Риски при продаже квартиры

Как продать квартиру без риска. Риски продавца при продаже квартиры.

Продажа квартиры – дело очень хлопотное и рисковое. Эта трудоёмкая процедура потребует много сил и времени. Большинство граждан обращают внимание только на стоимость надвижимости и процесс поиска покупателей. Помимо этого есть другие важные моменты. Необходимо выполнять все действия согласно Законодательству. Риски продавца при продаже квартиры бывают самые разные, поэтому лучше всего обращаться к опытным специалистам, чтобы не потерять свои деньги или жильё.

Возможные проблемы

При самостоятельном проведении сделки с недвижимостью могут возникать риски, которые вызваны:

• невнимательностью;
• наличием ошибок в документах
• незнанием законов;
• мошенническими действиями;
• игнорированием услуг профессионалов.

Основной риск – угроза потери жилья или полученных денег. Эта проблема возникает в процессе:

• проведения сделки;
• передачи денег;
• выполнения операций с документами;
• продажи жилья, приобретённого по ипотечному договору;
• если квартира покупалась в рассрочку;
• при проведении сделки с участием посредника.

Самым безопасным и надёжным способом является заключение договора купли-продажи. Другие варианты специалисты не рекомендуют использовать.

В процессе заключения сделки возникают следующие риски:

• неправильное составление договора, что делает его недействительным;
• невыгодные условия, которые можно упустить из-за невнимательности;
• фиктивность сделки, если у покупателя другие намерения;
• участие в процессе третьих лиц, возникновение проблем по их правомочиям.

Необходимо соблюдать следующие правила, чтобы избежать серьёзных проблем:

• Внимательно изучать все документы перед подписанием.
• Не передавать бумаги другим лицам.
• Не отдавать расписку или иные подтверждающие документы без получения денег.

Если сделка осуществляется с помощью посредника, есть вероятность нежелательных последствий:

• посредник берёт комиссию за своё участие, возможно не маленькую;
• может скрыться с полученными деньгами.

Продажа недвижимости обычно начинается с поиска покупателя или сотрудничества с риелторами. Необходимо очень хорошо изучить текст договора, составленный агентством.

При общении с будущим покупателем нужно обратить особое внимание на личность гражданина, его манеру поведения.

Настоящий покупатель заинтересуется:

• владельцем квартиры, вопросом как недвижимость получена в собственность;
• панорамами из окна;
• личностями соседей;
• инфраструктурой района;
• габаритами квартиры, состоянием стен, потолка, коммуникаций.

Если действует мошенник, его будут интересовать:

• имущество, которое находится в квартире;
• он не станет задавать вопросы о площади и состоянии жилья;
• не будет интересоваться документами.

Все ценные вещи, находящиеся на виду, необходимо убрать. Не показывать оригинальные документы. У потенциального покупателя стоит проверить паспорт.

Как оценить стоимость квартиры

Важно определить реальную стоимость жилья, чтобы не продешевить. Для этого есть два варианта:

• экспертная профессиональная оценка;
• мониторинг.

В первом случае нужно обратиться к специалисту по оценке недвижимости. Во втором можно самостоятельно просмотреть уровень цен в регионе. Использовать объявления о продаже квартир, обсуждения на форумах.

Лучше всего использовать оба способа для установления реальной стоимости.

Мошенники часто оценивают квартиру дешевле, убеждают, что нереально продать её по более выгодной цене.

Оформление документов

Самые распространённые способы махинаций проводятся на этапе оформления договора купли-продажи. Нужно очень внимательно читать этот документ. Всё должно оформляться правильно, строго в соответствии с действующими законами. Особенно это касается:

• актов передачи жилья;
• расписок о получении денег;
• текста договора.

В документах не должно быть никаких ошибок или опечаток. Нужно проверять все цифры, например, сколько составляет жилая площадь квартиры. Любая неточность ставит под сомнение составленные бумаги, и сделка может быть недействительна. Должны быть прописаны способы решения возможных споров.

При обращении в риэлторское агентство, нельзя оставлять там оригиналы документов.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .

Передача денег

Возможные риски в момент продажи:

1. При передаче денег необходимо официальное подтверждение. Для этого оформляется расписка. Передача расписки до момента выплаты денег не производится, недобросовестный покупатель может воспользоваться этим.
2. Фальшивые купюры при оплате наличными.
3. Ошибка в переводе средств, если неправильно указаны реквизиты.

Расчёт за покупку производится двумя способами: расплата наличными средствами и по безналу. Второй вариант более безопасный.

