Самовольная постройка как признать право собственности

Сегодня рассмотрим тему: "Самовольная постройка как признать право собственности". На сайте собраны и структурированы материалы ведущих изданий. Если появились вопросы, то вы всегда можете их задать дежурному консультанту на сайте.

Чек-лист по наследованию самозастроя

Наследование самовольной постройки

Наследование самовольной постройки имеет некоторую особенность, связанную с обязательной судебной процедурой установления права собственности на нее.

О позиции Верховного суда РФ по делам о самовольных постройках можно почитать здесь .

Отличия самовольной постройки

Поскольку самовольное строение является имуществом, то ее владелец обладает имущественными правами и обязанностями на нее. Эти права ограничены статьей 222 ГК РФ .

Так, в соответствии со статьей 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Это означает, что фактически приняв самовольную постройку в наследство, наследник приобретает лишь права владеть и пользоваться, но не право распоряжаться ею.

Это означает например, что наследник может проживать в жилом доме, возведенном наследодателем без соответствующих разрешений, но не имеет права осуществить сделку с этим домом (продать, подарить, заложить ).

Причины обращения в суд

Наследник приобретает не только перечисленные права на такую самовольную постройку, но и несет обязанности.

Это означает, что фактически приняв самовольную постройку в наследство, наследник обязан легализовать ее при наличии достаточных оснований, либо снести ее за свой счет, если основания для легализации постройки отсутствуют.

Установив среди наследственного имущества самовольную постройку, нотариус обязан разъяснить наследникам нормы законодательства о самовольной постройке и рекомендовать наследникам обратиться в суд с заявлением о включении самовольной постройки в наследственную массу. Без такого судебного решения нотариус не вправе выдать наследнику свидетельство о праве на наследство. Как ознакомиться с наследственным делом читайте здесь .

О судебной практике и позиции Верховного суда РФ читайте здесь .

Виды исковых требований

Одновременно с иском о включении имущества в наследственную массу, следует указать требование о признании наследника фактически принявшим наследство и требование о признании за ним права собственности на самовольную постройку.

Согласно данному акту высшего суда, под совершением наследником действий, свидетельствующих о фактическом принятии наследства, следует понимать совершение предусмотренных пунктом 2 статьи 1153 ГК РФ действий, а также иных действий по управлению, распоряжению и пользованию наследственным имуществом, поддержанию его в надлежащем состоянии, в которых проявляется отношение наследника к наследству как к собственному имуществу.

В суде истцу надо доказать что самовольная постройка возведена в соответствии с действующими строительными и пожарными нормами, правилами. Что не создает угрозу жизни и здоровью, расположена на предусмотренном для этого земельном участке, не нарушает чужие права и интересы.

При наличии достаточных оснований считать самовольную постройку соответствующей требованиям для эксплуатации строения без ограничений, суд вправе вынести решение о признании за наследником права собственности на такое строение.

Правовые последствия судебного решения

Так производится процесс легализации самовольной постройки. О различных способах легализации самовольной постройки читайте здесь .

На основании судебного решения уже легализованная постройка, которая утратила признаки самовольной постройки в момент вынесения судом решения, будет включена нотариусом в наследственную массу и наследнику будет выдано свидетельство о праве на наследство. В дальнейшем, наследник вправе обратиться в Росреестр для регистрации права собственности на это строение.

ЧЕК-ЛИСТ

для подготовки наследником иска о включении самовольной постройки в наследственную массу, фактическом принятии ее в наследство, признании права собственности на самозастрой

  1. Сформировать пакет документов на все наследственное имущество, в том числе на самовольную постройку.
  2. Подтвердить документально родственные отношения наследодателя и наследника.
  3. Сформировать техническую документацию на самовольную постройку. Получить техпаспорт.
  4. Получить заключение независимой строительно-технической экспертизы о том, что самовольное строение соответствует техническим регламентам о безопасности зданий и сооружений, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным требованиям, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
  5. Заручиться свидетельскими показаниями соседей, которые могут подтвердить фактическое принятие наследником открывшегося наследства:
  • распорядился личными вещами наследодателя,
  • продолжает владеть и пользоваться самовольной постройкой,
  • оплачивает налоги и коммунальные платежи,
  • поддерживает в надлежащем состоянии самовольную постройку и придомовую территорию, обрабатывает приусадебный участок.
  1. Сформировать доказательства о содержании наследства:
  • собрать платежные квитанции, подтверждающие оплату коммунальных услуг и налоговых платежей.

Все что надо знать завещателю для оформлении завещания читайте здесь , а как оформить завещание у нотариуса читайте здесь .

Публикация подготовлена с использованием материалов информационно-правового портала Консультант Плюс (http://www.consultant.ru)

Если мой сайт РОСТОВСКИЙ АДВОКАТ Вы считаете полезным и он может еще пригодиться в жизни, оставьте его в закладках или поделитесь им с друзьями. И не забудьте получить мой бесплатный СПРАВОЧНИК КЛИЕНТА.

Источник: http://advokatfap.ru/nasledovanie-samovolnoj-postrojki/

Новый подход к самовольным постройкам

Новые правила

Закон принят для того, чтобы появилось понимание, кто может сносить самовольную постройку, когда, за чей счет, что делать гражданам, оказавшимся вблизи трубопроводов и т. д., поясняет Павел Крашенинников, председатель комитета Госдумы по госстроительству и законодательству: «Нужно защитить добросовестных владельцев построек, в том числе от излишнего формализма». Такая работа потребовала внести целый ряд поправок в Гражданский кодекс (основные из них представлены в таблице).

