Согласие супруга при покупке недвижимости

Сегодня рассмотрим тему: "Согласие супруга при покупке недвижимости". На сайте собраны и структурированы материалы ведущих изданий. Если появились вопросы, то вы всегда можете их задать дежурному консультанту на сайте.

Как правильно составить письменное согласие супруга на покупку недвижимости (квартиры или дома)

Распоряжение, как средствами, так и имуществом, полученными супругами в период совместного проживания имеет свои нюансы, особенно, если нет брачного договора.

Именно поэтому многие пары в преддверии приобретения новой квартиры и задаются вопросом, в каких случаях требуется согласие партнера и на какие виды имущества его оформление обязательно?

Законодательный аспект вопроса

Казалось бы, современное семейное законодательство должны было быть уже идеально совершенным, учитывая, что формировалось оно на протяжении более 14 веков. А между тем, юридические нестыковки, а также двойственное толкование присутствует в СК РФ и до сих пор. В частности, на основании ст.35 СК РФ все нажитое в браке имущество, включая и денежные средства, являются общими по умолчанию, конечно, если супруги заранее не побеспокоились об оформлении брачного договора либо же соглашения об использовании общего имущества, а также о признании некоторых объектов личными.

Поэтому, если муж хочет приобрести квартиру, согласие второй половины иметь не обязательно, учитывая, что в рамках ч.2 ст.35 СК РФ считается, что сделка уже осуществляется с негласного разрешения жены. При этом в силу ч.3 указанной статьи отсутствие письменного согласия может принести ряд негативных последствий, которые обернутся опротестованием сделки впоследствии уже в судебном порядке со значительными затратами, если женщина вдруг решит, что ее интересы были нарушены.

Конечно, для отмены договора купли-продажи необходимо будет соблюсти ряд формальностей, предусмотренных законом, в частности, доказать умышленное нарушение прав распоряжения совместной собственностью. Но, тем не менее, прецедент ст.35 СК РФ уже создан в виду того, что ситуацию можно толковать и соответственно применять двояко, что естественно ведет к массе сложностей и определенным рискам уже как для продавца, так и для покупателя.

Когда необходимо

В процессе покупки квартиры особые сложности при трактовании ст.35 СК РФ возникают именно в отношении п.3, который гласит, что все сделки, подлежащие государственной регистрации, должны сопровождаться и нотариальным согласием второго супруга. А между тем именно договор купли-продажи в силу ФЗ №302 после 1 марта 2013 года регистрировать не обязательно, хотя сей документ и входит в состав основного пакета документов, которые предъявляются уже при регистрации прав собственности в Росреестре.

То есть с юридической точки зрения наличие согласия не обязательно, но оно может понадобиться в следующих случаях, если:
  • вопрос о покупке квартиры уже парой обсуждался и один из них категорически против;
  • предполагается использовать деньги, которые заработаны вместе, и, конечно, на заработанные деньги существуют уже другие планы;
  • тратятся средства, которые супруг заработал в период брака, но скрыл, таким образом, лишив свою половину возможности ими распоряжаться в рамках совместной собственности.

То есть согласие потребуется только в тех случаях, где существует вероятность оспаривания сделки в рамках ч.2 ст.35 СК РФ, что, кстати, подтверждается и судебной практикой, которая, конечно, не обширна в виду сложности формирования доказательной базы, учитывая, что супруги, как правило, решают разногласия в досудебном порядке, но положительные решения все же есть.

А вот во всех остальных случаях согласие супруги не обязательно, особенно, если речь идет о следующих ситуациях:

  • покупки квартиры в долевую собственность;
  • при наличии брачного договора либо соглашения о порядке использования совместного имущества;
  • нотариальной доверенности на представление интересов в режиме приобретения недвижимости.

Хотя заключить согласие все же целесообразно, учитывая, что именно подобным образом можно избежать рисков при оспаривании сделки впоследствии, особенно, если квартира не понравится, и жена передумает, либо же семья перейдет в режим развода, где все средства раздела имущества и увеличения собственной доли хороши.