При наличном способе передачи денег необходимо:

• делать это в безопасном месте;
• проверить подлинность купюр;
• документальное подтверждение.
• через банковскую ячейку, это гарантирует сохранность средств.

При оформлении продажи надо обратить особое внимание на наличие оригинальных документов покупателя.

Способы продажи недвижимости

Существует несколько вариантов оформления продажи жилья на вторичном рынке:

• ипотека;
• рассрочка;
• переуступка прав;
• материнский капитал;
• по доверенности;
• по договору дарения.

При продаже квартиры, находящейся в ипотеке, документы должны быть оформлены в соответствии с законом. Согласовывается такая сделка в банковском учреждении.

• Банк вправе отобрать квартиру, если факт продажи жилья является основанием для расторжения договора.
• Кредит может по-прежнему остаться на продавце, несмотря на передачу всех прав.
• Возможен отказ со стороны банка в переоформлении ипотечного договора на покупателя.

Рассрочка предоставляется в трёх вариантах:

• Сначала вносится задаток, потом выплачивается остаточная сумма по схеме.
• Начисляются ежемесячные проценты.
• Выплаты делаются в несколько этапов согласно договору.

В соглашении указываются периоды дальнейших выплат. Покупатель может перепродать квартиру другому лицу и не выплачивать деньги. Стоит отметить в договоре невозможность отчуждения жилья, пока его полная стоимость не будет выплачена.

Переуступка прав означает обмен квартиры на иное имущество, полное погашение задолженностей. Должны быть прописаны суммы доплат, все обязательства, возможные последствия при невыполнении составленного соглашения.

Возможно возникновение проблем:

• покупатель не делает доплату;
• невыполнение им назначенных обязательств;
• перепродажа квартиры третьим лицам.

Продажа по генеральной доверенности. Бывают ситуации, при которых владелец недвижимости находится далеко и не может сам участвовать в сделке. Оформляется генеральная доверенность на надёжного человека:

• близкого родственника;
• юриста;
• риэлтерское агентство.

Такой вариант может стать поводом для мошенничества. Посредник устанавливает завышенную цену, часть средств присваивает себе. Важно правильно составить доверенность, предварительно получив консультацию специалиста.

Продажа квартиры с использованием жилищного сертификата осуществляется при выплате денег третьими лицами. Необходимо убедиться в подлинности этого документа. Обязательно в соглашении прописывается, что часть денег выплачивается по сертификату. Остальную часть вносит покупатель.

Согласно договору дарения происходит безвозмездная передача прав на жильё. На деле это может осуществляться за деньги. Такой вариант очень часто используют мошенники. Не нужно соглашаться на этот способ. Отменить сделку можно будет только по решению суда и при наличии особых оснований.

Сделка с привлечением третьих лиц бывает сорвана при неисполнении ими своих обязательств. Если покупатель не предоставляет вовремя необходимые документы, средства не перечисляются продавцу. Возможно наличие фальшивых документов.

Техника безопасности продажи

Лучше всего обезопасить себя и проводить сделку по продаже при участии надёжных профессионалов. Сделать это самостоятельно довольно непросто. Чтобы избежать нежелательных последствий, нужно проявить внимательность и осторожность.

Необходимо придерживаться следующих правил:

• сначала взять деньги, потом передавать оригиналы документов;
• внимательно прочитать каждую строку договора;
• изучить условия сделки;

Настороженность нужно проявить во время заключения соглашений с посредником. Мошенники профессионально разбираются во всех тонкостях.

Чтобы избежать основных рисков, надо:

• проявлять внимательность;
• не соглашаться на сомнительные предложения;
• не допускать ошибок и исправлений в договоре;
• обязательно указать способы разрешения возможных споров.

Соглашение оформляется в трёх экземплярах. Необходимо сделать также копии всех документов, участвующих в сделке. При возникновении проблем они станут гарантией продавца.

Договор купли-продажи рекомендуется заверить у нотариуса. Это является подтверждением законности. Нотариус проверяет составленный договор и сообщает о возможных проблемах.

Продажа квартиры – серьёзный шаг, требующий особой внимательности и подготовленности. Проявляя бдительность, продавец может избежать многих проблем. Провести удачную сделку и не потерять свою недвижимость и деньги.

Источник: http://pravbaza.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/riski-pri-prodazhe-kvartiry

Самые опасные и безопасные сделки с недвижимостью

Приобретение недвижимости традиционно входит в число наиболее рискованных сделок. Неприятные неожиданности подстерегают не только покупателей, но и продавцов квадратных метров. Основные опасности связаны с особенностями недвижимости, как объекта продажи или покупки.