Было Стало
Постройка считается самовольной Если возведена без необходимых разрешений или с существенным нарушением строительных норм и правил Если возведена без необходимых разрешений или с существенным нарушением строительных норм и правил, установленных на дату создания объекта
Снос самовольной постройки: 1) с зарегистрированным правом собственности; 2) которая является жилым домом (многоквартирным, садовым); 3) которая создана до вступления в силу Градостроительного и Земельного кодексов По решению суда или ОМСУ Только по решению суда
Административный снос постройки, которая расположена на частных землях Можно Нельзя, исключение – если сохранение самовольного строения на частной земле создает угрозу жизни и здоровью граждан
Снос постройки, права на которую оформлены по «дачной амнистии» Можно Можно, но только с возмещением убытков собственнику
Механизм принудительного изъятия земли у собственника, который не исполнил требование о сносе самовольной постройки в установленный срок. Нет Есть
Механизм приведения самовольной постройки в соответствие установленным требованиям Нет Есть, на это отводится срок от 6 месяцев до 3 лет

По словам Крашенинникова, до настоящего момента отсутствовал комплексный механизм контроля за строительством: требования к нему, способ сноса, гарантии собственникам построек от внесудебного сноса, возмещение убытков, наполнение ЕГРН данными об «особых» зонах, чтобы минимизировать споры о трубах на участках. А перечисленные новеллы позволят сделать механизм признания построек «самовольными» более объективным, усовершенствовать меры противодействия самовольному строительству и установить дополнительную защиту прав граждан и юрлиц на недвижимое имущество, уверен депутат.

Эксперты «Право.ru»: нормы помогут оперативно реагировать на самострои

Недостатки закона

Однако не все эксперты единодушны в позитивной оценке обсуждаемых изменений. Литвинов считает спорной новеллу, которая предлагает изымать участок у собственника, не выполнившего решения о сносе самовольной постройки. Юрист объясняет, что на практике возможны случаи, когда размер участка существенно превышает площадь, занятую самовольной постройкой. Так что в этом случае было бы правильнее говорить об изъятии части участка, отнеся затраты на кадастровые работы на собственника земли, полагает Литвинов. Интересен и подход законодателя к самовольным постройкам, которые относятся к имуществу религиозного назначения, обращает внимание юрист: «Эти объекты запретят сносить даже в случаях их прямой угрозы жизни и здоровью граждан в связи с нахождением в зонах с особыми условиями использования». Обоснованность такого решения вызывает сомнения как с точки зрения конституционного принципа равенства всех перед законом и судом, так и с точки зрения безопасности, констатирует Литвинов.

Читайте так же:  Снижение кадастровой стоимости земельного участка

Самострой – это проблема, которая связана с беспорядком в сфере административного регулирования выделения земельных участков и строительных согласований. И эти сложности являются производными от главного – захлебнувшейся реформы вещных прав. Только наведение порядка в этом вопросе может существенно помочь современному отечественному правопорядку избавиться от пережитков советского прошлого. А обсуждаемый закон – это типичный пример ситуативного реагирования, паллиативная мера, которая существенно ничего не изменит. Разве Гражданский кодекс мешает сейчас государству возмещать вред, причиненный действиями представителей Росреестра, которые регистрируют право собственности на объекты самовольного строительства?

Денис Быканов, партнер MGP Lawyers MGP Lawyers Федеральный рейтинг группа Банкротство группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения ×

Кроме того, остаётся неразрешенным вопрос – распространяется ли понятие «самовольное строительство» на незавершённые объекты, констатирует Надежда Попова из Павлова и партнеры Павлова и партнеры Федеральный рейтинг группа Семейное/Наследственное право группа Управление частным капиталом группа Страховое право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Банкротство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения × . К сожалению, новым законом не урегулировано, в каких случаях возможен только снос, а когда – приведение построек в соответствие установленным требованиям, добавляет Светлана Шлюнько, юрист Dentons Dentons Региональный рейтинг группа Интеллектуальная собственность группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения × . По её мнению, это может привести к злоупотреблениям при принятии соответствующих решений. Но она надеется, что судебная практика выработает подходы к спорному вопросу.

Порядки прошлого века

А вот в 90-е годы добиться легализации самовольных построек получалось достаточно легко, по крайней мере, бизнесменам. О популярной в то время схеме на примере столичного региона рассказывал «Комсомольской правде» глава департамента торговли и услуг Москвы Алексей Немерюк: «Город на пять лет выделял предпринимателю землю под установку некапитального нестационарного объекта. Коммерсант ставил павильон, быстренько обкладывал его кирпичом. Все это согласовывал или вообще не согласовывал как какие-то фасадные работы». После этого заказывалось некое экспертное заключение в одном из проектных институтов, в котором писалось, что возведенный объект является капитальным сооружением. Потом коммерсант получал от специалиста Бюро технической инвентаризации дополнительную документацию. Со всеми перечисленными бумагами приходили в регистрационную палату, где ему выдавали свидетельство на право собственности, поясняет Немерюк.

Когда через пять лет город требовал убрать объект, то предприниматель ссылался на полученный документ о праве собственности. Судиться в такой ситуации властям тоже было бесполезно, говорит глава департамента торговли и услуг Москвы: «Свидетельство выдано три года назад, и срок исковой давности истек, поэтому все свободны». При этом суд подтверждал, что «самострой» появился незаконно, но законодательство того времени не позволяло принимать какие-то меры, подчеркивает Немерюк.