Значимость данного документа

Несмотря на то, что согласие супруги на приобретение квартиры в рамках закона не требуется, значимость указанного документа нельзя недооценивать. В частности, как покупатели, так и продавцы в силу закона могут быть как добросовестными, так и недобросовестными сторонами сделки, то есть такими, которые заведомо скрывают определенные сведения, способные изменить решение об оформлении сделки либо же изначально ратуют за чистоту сделки.

Соответственно, если пара хочет избежать сложностей в будущем, особенно, если возникнет вероятность развода либо же жилое помещение оформляется не как долевая собственность, а личная на одного из пары, согласие желательно оформить, таким образом, выступив добросовестными покупателями. Если же супруги уверены в своем совместном будущем, согласие не требуется.

Также согласие второй половины желательно оформить, если в процессе приобретения квартиры участвуют средства третьих лиц, то есть тот кредит из банка либо же заем от тещи, которой деньги придется отдавать уже из общего капитала и на протяжении долгого времени, несмотря на взаимную «любовь и уважение» к маме.

Порядок оформления

Именно поэтому в преддверии такой значимой для семьи покупки желательно посетить нотариуса по месту официальной прописки пары.

При этом супругам необходимо подготовить и определенные документы, в частности:
  • паспорт либо иное удостоверение личности;
  • брачное свидетельство;
  • предварительный договор о покупке квартиры, конечно, при его наличии.

При этом следует отметить, что наличие свидетельства о браке будет обязательным, учитывая, что совместное распоряжение средствами предполагает только официально зарегистрированный брак. Если пара не сможет доказать факт вступления в брачные отношения через ЗАГС, нотариус не вправе будет оформить согласие на основании данных, которые не подтверждены документально.

Еще одним правилом оформления согласия является личное присутствие стороны, которая выражает одобрение, ведь нотариус при составлении указанного документа обязан удостоверить не только юридический факт добровольной воли, но и личную подпись участника данного вида правоотношений.

Кстати, бланк соглашения нотариус супругам выдаст уже в конторе, хотя заявление можно составить и самостоятельно, учитывая, что утвержденного законом формуляра не предусмотрено. Однако в виду того, что документ, составленный с нарушениями, заверен не будет, лучше воспользоваться услугами нотариуса изначально, учитывая, что мало кто из рядовых граждан обладает глубокими юридическими знаниями и способен составить оговоренный формуляр правильно.

При этом сам процесс нотариального заверения согласия может занять от нескольких часов до нескольких дней, в зависимости от часов приема и загруженности конторы. А вот полномочия указанного документа будут распространяться только на один объект недвижимости, покупка которого и предстоит на протяжении последующих дней.

Форма составления и содержание

Как правило, бланк согласия складывается только из основных данных, отраженных в режиме стандартных требований к упомянутому формуляру. В частности:

  • наименование документа;
  • фамилии, имена и отчества сторон, то есть супругов;
  • их паспортные данные;
  • гражданство и пол;
  • полный адрес регистрации по месту проживания;
  • сведения о брачном свидетельстве;
  • данные о предполагаемой покупке, то есть квартиры расположенной по определенному адресу с указанием некоторых характеристик;
  • самого согласия на проведение определенных действий, то есть покупку квартиры;
  • сведения о том, что брачный договор либо же соглашение о порядке пользования общим имуществом не заключалось;
  • информация о том, что с нормами ст.34- 35 СК РФ ознакомлены, и все права и обязанности разъяснены;
  • дата и подпись.
Читайте так же:  Государственный бюджет — определение, основные элементы структуры, функции

Затем, естественно, следуют уже реквизиты нотариуса и его подпись с печатью, а также регистрационный номер заверяемого документа.