При сделках от продавца к покупателю переходит не сам предмет (комната или дом), а право на владение недвижимым имуществом. Поэтому перед заключением договора обязательна проверка подлинности правоустанавливающих документов. Нелишне узнать, продавалась ли квартира ранее, ознакомиться с кругом лиц, которое имеют право собственности или проживания на облюбованных квадратных метрах.

Эти действия обезопасят от очевидных мошенников, которые пользуются фальшивыми документами или поддельными доверенностями.

Опасности для продавца квартиры

Опасности при продаже квартиры для продавца заключаются в некорректно проведенной процедуре совершения сделки.

1. В результате работы с неопытным риэлтором или риэлтором-мошенником можно не только продать жилье по заниженной цене, но и лишиться права собственности. Опасно оформлять генеральную доверенность на ведение дел или передавать оригиналы документов на в руки сомнительных специалистов. Это справедливо и в отношении покупателей. Пакет документов на квартиру они должны получить после полного расчета.
2. Оплаты по схеме «из рук в руки» лучше избегать. Основные опасности:

• получение фальшивых купюр;
• передача расписки о получении суммы до окончательного расчета;
• продажа в рассрочку: покупатели затягивают сроки выплат;
• При предпродажных показах велика опасность столкнуться с преступниками. Они могут похитить деньги и ценности, если оставить их без присмотра.

При неверном оформлении договора купли-продажи покупатель может оспорить сделку. Частая причина — претензии к техническому состоянию жилплощади. Для гарантии безопасности существенные недостатки (дефекты электропроводки, повреждения стен) должны быть отражены в договоре.

Опасности для покупателя недвижимости

Приобретатель может столкнуться с проблемами на любом этапе — от проверки и оформления документов до передачи денежных сумм продавцу.

Риски покупателей недвижимости очевидны: операции с недвижимостью можно оспорить по разным причинам, сроки опротестования через суд длительны — не менее 2-х лет. Если продавец работает по мошеннической схеме, у него достаточно времени, чтобы оставить добросовестного приобретателя без денег и имущества.

Рынок недвижимости наводнен откровенными мошенниками, которые идут на заведомый подлог или подделку документов, но распознать подобные схемы можно легко. Сложнее дело обстоит с недостатками, проблемами, различными опасностями при покупке квартиры, которые проявляются со временем, чаще — после заключения договора.

1. Покупатель рискует приобрести жилой объект с существенными техническими недостатками, о которых продавец умолчал. Это может быть общая ветхость строения, изношенность коммуникаций, недостаточная звукоизоляция. Плохое состояние квартиры уменьшает ее ликвидность, затрудняет пользование и удешевляет объект при последующей продаже.
2. Новичок может купить объект, совершенно ему не подходящий. Например, приобретается жилье для последующей сдачи в аренду. Неудачное расположение, плохая транспортная доступность, проблемные соседи — все это помешает найти жильцов и получить прибыль. Данные риски относятся к числу маркетинговых.
3. При покупке жилья наиболее распространены юридические проблемы, связанные с неправильным оформлением документов, претензиями третьих лиц, опротестованием сделок в суде. Единственный способ обойти юридические ловушки — подробное и тщательное изучение документов и консультация со специалистами.

Оценка рисков заключаемой сделки

Риски при операциях с недвижимостью есть всегда, поэтому задача покупателя — максимально обезопасить себя, а не искать беспроблемный вариант.

Покупка новостройки менее опасна, но и на первичном рынке можно столкнуться с проблемными объектами.

Если дом не достроен или не сдан в эксплуатацию, клиент рискует попасть в число обманутых дольщиков. Можно покупать квадратные метры и на начальном этапе строительства, но репутация девелопера должна быть безупречной, а срок работы на рынке — достаточно большим.

Опасности при покупке квартиры на вторичном рынке более многообразны и неочевидны. Они связаны с несоблюдением законодательства и нарушением правил покупки жилья.

Основное правило при заключении сделок с недвижимостью — не торопиться и избегать откровенно проблемных квартир.

Проверка юридической чистоты объектов вторичного рынка

Прежде, чем заключать договор купли-продажи, необходимо проанализировать основные правоустанавливающие документы и проследить, насколько часто жилой объект менял владельцев. Беспроблемная недвижимость на вторичном рынке — большая редкость. Отсюда многочисленные юридические трудности при оформлении права собственности.