Решения от законодателя и правоприменителя

Тем не менее постепенно судебная практика стала решать существовавшие проблемы с незаконно построенной «самоволкой». Самым главным в этой связи стало совместное постановление Пленумов ВАС и ВС № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». В п. 26 этого документа указано, что «отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку». Вместе с тем в п.5 Обзора практики от 9 декабря 2010 года № 143 ВАС разъяснил: наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе этого объекта как самовольной постройки.

У Верховного суда последний объемный обзор на обсуждаемую тему вышел весной 2014 года («Судебная практика по делам, связанным с самовольным строительством»). В документе ВС задал вектор рассмотрения подобным спорам. Во-первых, разъяснил, что право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на арендованном им участке, можно признать при определенных условиях. Таковыми являются: предоставление участка в аренду именно для строительства соответствующего объекта недвижимости, отсутствие существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и, если сохранение спорного строения не нарушает прав и законных интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Во-вторых, действующим законодательством не предусмотрена возможность признать право собственности на часть объекта самовольной постройки. И, в-третьих, в случае самовольной пристройки дополнительных помещений к первоначальному объекту недвижимости интересы собственника можно защитить, признав право в целом на собственность в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту. Под такой случай подпадает даже пристроенный балкон, что ВС отдельно подчеркнул в определении № 18-КГ17-198.

Но наиболее существенно правовые «пробелы» 90-х годов решил законодатель. В 2015 году ст. 222 ГК дополнили п. 4, который регламентировал условия и порядок сноса самовольной постройки органом местного самоуправления (ОМСУ). Новелла позволила властям избавляться от самостроев в административном (внесудебном) порядке. Это возможно в случаях, если объект возвели на земле, которую не предоставили в установленном порядке для этих целей. А постройка расположена «в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ) или на участке общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения». Руководство столичного региона тут же воспользовалось нововведением и за два года в пять этапов снесло 385 объектов. Владельцы некоторых из этих помещений пытались обжаловать решение московских властей в судебном порядке, но безрезультатно. Верховный суд признал законным постановление правительства столицы от 8 декабря 2015 года «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы» № 829, на основании которого и демонтировали здания предпринимателей. А Конституционный суд не нашел нарушений в самой норме, которая допускает внесудебный снос самовольных построек местными властями.

Источник: http://pravo.ru/story/204327/

Право собственности на самовольную постройку за арендатором – мнение ВС

На что идут арендаторы земли, чтобы узаконить самовольную постройку? Например, в споре, дошедшем до Верховного суда, решение о признании права собственности на московскую недвижимость было из районного суда Ингушетии. Экономколлегия ВС впервые подробно рассказала, как суды должны разбираться в подобных делах. Эксперты ее решение поддерживают и комментируют «пикантность» ситуации.

Коллегия Верховного суда РФ по экономическим спорам (КЭС) на днях опубликовала полную версию определения по делу о признании права собственности на самовольную постройку. Там КЭС подтвердила подход о том, что легализация самовольной постройки, возведенной на арендованном земельном участке, возможна, но только при наличии явно выраженного согласия собственника участка на строительство объекта, комментирует выводы ВС Алексей Толстов, партнер Адвокатского бюро «Бобров, Толстов и партнеры».

В 2005 году ОАО «Московский шлифовальный инструмент» (далее – МШИ) получил от властей в аренду на 49 лет земельный участок в Москве около метро Войковская (Старопетровский проезд, вл. 7 «А»; общая площадь – 23 315 кв. м). В 2010 году общество возвело там нежилое «административное» здание. Правда, без разрешения на строительство.

Читайте так же:  Как признать человека умершим через суд

Потом по поводу постройки МШИ спорила в районном суде Ингушетии, решение которого в 2010 году и стало основанием для регистрации права собственности на здание в ЕГРП за арендатором. А в 2013 году МШИ обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Префектуре Северного административного округа города Москвы о признании права собственности на спорное здание (№ А40-30372/2013). Со второго круга разбирательств апелляция и кассация округа его удовлетворила.

Но такой исход не поддержал КЭС (Елена Борисова, Елена Золотова и Алексей Маненков), к которой спор дошел по жалобе Префектуры и Департамента городского имущества Москвы (ДГИ). «В своем определении КЭС впервые четко перечислила, какие именно юридические значимые факты должны устанавливать суды в случае отсутствия у истца по подобным искам разрешения на строительство», – говорит Сергей Шумилов руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юрфирмы «Инфралекс». Это будет способствовать формированию единообразия судебной практики по данной категории споров, считает он.

Согласие, согласие и еще раз согласие

Ключевыми стали три вопроса: на каком праве общество владеет землей; цель, с которой земля была ему предоставлена, и согласие арендодателя на строительство спорного объекта.

Суды, разрешая спор, руководствовались, в частности, Обзором судебной практики Верховного суда от 19 марта 2014 года. Из него следует, что право собственности на самовольную постройку все же может быть признано за арендатором, но если земля была предоставлена ему для строительства объекта, а сама постройка не нарушает права других лиц. Однако «особое значение» для применения этой позиции, пояснила КЭС в определении, имеет установление воли собственника земли предоставить участок для строительства, его согласие на это.

МШИ земля была дана в аренду не для строительства, а для эксплуатации уже существующей там недвижимости. «Использование земельного участка в иных, не предусмотренных договором аренды целях, является нарушением условий договора аренды, и такое противоправное поведение арендатора не может быть истолковано как позволяющее ему еще и приобретать права на самовольную постройку», – укоряла КЭС в своем определении нижестоящие суды, удовлетворившие требования общества.