Срок действия

К сожалению, закон не совершенен, и в нем существует множество пробелов, не урегулированных до сих пор, к такому виду белых пятен относится и срок действия согласия на покупку квартиры. Конечно, если у пары имеется на руках предварительный договор даже без окончательной даты исполнения, в силу ст.429 ГК РФ квартира должна быть куплена не позднее 12 месяцев с даты оформления указанного документа. Если же договоренности в письменном виде нет, супруги могут сами установить время действия согласия на покупку недвижимости.

При этом стоит отметить, что данный документ не может быть бессрочный, учитывая, что продавать квартиру по одному и тому же адресу на протяжении долгого времени невозможно, именно поэтому многие юристы руководствуются базовой датой по аналогии с доверенностью, которая может быть заключена на срок, не превышающий год.

Стоимость

Многие супруги избегают оформления соглашения, потому что предполагают существенные затраты, а между тем средняя цена в 2019 году составит в общей сумме около двух тысяч, из расчета следующих трат:

  • расценки на составление документа;
  • консультации по порядку оформления процедуры покупки квартиры;
  • обязательного платежа утвержденного нотариальной палатой в рамках Закона №4462-1.

О том, в каких ситуациях необходимо оформление согласия на покупку недвижимого имущества, смотрите в следующем видеосюжете:

Источник: http://terrafaq.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/soglasie-supruga-na-pokupku.html

Требуется ли письменное согласие жены на покупку недвижимости?

– Хочу купить дом с земельным участком и оформить документы на себя. Я женат. Нужно ли нам с супругой получать у нотариуса документ, что супруга согласна на покупку недвижимости, и зарегистрируют ли переход права собственности без такого согласия?

Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:

Да, в соответствии со ст. 34 Семейного кодекса РФ, все имущество, которое Вы или Ваша супруга приобретаете в период брака, будет являться Вашей совместной собственностью, если вы не измените режим совместной собственности, подписав брачный контракт у нотариуса. Поскольку Вы расходуете денежные средства, являющиеся Вашей совместной собственностью, получение согласия супруги на совершение сделки крайне желательно. В случае, если согласия на покупку недвижимости от Вашей супруги не представлено, орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, может приостановить регистрационные действия в отношении Вашей сделки и затребовать дополнительные документы, а именно согласие Вашей жены или заявление о том, что Вы в браке не состоите. Так что указанные документы желательно подготовить и представить заранее.

Отвечает директор по правовым вопросам iResidence Сергей Паринченко:

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ, вступление в право собственности на объект недвижимого имущества для лица, состоящего в браке, возможно только с согласия супруга. Совершение некоторых сделок в отношении совместного имущества возможно без согласия супруга, только если эти сделки не требуют обязательной государственной регистрации. Их законность может быть оспорена в судебном порядке только по инициативе супруга, не дававшего согласия на их совершение. Но приобретение недвижимости является сделкой, требующей государственной регистрации. Таким образом без нотариально заверенного документа действительно не обойтись.

Отвечает юрист адвокатского бюро «Система защиты» Ирина Новикова:

Вы, конечно, можете приобрести любое имущество. Но если Вы с женой не заключали брачный договор и между Вами не установлен раздельный режим имущества, то в обязательном порядке необходимо оформить у нотариуса документ, подтверждающий ее согласие. Это означает, что приобретенная недвижимость становится общей и в случае развода будет делиться пополам. И даже если Вы оформите документ только на себя, это отнюдь не будет означать безусловного возникновения права собственности только одного из супругов. Ваша супруга может обратиться в суд и потребовать признать совершенную Вами сделку недействительной, причем сделать это она может в течение года с того дня, когда ей станет известно о покупке.