1. Заключенную сделку могут признать ничтожной при несоблюдении требований законодательства. Например, договор подписан лицом, не имеющим необходимых полномочий.
2. Можно столкнуться с мошенниками, которые используют поддельную или утратившую силу доверенность.
3. Самые опасные для покупателя — оспоримые сделки. Некие лица после заключения договора купли-продажи могут потребовать восстановления своих прав, нарушенных в результате продажи недвижимости. Большая часть этих рисков скрыта и неочевидна даже для риэлторов. Обезопасить себя можно тщательным анализом документов, связанных с квартирой.

Права несовершеннолетних

Покупатели стараются избегать объектов, на которых зарегистрированы несовершеннолетние, или дети являются собственниками жилья.

При детальном рассмотрении все не так страшно, но оформлять сделки, связанные с жилищными правами несовершеннолетних, нужно аккуратно.

1. Необходимое условие для проведения таких сделок — согласие органов опеки.
2. После заключения договора купли-продажи нелишне проверить, что дети зарегистрированы по новому адресу.
3. Скрытые риски связаны с покупкой жилья, которое изначально приобреталось с участием материнского капитала. Если родители не выделили долю ребенка, то впоследствии он на законных основаниях сможет претендовать на квадратные метры в проданной квартире.

Скрытые собственники

Чаще всего это граждане, которые отказались от участия в приватизации, но получившие право на пожизненное проживание в квартире. По закону владелец обязан предоставить информацию о всех, кто сохраняет право пользования жильем в случае его продажи (пункт 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ). Если кто-то не включен в этот список, но предъявляет права на квадратные метры, то покупатель вправе оспорить сделку.

К скрытым собственникам можно отнести и внезапных наследников. Если приобретаются квадратные метры по «свежему» наследственному делу, велик риск появления неожиданных претендентов на наследственную долю. Поэтому разумно не заключать договор купли-продажи, пока не прошел срок исковой давности по завещанию. Он составляет 3 года.

Наличие обременения

Обременение, наложенное на квартиру, ограничивает право собственника распоряжаться имуществом. Некоторые виды обременения регистрируются в Росреестре. К ним относят:

• залог недвижимости банку при заключении договора ипотеки;
• обременение рентой по договору пожизненного содержания с иждивением;
• арест имущества по долгам;
• запрет на операции с квартирой на время уголовного следствия;
• договор доверительного управления (опекун распоряжается имуществом подопечного).

Сделки с таким жильем затруднены: требуется получить согласие третьих лиц, государственных органов (например, органов опеки). В некоторых случаях регистрация прав нового собственника невозможна.

Кроме зарегистрированных ограничений (обременений) на действия с недвижимостью существуют и скрытые. Как правило, это права на проживание или собственность третьих лиц, которые не являются собственниками формально. Оспаривать договор купли-продажи могут:

• бывшие супруги после развода, если недвижимость относится к совместно нажитому имуществу;
• наследники, не получившие долю по завещанию или закону;
• другие собственники, если квартира оформлена на нескольких хозяев. В этом случае все собственники долей должны выразить согласие с продажей.

Если интересы этих лиц не учитываются, сделку могут признать недействительной, и лишить покупателя права собственности на приобретенное жилье.

Неосознанные действия

Сделки с недвижимостью могут оспариваться из-за ограниченной дееспособности или недееспособности продавца на момент заключения договора купли-продажи. Из-за этого продавец не осознает значения и последствия своих действий. В суде подобные сделки признаются ничтожными.

Недееспособными признаются граждане с серьезными психическими расстройствами. Им назначают опекунов, которые совершают гражданско-правовые сделки в его интересах.

Ограниченно дееспособными считаются лица с серьезными зависимостями (алкоголизм, наркомания), престарелые граждане с возрастными изменениями психики. Мелкие сделки (покупки в магазинах) они способны совершать самостоятельно. Продажа жилья осуществляется только с согласия попечителя лица, ограниченного в дееспособности.

Дееспособность продавца на момент заключения договора можно оспорить. Поэтому с осторожностью следует приобретать жилье у граждан из «группы риска». К ним относятся:

• состоящие на учете в наркологическом диспансере или в психиатрической лечебнице;
• лица старше 80 лет.

Для дополнительной подстраховки покупатель может потребовать от продавца справку из наркодиспнсера и из ПНД.

Какие сделки считаются безопасными

Относительно безопасные сделки с недвижимостью, связаны с объектами первичного рынка. Точнее, риски там более очевидные и прогнозируемые.

Объекты вторичного рынка проверить сложнее. Предпочтение следует отдавать квартирам без особых юридических осложнений.