Не помогли МШИ и ссылки на то, что он пытался получить разрешение на строительство. Это никакой роли уже не играет, объясняла КЭС. Отсутствие разрешения не единственный признак самовольной постройки, ведь ни необходимых прав на землю, ни согласия собственника у общества также не было. Да и вообще, плохо МШИ пытался: например, не приложил к заявке градостроительный план земельного участка.

Апелляция и кассация руководствовались тем, что не было запрета собственника земли на строительство. Но здесь ключевую роль играет именно согласие, еще раз подчеркнула КЭС. А его-то, как настаивал ДГИ, точно не было. Поэтому правильно поступил именно суд первой инстанции (АСГМ), решили в ВС, который отказал в иске МШИ. Его решение КЭС и оставила в силе.

Мнение юристов

«Еще 10 лет назад так называемым «законом о дачной амнистии» была изменена ст. 222 Гражданского кодекса о самовольных постройках», – рассказывает об истоках проблемы Александр Латыев, партнёр «Интеллект-С». Раньше она допускала возможность признания права на самовольную постройку за арендатором земельного участка, а с тех пор – только за собственником, либо обладателем прав пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования участком.

«Арбитражные суды с тех пор достаточно последовательно отказывают арендаторам в признании права собственности на самовольные постройки на арендованных участках», – говорит Латыев. Чуть более гибкой является практика судов общей юрисдикции, отмечает он: так, Обзор судебной практики (на который ссылались суды в деле) допускает признание права собственности на самовольную постройку за арендатором, если условия договора аренды разрешают ему вести строительство.

Этот более гибкий поход, по словам Латыева, не вполне соответствует буквальному тексту закона, но представляется более справедливым: «Недаром в проекте изменений ГК в части вещного права предусматривалось, что право на самовольную постройку может быть признано за любым лицом, обладающим правом на земельный участк, которое предполагает возможность его застройки». Но пока эти изменения в закон не внесены.

Александр Латыев, партнёр «Интеллект-С»: «Верховный суд воспринял именно гибкую позицию, однако и при таком подходе не обнаружил оснований для признания за арендатором права на постройку, посчитав, что договор возможности нового строительства не дает».

«Некоторой пикантности» делу придает наличие решения районного суда Ингушетии о признании права собственности на находящееся в Москве недвижимое имущество, обращает внимание Латыев: «Коллегия ВС деликатно не стала его комментировать. Однако подозреваю, что наличие такого решения сыграло немалую роль в формировании отрицательного образа истца в глазах суда».

На эту же «пикантность» обращает внимание и Виталий Можаровский, партнер практики недвижимости и строительства Goltsblat BLP. По его словам, этот момент ярко демонстрирует устоявшееся примитивное правосознание и картину мира, с которой практикам, к сожалению, приходится сталкиваться очень часто.

Виталий Можаровский, партнер Goltsblat BLP: «Застройщик, когда он получил на руки решение суда отдалённого округа о признании права собственности на постройку, скорее всего, думал, что всё, дело сделано, право зарегистрировано. Но, как это часто бывает, «колосс оказался на глиняных ногах», и решение о признании права и запись о регистрации права сразу же «посыпались», как только истец стал настойчиво и последовательно использовать правовые аргументы».

Хотя чисто правовые инструменты (в отличие от методов «тех-кто-решает-вопросы») и затратны по времени, сложны, бюрократичны, они, тем не менее, в стратегической перспективе оказываются гораздо более надёжными и устойчивыми, напоминает Можаровский. «Да, девелоперам приходится очень непросто вести дела с властями. Но это вовсе не повод для того, чтобы идти в обход закона». По словам эксперта, это дело – яркий пример того, что городские власти тоже умеют квалифицированно и корректно использовать правовые инструменты в спорах о самовольных постройках.

С полной версией определения КЭС можно ознакомиться здесь.

Источник: http://pravo.ru/review/view/135029/

Самовольная постройка: как ее определить и как признать право собственности

Самовольной постройкой могут признать объект, который соответствует хотя бы одному из этих признаков:

Земельный участок не был предоставлен для строительства.

Земельный участок не принадлежит лицу, которое возвело постройку, ни по праву собственности, ни на основании договора. Строительство признают самовольным, если оно осуществляется на участке, переданном в аренду или в бессрочное пользование без права возводить постройки.

Из судебной практики: постройку посчитают самовольной, если ее возведение противоречит целевому назначению земель (например, строительство жилья на землях лесного фонда), либо не соответствует видам разрешенного использования, установленным правилам землепользования и застройки (например, градостроительный регламент зоны жилой застройки или общественно-деловой зоны может не предусматривать возможности строительства промышленного предприятия и т. п.).

Постройка возведена без разрешения на строительство.

Разрешение на строительство разрешает проведение строительных работ. Если разрешения нет — нельзя и строить.

Но закон предусматривает исключения. Например, не нужно получать разрешение физическому лицу на строительство на садовых и приусадебных участках, гаража на земельных участках, не предназначенных для предпринимательской деятельности и т. д.

Из судебной практики: согласно позиции Верховного суда РФ, строительные работы можно проводить только после получения разрешения на строительство. Только в такой последовательности. Нельзя получить разрешение на строительство после начала строительства или по его завершению. Верховный суд РФ указал, что отказ в выдаче разрешения на строительство считается законным, даже если соблюдены все требования к представленным документам. Однако встречается и единичная противоположная практика.