Отвечает старший юрисконсульт компании «Мой семейный юрист» Дмитрий Смаковский:

В соответствии с п. 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ, для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Впрочем, супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Как мы видим, данная норма не дает однозначного ответа на вопрос о необходимости в получении согласия супруга на покупку недвижимости. Однако ранее Верховный Суд РФ указывал на то, что сделки, хотя и подлежащие государственной регистрации, но не связанные с распоряжением общим имуществом супругов, не требуют согласия другого супруга на их заключение. Для того чтобы избежать неприятной волокиты по оформлению сделки в дальнейшем, рекомендуем данное согласие все-таки получить.

Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:

Согласно действующему Семейному кодексу РФ и законодательству, регулирующему регистрацию сделок с недвижимостью, нотариальное согласие второго супруга требуется только для продажи совместно нажитого имущества. Без него сделку по продаже имущества не зарегистрируют.

Для покупки недвижимого имущества на одного из супругов согласия второго не требуется, так как предполагается, что супруги, приобретая недвижимость, распоряжаются совместно нажитыми денежными средствами сообща, без специального разрешения друг для друга.

При этом следует учесть, что на недвижимость, приобретенную в браке, но оформленную на одного из супругов, распространяется режим совместного имущества. Это означает, что в случае расторжения брака, имущество будет разделено поровну, даже если в свидетельстве о праве собственности будет указан только один из супругов.

Отвечает партнер АБ «Тонкий и партнеры», адвокат Денис Степкин:

Вы правы, по данному вопросу действительно существовала некоторая путаница, возникшая в связи с изменениями закона, а также неправильным его толкованием, в том числе и госорганами. Однако сейчас все пришли к единому пониманию.

В соответствии с законом, согласие супруга требуется на распоряжение некоторыми видами имущества, в том числе земельными участками и домами. Но, поскольку в случае приобретения земельного участка и жилого дома Вы распоряжаетесь не недвижимостью, а денежными средствами, согласие второго супруга не требуется. Подавайте документы на государственную регистрацию без нотариального согласия супруги, оно не нужно.

Читайте так же:  Бесплатная консультация юриста по вопросам жкх онлайн и по телефону

Обращаю Ваше внимание, что согласие не требуется, если Вы не будете оформлять сделку по приобретению участка и дома нотариально. По закону нотариальная форма и не требуется, но если Вы или продавец будет настаивать на ее оформлении, то нотариус с огромной долей вероятности без документального согласия Вашей супруги сделку не удостоверит. Это связано с особенностями законодательства о нотариате. Также нотариальное согласие потребуется, если Вы решите приобрести не дом целиком, а долю в данном доме.

Важно знать, что приобретенная недвижимость будет являться Вашей с супругой совместной собственностью вне зависимости от того, что она оформлена на Ваше имя. Соответственно, супруга является собственницей 1/2 такой недвижимости. На отчуждение приобретенной недвижимости согласие супруги необходимо получать во всех случаях.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник: http://www.domofond.ru/statya/trebuetsya_li_pismennoe_soglasie_zheny_na_pokupku_nedvizhimosti/6347

Согласие на продажу квартиры от супруга

Особое опасение вызывают потенциально оспоримые сделки купли-продажи квартиры. Одна из таких — покупка квартиры, полученной Продавцом в период пребывания в браке. По закону, на продажу имущества, находящегося в совместной собственности, нужно разрешение мужа (жены). Остается выяснить — всегда ли нужно оформлять согласие супруга на продажу квартиры, в каких случаях документ не нужен, как долго действует согласие, действительно ли оно без нотариального заверения?

Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры

Права супругов защищены Семейным кодексом, в ст. 35 которого говорится о возможности распоряжения общими благами, нажитыми в браке. Чтобы совершить сделку по распоряжению имуществом, подлежащую госрегистрации или нотариальному заверению, нужно получить согласие второго супруга. В число таких сделок входит и продажа квартиры.

Обратите внимание! Документ-согласие должен иметь нотариальное удостоверение.

При оформлении купли-продажи и подписании соответствующего договора необходимо зарегистрировать переход права собственности. Процедура проводится в соответствии с Законом РФ №218-ФЗ от 13.07.2015 г. Продавец и покупатель должны предоставить ряд документов, среди которых желательно иметь согласие супруга на продажу.