1. Жилье должно находиться в собственности владельца 3 года и более.
2. Недвижимость не должна переходить из рук в руки слишком часто и продаваться по доверенности.
3. На квадратных метрах не должно быть зарегистрировано слишком много собственников, тем более проблемных (несовершеннолетние, престарелые, недееспособные). Права на собственность не должны быть в прошлом закреплены за отбывающими наказание или проходящими службу в армии.
4. С осторожностью нужно решаться на покупку, если квартира принадлежала разведенным супругам или находилась под судебными санкциями.

Полезное видео

Постепенно, с изменением и усовершенствованием законодательной системы, продажа квадратных метров перестает быть лотереей с непредсказуемым финалом. Но все же риски, связанные с приобретением жилья, необходимо осознавать и по возможности избегать. Подробнее в видеоролике:

Источник: http://notariys.online/faq/riski-pri-operatsiyah-s-nedvizhimostyu

Риски при продаже квартиры

Передача денег — самый главный этап покупки недвижимости. И самый ответственный, поскольку речь идет о крупных денежных суммах. Сегодня мало кто приходит на сделку с чемоданом наличных и просто передает их под расписку. Есть другие, гораздо менее рискованные способы, но и их нельзя назвать на 100% безопасными.

Рассказываем об основных способах взаиморасчетов между продавцом и покупателем, уязвимых местах и о том, на что нужно обратить внимание.

Аккредитив — это, по сути, безналичная форма расчета покупателя с продавцом. Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, затем деньги с аккредитива переводятся на его счет.

Каковы риски

Это самый безопасный вид передачи денег, заверяют эксперты рынка недвижимости. Банк выступает в некоторой степени гарантом правильных взаиморасчетов по сделке.

«Во-первых, можно не использовать наличные и, следовательно, легче избежать связанных с ними рисков — краж, фальшивых купюр и т. п., — поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Во-вторых, поступление денег на аккредитив, их полную сумму и подлинность удостоверяет банк, а не физическое лицо. В-третьих, при оформлении аккредитивного договора защищена вся сумма, тогда как количество наличных в ячейке никому не известно».

В то же время безналичные расчеты на вторичном рынке жилья не распространены, отмечают эксперты: многие люди вообще не знают, что это такое, и боятся прибегать к такому способу передачи или получения денег. Они зачастую скептически относятся к банковской системе, ведь банки по-прежнему «лопаются», и даже лидеры отрасли подвергаются санации. Поэтому, как отметил брокер агентства недвижимости Century 21 Panorama Realty Константин Ламин, в настоящее время сделки с использованием аккредитива в основном проводятся в крупных банках с государственным участием (Сбербанк, ВТБ).

«При банкротстве финансовой организации люди теряют средства, лежащие на счету в этом банке, а вот содержимое банковских ячеек принадлежит их арендаторам, — добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. — К тому же многие клиенты хранят свои накопления в валюте, и они не собираются использовать безналичный расчет, так как опасаются, что колебания валютных курсов могут привести к изменению стоимости недвижимости».

Чаще всего (в 90% случаев) на вторичном рынке Москвы при сделках купли-продажи квартир используют банковские ячейки. Передача денег происходит следующим образом. Стороны заключают договор купли-продажи, после этого покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку. Как только право собственности зарегистрировано, продавец берет экземпляр договора, едет в банк, открывает ячейку и забирает деньги. Стоимость аренды банковской ячейки составляет порядка 4–5 тыс. руб. в месяц, которые оплачивает покупатель.

«Договор аренды ячейки может быть и двух-, и трехсторонним, соответственно, в договоре участвуют банк и покупатель или банк, покупатель и продавец, — рассказала управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева. — В договоре аренды ячейки прописываются условия, при которых может быть открыта ячейка и кто может ее открыть. Чаще всего ячейка арендуется на один-два месяца. В этот срок договор купли-продажи недвижимости проходит процедуру государственной регистрации».

Каковы риски

При проведении таких расчетов банк не контролирует закладываемую в ячейку сумму, не проверяет, какие там купюры и сколько их. Существует дополнительная услуга по описи вложения в банковскую ячейку, она платная и ее оказывают не все банки.

«Теоретически здесь возможны мошеннические действия при передаче средств: подмена пакета с деньгами, закладка фальшивых купюр, — пояснил Константин Ламин. — Даже не исключен сговор с сотрудником банка, когда мошенники незаконным путем получают доступ к ячейке. За последние несколько лет подобные случаи были в Москве и Санкт-Петербурге. Поэтому во избежание подобных неприятностей следует выбирать надежные банки, зарекомендовавшие себя, и обязательно заказывать там услугу по проверке подлинности денежных знаков перед их закладкой в ячейку».

Стоимость такой услуги составляет от 0,1% от объема проверяемой суммы. Кроме того, есть компании, предлагающие в аренду счетные машины с возможностью проверки купюры на подлинность. Цена услуги — от 6 тыс. руб. за два часа.