Читайте так же:  Нормы водопотребления на человека в месяц и сутки
  • Постройка осуществлена с нарушением строительных или градостроительных норм и правил.
  • Речь идет о нарушении требований технических регламентов, местных нормативов благоустройства, планировочной документации и других документов.

    Процесс строительства и возведения сооружения должен соответствовать принципам законодательства о градостроительной деятельности. Например, согласно статье 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, относятся:

    • осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов
    • осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам
    • осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности

    Какова судьба самовольной постройки?

    Вариантов два — снос и легализация.

    Снос самовольной постройки.

    По решению суда либо в отдельных случаях органов местного самоуправления (органов власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) постройка, признанная самовольной, подлежит сносу.

    Из судебной практики: иск о сносе самовольной постройки, как правило, заявляются местной администрацией, но такими правами наделены и другие органы — строительный надзор, прокуратура. Правом требовать сноса самовольной постройки наделен правообладатель земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, а также иные лица, права и охраняемые законом интересы которых нарушает сохранение самовольной постройки.

    Местная администрация может принять самостоятельное решение о сносе, если земельный участок, на котором расположена постройка, расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения. Такое решение может быть оспорено в суде.

    Легализация самовольной постройки

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Самовольную постройку могут признать законной в судебном порядке, если суд удовлетворит иск о признании права собственности.

    Как признать право собственности на самовольную постройку?

    Право собственности на самовольную постройку признают при соблюдении следующих условий:

    У лица должно быть право на земельный участок, допускающее строительство на нем этого объекта. Право собственности подразумевает возможность застройки собственного земельного участка. Однако это право ограничено целевым назначением земли и видами разрешенного использования, указанными в градостроительном плане земельного участка. Основанием может также стать право аренды под застройку.

    Соответствие постройки требованиям планировочной документации, правилам землепользования и застройки.

    Разрешенное использование земельного участка регламентируется правилами застройки и землепользования, принимаемыми органами местного самоуправления, которые регламентируют:

    • разрешенные виды использования земельных участков в пределах конкретных территориальных зон
    • максимальный и минимальный проценты застройки
    • этажность
    • отступы от границ земельного участка при строительстве.

    Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости. Средствами доказывания соответствия либо несоответствия целевому назначению и разрешенному использованию являются кадастровые паспорта и кадастровые выписки на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка.

    Необходимо обращать внимание на случаи, когда Правилами землепользования и застройки предусматривается отсылка к иным документам, например, проекту планировки территории.

    Отсутствие угрозы жизни и здоровью.

    Сохранение постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц и создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

    Нарушение прав третьих лиц может выразиться в застройке чужого участка полностью или частично, создании самовольной постройкой препятствий в пользовании чужой недвижимостью. Безопасность постройки, как правило, доказывается судебной экспертизой.

    Обычно по делам об узаконении самовольной постройки назначаются строительно-техническая экспертиза, экспертиза пожарной безопасности, исследуется соблюдение санитарно-эпидемиологических требований, в зависимости от особенностей фактических обстоятельств дела могут быть назначены и другие исследования.

    Принятие своевременных мер для получения разрешений на строительство.

    Необходимо доказать, что отказ в выдаче разрешения на строительство (или бездействие органов власти) был незаконным, что вы своевременно предоставили необходимые документы, содержание которых соответствует градостроительному плану земельного участка.

    Из судебной практики: часто суды требуют, чтобы законность отказа в выдаче разрешения на строительство оспаривалась в отдельном судебном деле, а не в рамках дела о признании права собственности на самовольную постройку.

    Право собственности на самострой, возведенный без необходимого разрешение, можно получить в силу приобретательной давности лицом, которое добросовестно, открыто и непрерывно владело им как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, и, если оно, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

    При доказательстве того, что объект недвижимости существует, представив его кадастровый план или паспорт, а также то, что объект создан за счет истца.

    Юридическая возможность признания права собственности на самовольную постройку ‒ это не упрощенный механизм легализации постройки. Это способ защиты права застройщика, который по какой-то не зависящей от него причине не смог получить разрешение на строительство и/или ввод объекта в эксплуатацию. Поэтому суд при вынесении решения руководствуется таким принципом гражданского законодательства, как добросовестность и недопустимость злоупотребления правом.

    Оригинал статьи: http://www.klerk.ru/law/articles/441205/

    Признание права собственности на самовольную постройку

    Правовая поддержка для признания права собственности на самовольную постройку

    Разрешение на индивидуальное жилищное строительство

    Основные требования и юридическая помощь в процедуре получения разрешения на индивидуальную жилищную застройку

    Жилищные споры

    Помощь и консультация юриста в жилищных вопросах

    Задайте вопрос специалисту

    Получите ответ на вопрос в течение 15 минут

    Что произойдет после вашего обращения

    Мы вас выслушаем Соберем первичную информацию, ознакомимся с имеющемися документами

    Разработаем стратегию Сформируем план развития ситуации, рассмотрим пути решения проблемы Соберем документы Подготовим экспертные заключения, оценки или другие необходимые документы Выиграем ваше дело Пойдем в суд и выиграем ваше дело Получим решение и исполнительный лист Самостоятельно заберем решение и исполнительный лист из суда Обеспечим получение компенсации Доведем дело до получения компенсации, возмещения убытков или гонорара
    Источник: http://abo29.ru/articles/samovolnaya-postrojka-kak-ee-opredelit-i-priznat-pravo-sobstvennosti

    Признание права собственности на самовольную постройку

    Всего законодательством предусмотрено два способа признания права на незаконную постройку. К ним относятся:

    • обращение в суд с исковым заявлением;
    • приведение строения в соответствие, согласно требованиям закона.

