и т.д.

Что это такое?

Принято считать, что при покупке квартиры без участия банка, покупатель сразу должен перечислить в пользу продавца всю сумму сделки. Однако на практике допускается и другой вариант, когда новый владелец выплачивает деньги за купленную недвижимость постепенно, то есть в рассрочку.

Так, под продажей объекта недвижимости в рассрочку подразумевается отчуждение имущества на условиях, подразумевающих поэтапное поступление оплаты, то есть в ипотеку.

Многие люди ошибочно считают, что ипотека и ипотечное кредитование это одно и то же. Однако между этими понятиями есть принципиальное различие. Ипотека является формой залога, при котором заложенное имущество передается во владение должника. Ипотечное кредитование лишь одна из форм ипотеки, при которой обязательно присутствует третья сторона – банк, который предоставляет средства для заключения такой сделки.

Таким образом, покупка жилья в рассрочку это ипотека, оформляемая между физическими лицами. Стоит отметить, что такого рода сделки достаточно редко встречаются на рынке недвижимости. При этом можно обозначить три наиболее распространённые схемы продажи квартир в рассрочку:

1. Выплата первоначального взноса в размере 50-80% и погашение оставшейся задолженности в течение следующих 3-6 месяцев – преимуществом такого варианта является отсутствие процентов или их незначительный размер.
2. Внесение задатка в размере от 20 до 50% с погашением долга в течение нескольких лет. В этом случае ежемесячные платежи будут ниже, однако продавец назначит определенный процент. По итогу такая квартира будет стоить дороже, чем в первом случае.
3. Постепенное погашение долга без первоначального взноса, а иногда и без процентов – такая схема используется достаточно редко и исключительно между близким родственниками или друзьями.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Как продать жилье без риска?

Любая сделка с недвижимостью, в том числе и купленной в рассрочку, сопряжена с определенными рисками. Причем всю их совокупность можно разделить на две большие группы:

• Стандартный перечень угроз, которые характерны для всех сделок по купле-продаже квартир (незаконная перепланировка, несоблюдение преимущественного права покупки при отчуждении доли в квартире, отсутствие нотариально удостоверенного согласия на продажу второго супруга и т.д.).
• Риски, вытекающие из особенностей реализации жилья в рассрочку.

Если говорить о первой группе угроз, то для того, чтобы избежать в будущем неприятных сюрпризов необходимо тщательно проверить правоустанавливающие документы собственника квариры, запросить дополнительные бумаги (например, копию согласия второго супруга на сделку, письменный отказ совладельцев), изучить историю владения конкретным объектом недвижимости и т.д.

Для того, чтобы обезопасить себя от возможных неприятностей при купле-продаже жилья лучше всего нанять грамотного специалиста, который окажет услугу по юридическому сопровождению всей сделки.

При продаже или покупке квартиры в рассрочку возникают следующие риски:

• В большинстве случаев покупатель не страхует свое здоровье (в отличие он ипотечного кредитования в банке), в связи с чем есть вероятность того, что в случае потери трудоспособности он не сможет погасить оставшийся долг. Для того, чтобы избежать такого исхода событий не рекомендуется растягивать погашение задолженности на продолжительный период времени. Общий срок не должен превышать 3 года.
• Есть вероятность того, что покупатель перестанет вносить ежемесячные платежи – перед заключением сделки рекомедуется тщательно проверить благонадежность и платежеспособность второй стороны. Однако в целом риск неуплаты для продавца не столь существенный, так как он в любой момент может обратиться в суд и вернуть свою недвижимость назад.
• Если говорить о покупателе, то может случиться ситуация, когда после полного погашения долга продавец откажется снимать обременение с квартиры и заявит, что деньги он не получил. Чтобы не попасть в такой неприятный инцидент лучше всего при каждом платеже составлять расписки о передаче денежных средств. При этом для большей надежности их следует удостоверять у нотариуса.

Как оформить сделку?

Стоит отметить, что продажа квартиры в рассрочку в целом производится по тому же алгоритму, что и обычная сделка. Однако несомненно тут есть ряд своих нюансов, о которых следует знать. Итак, отчуждение объекта недвижимости в рассрочку включает следующие этапы:

1. Определение основных условий, на которых продавец готов предоставить рассрочку. На данном этапе устанавливается общая стоимость квартиры, размер первоначального взноса, проценты за отсрочку платежа, период, в течение которого будущий покупатель будет погашать задолженность.
2. Поиск покупателя – тут можно использовать самые различные тематические площадки, а также обратиться за помощью в специальные агентства.
3. Ведение переговоров с потенциальным покупателем – на этой стадии досконально обговариваются все условия рассрочки, проверяется благонадежность обеих сторон сделки. Рекомендуется привлечь юриста, который сможет грамотно организовать переговоры.
4. Составление и заключение договора – в целом от не будет отличаться от обычного соглашения по купле-продаже квартиры за исключением одного раздела, в котором необходимо подробно расписать все условия рассрочки, а именно:

• общую цену за жилье;
• размер первоначального взноса (исчисляется в процентах от общей стоимости квартиры);
• величину и сроки внесения ежемесячных платежей;
• период времени, на который предоставляется рассрочка;
• размер штрафа за просрочку платежа;
• ответственность в случае несоблюдения обязанностей одной из сторон сделки;
• отметку о том, что до момента полного погашения долга квартира будет числиться в залоге у продавца.

Далее договор подписывается и удостоверяется у нотариуса (при необходимости или по желанию сторон).

Следующим этапом является регистрация сделки в Росреестре. Вот тут возникает основная особенность, характерная для продажи квартиры в рассрочку. Такое жилье переоформляется на нового владельца, однако с наложением обременения. Это означает, что новый собственник не сможет продать его , подарить или обменять до тех пор, пока не погасит свой долг.

В дальнейшем после полного погашения всей суммы задолженности продавец подаст заявление в Росреестр о снятии обременения с квартиры и покупатель станет полноправным ее владельцем.

В целом следует отметить, что появлению рассрочки при купле-продаже недвижимости между физическими лицами способствует нынешняя обстановка на рынке. Как известно, ставки на ипотечное кредитование достаточно высоки, при этом определенные сложности имеет и сама процедура оформления займа в банке. Таким образом, рассрочка дает возможность покупателям купить жилье на более лояльных условиях, а продавцам побыстрее реализовать свою недвижимость, в том числе и неликвидные варианты.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Источник: http://zhivem.pro/kvartira/prodazha/nedvizhimost-v-rassrochku.html