«При сумме сделки более 10 млн руб. уже есть смысл взять в аренду счетную машину, а не пользоваться услугами банка», — советует Мария Литинецкая.

Это еще одна из форм безналичных расчетов, где, в отличие от аккредитива, счетом, с которого происходит перечисление денежных средств по сделке, является специальный счет нотариуса, открытый в банке.

Этот вид расчетов не распространен, он применяется в основном в сделках, требующих обязательного нотариального удостоверения. Для сделок, совершаемых в простой письменной форме, этот способ передачи денег влечет за собой немалые расходы — около 0,5% от суммы сделки.

Каковы риски

Здесь есть два важных момента: доверие к нотариусу, проводящему сделку, а также надежность банка, где у этого нотариуса открыт счет.

«По законодательству, счета нотариусов не входят в конкурсную массу при банкротстве банка. Тем не менее перспектива затягивания процедуры возврата денежных средств со счета нотариуса при банкротстве банка вполне реальна», — считает Константин Ламин.

Передача денег из рук в руки

Это самый старый, простой и при этом самый небезопасный способ передачи крупной суммы денег. В этом случае по договоренности сторон наличные передаются продавцу сразу после подписания договора купли-продажи или после оформления всех документов. На заре рынка недвижимости именно таким образом осуществлялось большинство взаиморасчетов между продавцами и покупателями. Сейчас сделки, в которых деньги передаются из рук в руки, крайне редки. Но все-таки изредка это происходит.

Каковы риски

Рисков, напоминает Михаил Куликов, очень много. Продавцы (особенно если они сильно нервничают во время расчетов) могут банально недоглядеть за покупателями, неправильно подсчитать деньги и получить в результате меньшую сумму. Еще один случай, когда они могут пострадать из-за своей невнимательности, — получение «куклы», то есть сумки с деньгами, где сверху лежат настоящие купюры, а под ними — нарезанная бумага. Наконец, есть риск того, что после передачи денег продавца ограбят. Это может случиться и с покупателем, приехавшим на сделку с большой суммой наличных. Поэтому такой способ передачи денег эксперты настоятельно советуют не использовать совсем.

Источник: http://realty.rbc.ru/news/5b6c24659a7947d21b51b021

Риски при продаже недвижимости

Традиционно при сделках купли-продажи недвижимости говорят о рисках для покупателей, считая, что у них более уязвимое положение. Однако и продавцы рискуют в не меньшей степени: ведь если что-то пройдет не по плану, они могут оказаться и без денег, и без недвижимости. Сегодня юристы «Центра Оформления Сделок» расскажут, как уберечься от опасностей при продаже квартиры и заключить договор на выгодных для себя условиях.

Каких рисков стоит опасаться при продаже недвижимости в 2019 году?

Составление документов по сделке

Если отдать вопрос составления документов на откуп покупателю, то в результате продавец может столкнуться с ситуацией, когда его права ущемлены или создаются условия для последующей отмены сделки. Например, владельца недвижимости могут обязать выселиться в течение нескольких дней, навязать ему невыгодные условия расторжения договора или признания его недействительным.

Свести к нулю основные риски при сделке с недвижимостью, в том числе проблемной, поможет юрист. Эксперты нашей компании сами составляют договора купли-продажи или внимательно анализируют каждый пункт предложенного покупателем документа, убеждаясь, что никаких негативных последствий для продавца не будет.

Штрафы за срыв сделки

До заключения договора купли-продажи стороны подписывают предварительный договор и передают аванс. В 2019-м году риски при продаже квартиры самостоятельно, без изучения документов, заключаются в том, что покупатель может намеренно включать в соглашение трудновыполнимое условие: например, выписаться за один день. Продавец не способен выполнить условия договора и вынужден вернуть задаток и штраф.

Невыполнение покупателем условий

Наилучший вариант для продавца – когда оплата за объект передается сразу после подписания договора. Например, если это наличные, деньги пересчитываются и отдаются бывшему собственнику, а нотариус или сам покупатель затем регистрируют сделку в ЕГРН.

Признание сделки незаключенной или недействительной

Если по каким бы то ни было причинам сделка признается незаключенной или недействительной, суд обязует продавца вернуть денежные средства. Это может вызвать серьезные проблемы, особенно если он уже вложил их в новую недвижимость или потратил иным способом. Кроме того, получить обратно квартиру он сможет только после судебного разбирательства, которое может растянуться на несколько месяцев и приведет к дополнительным тратам.