    Способ 1. Обратиться в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку

    Решение принимает федеральный суд общей юрисдикции, где истцом выступает человек, желающий узаконить постройку. Так, на стадии рассмотрения принятого вопроса необходимо представить документы, подтверждающие соблюдение всех условий, предусмотренных Гражданским кодексом России.

    Дополнительно при рассмотрении таких вопросов во внимание принимается также судебная практика решения таких конфликтов.

    Способ 2. Привести постройку в соответствие с требованиями

    Так, право легализации незаконных строений возникло в 2018 году, когда на территории России начала действовать специальная программа. Благодаря реформе, более 8% незаконных построек были легализованы собственниками, что положительно сказалось на наполнении государственного бюджета. С другой стороны, человек, прежде чем начинать процедуру, обязан привести здание в соответствие с установленными нормативами.

    Что признают самовольной постройкой

    В целом, закон предусматривает лишь два признака, которые свидетельствуют об основаниях признания постройки незаконной. К ним относятся:

    1. Сооружение – объект недвижимости. Этот факт установлен только статьями Гражданского кодекса Российской Федерации. Даже здание, строительство которого не завершено, может признаваться незаконной постройкой. Для этого необходимо подтвердить наличие основных конструкций дома, что свидетельствует о дальнейшем завершении строительства.
    2. Здание было построено без получения какого-либо разрешения или без оформления хотя бы одного необходимого разрешительного документа. При решении таких конфликтов также следует отметить, что разрешение должно быть предоставлено в дни, когда начато строительство.
    Читайте так же:  Документы для приватизации квартиры — полный список + образец заявления

    Постройка должна быть возведена на земельном участке, которым владеет строитель. Если таких разрешений получено не было, то и легализовать постройку не удастся.

    В какой суд обращаться

    Как уже отмечалось выше, решение принимается районными судами, уполномоченными решать конфликты на основании исковых заявлений. Ходатайство передается в суд, расположенный в регионе нахождения объекта недвижимости.

    Кто будет истцом и ответчиком

    Определение субъектов спора зависит от обстоятельств, при которых было возведено сооружение, а также в зависимости от того, кому принадлежит постройка и, на каких основаниях. Так, заявителем по спору могут выступать следующие участники:

    • строительная компания, которая возвела здание на земельном участке, принадлежащем другому человеку;
    • собственник земельного участка, на территории которого построен дом.

    Ответчиком по делу будет выступать городская администрация или разрешительный орган, который не предоставил желаемое разрешение на возведение постройки или, обязан выдать такое разрешение.

    Как рассчитать госпошлину

    Государственная пошлина в обязательном порядке оплачивается истцом на стадии подготовки и подачи искового заявления. Размер госпошлины одинаков по всей территории России и устанавливается статьями налогового кодекса Российской Федерации.

    Положениями Гражданского кодекса Российской Федерации установлен перечень условий, которые должны соблюдаться обязательно. К ним относятся:

    1. наличие имущественных прав на земельный участок (речь идет не только о владении, но также о праве бессрочного пользования землей);
    2. получение прав на осуществление строительных работ, то есть человек должен подтвердить документально, что может в полной мере пользоваться земельным наделом;
    3. соответствие здания установленным требованиям и нормам (за основу принимается Градостроительный кодекс);
    4. беспрекословное соблюдение прав третьих участников, которыми выступают супруги, дети, совладельцы и дольщики;
    5. земельный участок позволяет возводить на конкретном участке постройки установленного типа;
    6. строение соответствует нормативам расположения зданий на участке, а также по отношению к соседним земельным участкам;
    7. объект – самостоятельный, то есть, оформлен не в комплексе нескольких зданий, а как отдельно действующее строение.

    Альтернативный способ решения конфликта – вынесение городским советом решения о сносе постройки. Так, если нет законных оснований для легализации здания, то администрация предлагает снести здание, но такое решение не может быть принудительным. Только собственник земли и дома принимает окончательное решение в вопросах легализации незаконных построек.

    Источник: http://law03.ru/finance/article/kak-priznat-pravo-sobstvennosti-na-samovolnuyu-postrojku

    Как защитить объект от признания самовольной постройкой и последующего сноса?

    Юрист Бюро присяжных поверенных «Фрейтак и Сыновья»

    специально для ГАРАНТ.РУ

    Борьба с самовольными постройками является одним из трендов современной московской действительности, причем под угрозу уничтожения попадают не только временные, но и капитальные постройки. В своей колонке я рассмотрю, что является факторами риска для признания постройки самовольной и какие аргументы необходимо приводить в судебном споре с государственными органами.


    Признаки признания постройки самовольной

    Самовольными постройками могут быть признаны объекты капитального строительства (недвижимого имущества). Временные постройки, являющиеся движимым имуществом, также попадают в категорию риска: могут быть демонтированы в связи с признанием права собственности на них отсутствующим.

    В случае, когда зарегистрированные в ЕГРН объекты недвижимого имущества имеют признаки самовольной постройки, наличие регистрации не исключает удовлетворения судом требования об ее сносе (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», далее – Постановление). Это объясняется необходимостью наличия правового основания для внесения записи в ЕГРН: например, акта госоргана – разрешения на строительство как основания возведения здания.