В то же время Росреестр не дает категоричный отказ в оформлении перехода прав, если согласия нет. Сделка все равно будет зарегистрирована с оговоркой: второй супруг, чье разрешение не было получено, имеет право потребовать признания продажи недействительной. Для этого ему необходимо обратиться в суд не позднее чем 1 год с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки.

Однако не все так однозначно, и не каждая сделка может быть оспорена. Большое значение имеет то, на основании какого документа квартира перешла супругу-собственнику.

Когда необходимо согласие

Обращаться к нотариусу за оформлением согласия придется в случаях, когда способ приобретения имущества предполагает возникновение совместной собственности (ст. 34 ГК РФ).

Квартира куплена в браке

Согласие нужно, если недвижимость была приобретена на основании договора купли-продажи, который был заключен после вступления продавца в законный брак. При этом не имеет значение, на чьи конкретно деньги приобреталась квартира. Второй супруг имеет полное право на все нажитое в браке, если не имел дохода по уважительной причине: вел домашнее хозяйство, ухаживал за детьми или по иным причинам.

После развода

Нередки случаи продажи квартиры после развода. Если не было составлено брачное соглашение, в котором описаны имущественные права каждой стороны, необходимо оформить соглашение о разделе имущества или поделить жилье в суде. Тогда уже бывшим супругам не нужно получать согласие на продажу, однако если в квартире будут выделены доли каждого, потребуется направить уведомление о продаже для соблюдения права преимущественной покупки.

При отсутствии соглашения или решения суда о разделе имущества необходимо получение согласия на продажу от бывшего супруга независимо от того, сколько времени прошло после развода.

Заключен брачный договор с условием предоставления доли жилья

В брачном договоре может быть установлен иной режим совместной собственности, например, включен пункт о том, что приобретенное жилье будет в долевой или раздельной собственности.

В случае оформления долевой собственности происходит следующее: часть квартиры или «идеальная доля», выраженная дробным числом (1/2, 1/4 или иным) будет принадлежать одному из супругов, а оставшаяся часть — другому. Муж и жена могут вместе продать свои имущественные доли 1-му или разным покупателям.

Если доли продаются отдельными ДКП, необходимо соблюсти «право преимущественной покупки» (ст. 250 ГК РФ).

Отдельного рассмотрения требуют случаи продажи приватизированной квартиры.

Нужно ли согласие супруга на продажу, если квартира приватизирована

При одних обстоятельствах, сопутствующих приватизации, согласие будет нужно, а при других – нет. События могут развиваться по одному из «сценариев»:

  1. В квартире проживал один из супругов (например, муж) и был в ней прописан. Жена имеет прописку в ином месте. Будучи в браке, муж решил приватизировать жилье. В данном случае квартира будет принадлежать только мужу на правах собственности, он получает имущество «в подарок» от государства. Собственность будет не совместной, и при продаже супруг не обязан спрашивать согласие жены.
  2. Жена и муж прописаны в неприватизированной квартире. По истечении некоторого времени они решили приватизировать жилье. В этом случае каждый из супругов становится собственником, и согласие необходимо.
  3. Как и в предыдущем случае, муж и жена прописаны и приватизируют квартиру, будучи в браке, но с оговоркой, что (например) жена отказывается от приватизации. Об этом пишется соответствующее заявление. Собственность не будет совместной, но жена, даже при оформленном отказе, имеет пожизненное право пользования жильем. Выписаться она может только по собственной воле, и даже переход собственности иному лицу не лишает ее права проживания.

Согласие может быть нужно, если второй супруг принимал участие в приватизации квартиры, и не нужно, если вторая половине была прописана в жилье или оформила отказ. В последнем случае Покупатель жилья должен проследить, чтобы супруги в добровольном порядке «выписались», снялись с регистрационного учета, в противном случае придется жить в новой квартире с посторонним человеком, имеющим пожизненное право пользования.