Опасностями для продавца при продаже квартиры являются:

• Ошибки при составлении документов (намеренные или непреднамеренные). Например, они могут заключаться в паспортных данных, адресе объекта и т.д. Обратите внимание на дату смены покупателем паспорта: он мог просрочить ее, из-за чего документ является недействительным.
• Несоответствие переданной квартиры параметрам, указанным в договоре. Покупатель может доказать в суде, что продавец намерено скрыл плохое состояние коммуникаций, проводки, неузаконенные перепланировки, нарушения целостности капитальных конструкций.
• Появление существенных непредвиденных и непреодолимых обстоятельств. Они должны затрагивать обе стороны и влечь за собой реальный ущерб. Например, такими обстоятельствами служат изменения законодательства, реже – финансовый кризис, повлекший резкий рост рыночной стоимости объекта.

Уменьшить риски при продаже дома или квартиры можно, указав все существенные недостатки объекта в договоре. Тогда даже в случае подачи иска суд не удовлетворит требования покупателя.

Написание расписки о получении средств дважды

Опасность при продаже квартиры, о которой обычно не задумываются продавцы: написание нескольких расписок о получении средств. Часто покупатели настаивают, чтобы продавец сначала подписал передаточный акт и договор, а затем – расписку о получении средств. В этом случае создается прецедент, когда у покупателя оказываются два документа о передаче денег, и в случае обращения в суд продавца могут обязать вернуть обе суммы.

Налоговые риски при сделках с недвижимостью

Правила уплаты налогов продавцом достаточно сложные в связи с законодательными изменениями 2016 года. Так, собственник не должен платить налог на недвижимость, полученную в наследство или путем дарения. Если объект был приобретен до 2016 года, то не нужно платить налог при владении более трех лет, а если после 2016 года – то пяти лет. Есть и некоторые другие особенности: о них лучше всего расскажут юристы.

Иногда риелторы предлагают схему снижения налоговой нагрузки на продавца: уменьшают стоимость недвижимого имущества в договоре купли-продажи. Однако в условиях нынешнего законодательства такие маневры могут не привести к желаемому результату. НДФЛ рассчитывается либо по договору, либо по кадастровой стоимости (сумма сделки не должна быть меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры). Таким образом, даже если занизить цену в договоре, налоговая служба рассчитает НДФЛ по кадастровой стоимости, и экономии не будет.

А вот дополнительные риски для продавца при продаже квартиры с указанием заниженной стоимости существуют. Как правило, в этом случае подписываются две расписки о получении средств – с реальной и заниженной суммой. И у покупателя оказываются два документа о передаче денег, которые он сможет использовать в суде.

Риски продавца недвижимости при ипотечных сделках

С одной стороны, привлечение банка структурирует процедуру и минимизирует вероятность ошибок в документах или признания сделки недействительной. С другой, в связи с ипотекой появляется ряд операций, которые могут повлиять на сроки оплаты и стоимость недвижимости.

Так, банк будет проводить оценку технического состояния жилья и его рыночной стоимости. Чаще всего для продавца это будет означать необходимость снизить цену. Еще один нюанс: квартира переходит в залог банка сразу после подписания договора, а деньги продавцу выплачиваются только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.

Недобросовестные риелторы

Даже привлечение риелторов не уберегает продавца квартиры от рисков. Ни в коем случае нельзя передавать оригиналы документов и полностью поручать общение с покупателями сотрудникам агентств недвижимости. Также с опаской нужно относиться к просьбе передать ключи. Агенты могут мухлевать с ценами: намеренно показывать квартиру только покупателям, которым она не подходит, и вынуждать продавца снижать стоимость, в то время как покупателям говорить изначальную цену. Иногда продать квартиру без рисков проще самому, чем с привлечением недобросовестных агентов. Если риелтор кажется подозрительным, лучше сразу откажитесь от сотрудничества с ним.

Хотите быстро продать квартиру и избежать всех видов рисков? Обращайтесь в «Центр Оформления Сделок»! Мы организуем процедуру под ключ, полностью взяв на себя подготовку и осуществление сделки. Так, наши юристы по недвижимости получат запрашиваемые покупателем документы, составят договор купли-продажи, проконтролируют процедуру передачи денег. Вы будете полностью защищены от опасностей судебных разбирательств и сможете без опасений вкладывать деньги.

Для вас мы на связи в любое удобное для вас время.

Источник: http://centr-sdel.ru/riski-pri-prodazhe-nedvizhimosti-kak-prodavtsu-obezopasit-sebya/

Риски продавца при продаже квартиры по ипотеке

Продажа квартиры в ипотеку, риски продавца с покупателями-ипотечниками (по ипотеке Сбербанка), особенности процедуры сделки, возможные минусы для собственника.