    Доказывание добросовестного приобретения постройки на основании действительной сделки также не защитит собственника от ее сноса. Способом правовой защиты добросовестного приобретателя может стать только взыскание убытков с первоначального собственника постройки.

    Гражданское законодательство предусматривает следующие признаки для признания постройки самовольной:

    • нарушение норм земельного законодательства, в виде неоформления права на земельный участок под постройкой, то есть в отсутствии, например, права собственности или права аренды (с правом возведения на участке объекта) на земельный участок;
    • возведение постройки без полученного разрешения на строительство, предусмотренного ст. 51 Градостроительного кодекса;
    • возведение постройки на земельном участке с нарушением его разрешенного использования (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 19 июля 2016 г. № 18-КГ16-61, апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 29 апреля 2016 г. № 5-АПГ16-12);
    • возведение постройки на земельном участке с нарушением территориального зонирования в соответствии со ст. 35-40 Градостроительного кодекса РФ;
    • незаконная реконструкция объекта, которая привела к возникновению нового объекта) и иные нарушений градостроительных норм.

    В соответствии с п. 29 Постановления ст. 222 Гражданского кодекса не регулирует демонтаж временных построек, а также на перепланировку, переоборудование недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект.

    Полномочиями по принятию решения о сносе самовольной постройки обладает:


    Виды судебных споров, связанных с самовольной постройкой

    Споры по искам о признании права собственности на самовольную постройку, инициированные лицами, которые возвели такие объекты.

    Истец может рассчитывать на признание права собственности на самовольную постройку, если:

    • участок под постройкой принадлежит истцу на праве собственности, постоянного бессрочного пользования или на иных законных правах;
    • постройка соответствует параметрам строительства в документации по планировке территории и правилами землепользования и застройки;
    • соблюдены все требования безопасности (строительные нормы, правила пожарной безопасности и иные технические нормы), а также права третьих лиц.

    Суды единообразно применяют названные условия, если они не соблюдены, шансов у собственника постройки на ее сохранение практически нет.

    Смягчающим условием при применении п. 3 ст. 222 ГК РФ является то, что само по себе отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для отказа в признании права собственности. В соответствии с п. 26 Постановления истец должен доказать, что принял необходимые меры для легализации постройки, то есть подал все необходимые документы для получения разрешения на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию. Данное положение позволяет добросовестному застройщику, выполнившему иные требования п. 3 ст. 222 ГК РФ, рассчитывать на признание права собственности на спорную постройку.

    Споры по искам о сносе самовольной постройки, в рамках которых уполномоченный орган (в Москве, например, в Департамент городского имущества г. Москвы) заявляет одновременно следующие требования:

    • о признании самовольной постройкой объекта недвижимого имущества;
    • об обязании ответчика снести объект недвижимого имущества;
    • о признании отсутствующим права собственности ответчика на объект;
    • об обязании ответчика освободить земельный участок путем демонтажа объекта.

    Эти на первый взгляд противоречивые требования заявляют для предупреждения потенциально возможного отказа в удовлетворении иска по основанию неверного определения типа постройки, то есть по формальным основаниям в связи с неправильно сформулированными исковыми требованиями. Отнесение типа спорной постройки к капитальным или временным преимущественно происходит уже в процессе разрешения спора при проведении строительно-технической экспертизы.

    Первые два требования относятся к капитальным строениям, связанные с ними отношения регулируются ст. 222 ГК РФ. Вторые два требования относятся к временным постройкам, к которым не применяются положения ст. 222 ГК РФ, в отношении таких строений заявляют негаторные требования о признании отсутствующим права собственности на объект в рамках ст. 304 ГК РФ.

    Данный формат исковых требований вызывает у ответчика необходимость давать различные аргументы на каждый блок требований.

    Читайте так же:  Государственная социальная помощь — виды соц поддержки

    В случае если спор связан с объектом недвижимого имущества, возникшим в связи с проведением самовольной реконструкции, требования о приведении объекта в первоначальное состояние до проведения самовольной реконструкции или о сносе постройки также должны быть рассмотрены с учетом критериев признания постройки самовольной. При доказывании отсутствия факта создания нового объекта посредством самовольной реконструкции нужно учитывать, что созданием нового объекта является изменение индивидуализирующих характеристик объекта (высоты, площади, этажности и т.п.) (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 24-КГ15-6).

    Для разрешения споров по требованиям о приведении объекта недвижимого имущества в первоначальное положение после проведения незаконной перепланировки (например, надстройки, изменившей высотные характеристики здания) не нужно доказывать наличие всех предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ обстоятельств. Достаточно доказать, что перепланировка не является реконструкцией (например, на основании технического заключения о состоянии несущих конструкций, допустимости и безопасности выполненных работ в здании), то есть изменения не затрагивают конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности, не превышают предельные параметры разрешенного строительства (постановление Арбитражного суда Московского округа от 18 июля 2017 г. № Ф 05-8418/2017 по делу № А40-242003/2015). Установление таких фактических обстоятельств подтверждает отсутствие необходимости в получении разрешения на строительство (подп. 4 п. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»).