Когда согласие супруга на продажу квартиры не нужно

Распоряжаться жильем по своему усмотрению без оповещения супруга можно, если:

  • квартира была приобретена до вступления в брак;
  • брачное соглашение содержит пункт о том, что отчуждаемое жилье принадлежит мужу (жене);
  • квартира была получена по наследству в порядке наследования по закону или по завещанию;
  • жилье подарено;
  • квартира получена в результате приватизации при обстоятельствах, когда второй супруг не становится собственником.
Видео (кликните для воспроизведения).

Образец нотариального согласия супруга на продажу квартиры

Документ должен содержать следующую информацию:

  • место и дата оформления;
  • ФИО и паспортные данные заявителя;
  • данные свидетельства о браке (расторжении брака);
  • сведения о квартире, подлежащей отчуждению;
  • выражение согласия на продажу;
  • указание условий (например, дача согласия на продажу по оговоренной цене с ее указанием);
  • сведения о том, что в брачном договоре не установлен иной порядок пользования совместной собственностью;
  • данные об ознакомлении со ст. 34 ГК РФ;
  • подпись заявителя;
  • удостоверительная подпись нотариуса.
Читайте так же:  Что делать, если соседи подключились к нашему счетчику

При себе необходимо иметь документы:

  • оригинал удостоверения личности;
  • оригинал свидетельства о браке (о расторжении брака);
  • документы на продаваемую квартиру, чтобы нотариус смог убедиться, о каком имуществе идет речь.

Как выглядит согласие супруга на продажу недвижимости:

Документ оформляется на фирменном бланке, а сведения о его составлении вносятся в реестр.

Составить текст можно лично. Для этого необходимо скачать бланк-образец согласия супруга на продажу квартиры, отредактировать и прийти с ним к нотариусу.

Сколько действительно, срок действия согласия

Документ бессрочен. Выданное единожды согласие на продажу конкретной квартиры повторно оформлять не нужно.

Юристы рекомендуют «обновить» согласие, если существенно изменились условия его выдачи, например, супруги развелись, произведен раздел имущества или совершились иные юридически значимые события.

Если обстоятельства изменились и нужна отмена согласия, чтобы супруг не продал жилье, необходимо обратиться в суд. Именно такую рекомендацию дает Федеральная нотариальная палата. Однако на свое усмотрение нотариус может согласиться на оформление отзыва, поскольку законодательно данный вопрос не урегулирован. Предварительно необходимо направить уведомление в адрес супруга о том, что согласие будет отозвано.

Обращаться в Росреестр для запрета регистрационных действий не имеет смысла. Если Продавец — собственник, то отсутствие согласия супруга не является основанием для приостановления регистрационных действий.

Сколько стоит, стоимость

Как проверить согласие супруга на продажу квартиры

Покупателю трудно определить, был ли продавец в браке и сколько раз, когда приобреталась квартира, является ли жилье совместной собственностью. Прояснить ситуацию помогут документы:

  • Паспорт, правоустанавливающий документ на квартиру. В паспорте должна быть пометка о вступлении в брак, а в правоустанавливающем документе — дата его составления. Если сравнить обе даты, легко вычислить, была ли квартира куплена в браке. Однако метод не работает, если Продавец в разводе, поменял паспорт.
  • Справка из ЗАГСа. Сведения может получить нотариус, действуя в рамках системы единого электронного взаимодействия.
  • Выписка ЕГРН. Если квартира была ранее приобретена Продавцом без согласия супруга, в выписке будет запись «государственная регистрация совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица». Следует внимательно изучить раздел «Дополнительные сведения».

Можно потребовать от продавца нотариально удостоверенный документ — заявление о гражданском состоянии, в котором он подтвердит, что недвижимость не была куплена в браке.