Считается, что квартира продаваемая в ипотеку не несет рисков для продавца. Предлагаю разобраться так ли это на самом деле или какие потери несет собственник, соглашаясь на условия банка.

Ипотека для продавца квартиры: риски и минусы

Для начала рассмотрим минусы, которые продавец получает, если покупатели квартиры с ипотекой. От проверки жилища на «юридическую чистоту» до проверки собственника на дееспособность, сбор документов и технической документации на объект недвижимости и как это коснется продавца.

Минусы и плюсы продажи квартиры по ипотеке

Перечень минусов
По сравнению с продажей квартиры за наличные, при продаже жилья по ипотеке вам придется собрать больше документов и справок, потому что ипотечный кредит предусматривает залоговое имущество. Банк рассматривает вашу квартиру, как предмет залога для будущей сделки, а так же вас, как добросовестного покупателя.

Какие дополнительные документы потребует от вас банк:

Для сделки за наличные перечисленные выше документы не нужны, а значит, меньше суеты для вас.

Следующий минус — получение денег за квартиру в два этапа. Первоначальный взнос (10-20% от стоимости квартиры) в день, когда подаете документы на регистрацию сделки купли-продажи жилплощади. И черед 5 дней получаете переводом с банка вторую часть суммы.

При таком способе передачи денег есть риск для продавца квартиры, что сделку приостановят по независящим от вас причинам и получение денег может затянуться по срокам, либо что-то случиться с покупателем квартиры (по здоровью, лишиться работы, уйдет из жизни) и это грозит лишними телодвижениями.

Продать квартиру по ипотеке быстро у вас не получится, хоть и риски продавца здесь снижает банк, но в то же время обязывает вас подчиниться условиям оформления сделки, которые предусматривают дополнительные этапы, например:

• одобрение квартиры, как предмета залога. Эти действия увеличивают срок оформления сделки купли-продажи на 5-7 дней;
• сроки на сбор дополнительного пакета документов, о котором написал выше (3-5 дней);
• получение заключения оценочной компании (1-2- дня).

Если в квартире имеется неузаконенная перепланировка банк может настоять на том, чтобы вы оформили ее узаконение. Процедура ценой от 30 тысяч рублей займет время от 2-3 месяцев.

Плюсы
Из плюсов для продавца при продаже квартиру через ипотеку — риски мошеннических финансовых действий со стороны покупателя почти исключены, т.к. большую часть суммы переводит банковская организация.

Финансовые операции и этапы сделки контролирует кредитная организация. Документы (предварительный договор купли-продажи, ДКП) составляет банк по своему шаблону, что снимает часть расходов на пользование услугами юристов.

Квартира в ипотеку: риски для продавца

Банк, при отсутствии форс-мажора, гарантирует перевод денег на счет продавца (второй части, которая является ипотечным кредитом), исключая риск обмана со стороны покупателя.

В отличие от получения денег за квартиру наличными, при продаже квартиры под ипотеку риски продавца получить поддельные купюры Банка России стремятся к нулю, т.к. перевод осуществляется со счета на счет.

Продажа квартиры через ипотеку Сбербанка и другие банки: риски продавца

Наиболее часто покупатели жилья оформляют ипотечный кредит через Сбербанк России. Но деньги могут быть от любой кредитной организации и разницы нет никакой в названии банковского учреждения. Продавцу важно обратить внимание на несколько нюансов.

Покупатели, собирая пакет документов для одобрения предмета залога попросят у вас оригиналы документов, чтобы сотрудник Сбербанка сличил их с копиями (снял копии) и заверил печатью банка.

Продавец, передавая оригиналы документов на квартиру рискует тем, что:

• Их могут повредить (элементарно помять, порвать, поставить чашку кофе на документ и т.д);
• Потерять, оставив в кафе, которое забежали, чтобы перекусить и т.д.

Второй риск — сделку купли-продажи жилплощади признают недействительной по причине проблем, возникших на стороне покупателя. Риск возникает редко, т.к. банк старается выбрать наиболее надежного плательщика кредита, но форс-мажор никто не исключает.

Третий риск — вы потратите время на сбор документов для одобрения банком приобретаемого ипотечником жилья, а банк откажет в одобрении без объяснения причин, а за этот период вы можете упустить других потенциальных покупателей, которые могли бы приобрести вашу квартиру за собственные деньги или ипотекой иного банка.

Источник: http://www.habrealty.ru/prodavtsu/riski-prodazhe-kvartiry-ipoteke.html