    Для сохранения постройки необходимо доказать следующие фактические обстоятельства:

    Наиболее сложным является доказывание наличие всех обстоятельств п. 3 ст. 222 ГК РФ: наличия разрешения на строительство или необоснованного отказа в его выдаче, расположения объекта в территориальной зоне, в которой строительство объектов спорного типа разрешено, а также наличия прав на земельный участок под объектом у создателя постройки. Для доказывания фактов необходимо предоставить суду следующие доказательства:

    • законность владения и пользования или пользования землей может быть доказана свидетельствами о праве собственности на земельный участок (выпиской из ЕГРН), о праве постоянного (бессрочного) пользования, договором аренды (с правом возведения объекта);
    • добросовестность при получении разрешения на строительство и/или акта ввода постройки в эксплуатацию доказывают предоставлением обращений в уполномоченные орган или согласованных уполномоченными органами (например, Москомархитектуры, Центром государственного санитарно-эпидемиологического надзора)архитектурных концепций строительства (реконструкции) объектов (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 апреля 2013 г. по делу № А40-15485/11-28-131) и судебных актов, подтверждающих признание незаконными отказов администрации в выдаче разрешений на строительство;
    • факт соблюдения иных градостроительных, строительных, экологических, противопожарных и иных норм и правил и отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересы других лиц, угроз жизни и здоровью граждан может быть доказано соответствующим экспертным заключением (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18 мая 2011 г. № по делу № А74-1315/2010).

    Победа в споре с уполномоченными органами возможна также при доказывании хотя бы одного из двух фактов:

    • истечения срока исковой давности для предъявления требований о сносе самовольной постройки (три года со дня, когда уполномоченный орган узнал о нарушении права);
    • возведения постройки в период до 1995 года, то есть до даты вступления в силу ст. 222 ГК РФ.

    Срок исковой давности исчисляется для органов власти независимо от перераспределения полномочий между ними (постановление Президиума ВАС РФ от 11 октября 2011 г. № 7337/11 по делу № А10-1434/2009). Органы власти имеют возможность получать сведения о государственном техническом учете и государственной регистрации прав на спорный объект (определение ВС РФ от 14 июля 2015 г. № 305-ЭС14-8858 по делу А40-161453/2012, постановление Президиума ВАС РФ от 4 сентября 2012 г. № 3809/12, постановление Президиума ВАС РФ от 18 июня 2013 г. № 17630/12). То есть передача полномочий по контролю в сфере строительства или земельных отношений не влечет перерыва в сроке исковой давности. Предполагается, что о нарушении своего права органы власти узнают с даты регистрации права собственности на здание в ЕГРН.

    Поскольку органы государственной власти заявляют требования, которые применимые и к капитальным, и к временным постройкам, изначально необходимо доказать факт отнесения постройки к объектам недвижимого имущества. Доказать этот факт поможет строительно-техническая экспертиза и предоставление технического паспорта БТИ на здание. Если в ином деле рассматривался вопрос о капитальности спорного объекта, возможно использовать преюдициальное значение такого факта.

    Доказать отнесение постройки к капитальным объектам важно, поскольку в отношении временных построек органы власти заявляют негаторные требования, к которым не применяются правила о сроке исковой давности (ст. 208 ГК РФ, п. 7 Постановление Пленума ВС РФ от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»). То есть пропуск срока исковой давности органом власти можно только в связи со спорным объектом недвижимости.

    Для применения срока исковой давности необходимо доказать отсутствие следующих фактов (п. 6, п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 9 декабря 2010 г. № 143, п. 22 Постановления):

    • постройка влечет нарушение прав истца, владеющего земельным участком, при создании постройки на земельном участке без его согласия.
    • постройка угрожает жизни и здоровью граждан.

    Доказывание отсутствия угроз жизни и здоровью населения, связанных с постройкой, возможно за счет предоставления в суд экспертного заключения. Отсутствие у собственника земли (не являющегося собственником объекта) фактического владения землей под спорным объектом, даже в случае отсутствия его прямого согласия на возведение объекта, подтверждает необходимость применения общего срока исковой давности (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28 сентября 2017 г. № Ф02-4560/2017 по делу № А19-8769/2016, определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 14 июля 2015 г. № 305-ЭС14-8858 по делу А40-161453/2012). При этом неоднократное заключение краткосрочных договоров аренды земельного участка под спорным объектом свидетельствует об осведомленности истца о нахождении такого объекта на участке (определение ВС РФ от 4 сентября 2015 г. № 305-ЭС15-11735 по делу № А40-102753/2013).

    Доказывание факта возведения постройки в период до 1995 года, то есть до даты вступления в силу ст. 222 ГК РФ, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований о сносе самовольной постройки. Правила о признании самовольной постройкой не применяются к объектам, возведенным до 1995 года, в связи с тем, что гражданское законодательство обратной силы не имеет (п. 1 ст. 4 ГК РФ) и на основании постановления Президиума ВАС РФ от 24 января 2012 г. № 12048/11, постановления Президиума ВАС РФ от 19 ноября 2013 г. № 6557/13.

    Частой ситуацией является несовпадение даты фактической постройки здания и даты регистрации права собственности на нее. Доказывать нужно именно дату возведения постройки, для чего необходимо предоставить следующие документы: технический план приватизации и распоряжение Госкомимущества об утверждении плана. Косвенным доказательством постройки здания до 1995 года может быть акт оценки стоимости имущества при приватизации.

    Таким образом, суды принимают решения в пользу сохранения спорной постройки при невозможности доказать наличие всех необходимых условий для признания ее режима законным только при наличии признака давности: пропуска уполномоченным органом срока исковой давности или возведения постройки до введения в действие ГК РФ.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Источник: http://www.garant.ru/ia/opinion/author/hazova/1212006/

    Самовольная постройка как признать право собственности
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here