Чем грозит продажа квартиры без согласия супруга

Покупатель может не предоставить документ, обосновывая это чрезмерной занятостью супруга, его отъездом или иными причинами. При согласии на неодобренную сделку есть риск, что договор будет признан недействительным. Второй супруг имеет право в течение 1 года обратиться в суд с соответствующим иском, и высока вероятность, что суд примет решение не в пользу Покупателя. При этом Покупатель имеет право:

  • Выплатить истцу часть стоимости квартиры Об этом можно заявить еще в здании суда, и тогда при согласии заявителя сделка не будет отменена. Такое предложение чревато большими материальными затратами, ведь если второму супругу принадлежала половина недвижимости, то и платить придется ½ от цены квартиры. Позже эту сумму можно взыскать через суд с Продавца. При отсутствии у него денег суд может обязать производить выплаты ежемесячно с основного дохода, и ждать возврата половины стоимости можно несколько лет.
  • Подать иск о возврате переданной Продавцу денежной суммы. В лучшем случае Продавец вернет деньги, но на практике часто выясняется, что сумма истрачена и возврата денег придется ждать очень долго.

Худшее из последствий — отмена регистрационных действий, при которой недвижимость снова станет собственностью Продавца. Идеальный для Покупателя вариант — если сам Продавец в суде передает второму супругу часть суммы в счет стоимости его половины, тогда договор будет считаться действительным.

Самые сложные случаи — когда супруг признан пропавшим без вести или место его пребывания неизвестно. Если квартира была приватизирована на второго супруга после его пропажи, вернувшийся может оспорить приватизацию в суде. При отчуждении такого жилья согласие получить невозможно, и Покупателю остается только надеяться, что никакие «третьи лица» не появятся после продажи. Даже если по истечении 5 лет (в отдельных случаях — 6 месяцев) человек будет объявлен умершим по решению суда, не исключено, что он объявится и потребует восстановления своих прав.

Покупка совместной собственности рискованна только при отсутствии согласия супруга на продажу. Зачастую при самостоятельной покупке претендент на имущество даже не подозревает, что такое согласие необходимо. Продавец также часто оказывается в неприятной ситуации, когда нужно реализовать квартиру, а место пребывания супруга неизвестно или он отказывается дать согласие, в итоге сделка оказывается на грани срыва.

Чтобы избежать подобных моментов, спросите у юриста: как продать квартиру без согласия супруга»? Что нужно сделать, чтобы распоряжаться имуществом без разрешения мужа (жены)? Какие могут быть риски при покупке квартиры в совместной собственности? Обязательно ли согласие супруга на продажу квартиры?

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

Источник: http://law-divorce.ru/soglasie-na-prodazhu-kvartiry-ot-supruga/

Разбираемся в каких случаях в 2020 году для покупки квартиры нужно/не нужно согласие супруга

Здравствуйте. Чтобы объяснить вам о надобности согласия супруга, я выделила 2 варианта: 1) квартира покупается только за наличные; 2) квартира покупается в ипотеку. Эти 2 варианта самые популярные среди моих клиентов, которым я помогаю в покупке недвижимости.

Если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.) ; 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.) ; 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ) .

Квартира покупается только за наличные (без ипотеки и прочего) — согласие не требуется

В п. 2 ст. 35 СК РФ написано — «При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга». Это означает, что для покупки квартиры согласия супруга по умолчанию НЕ требуется — ни письменного, ни устного. Проще говоря, по Семейному Кодексу супруги априори вместе принимают решения и знают о сделках, которые происходят в браке. Конечно, если же супруги заключили брачный договор и в нем написано, что согласие требуется, тогда нужно его оформить у нотариуса.

Читайте так же:  Сколько стоит отказ от наследства у нотариуса

Согласно п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ, любая купленная в браке квартира (недвижимость) по умолчанию является общим имуществом ОБОИХ супругов. Даже если в договоре купли-продажи и в остальных документах будет указан один супруг, то второй супруг все равно станет одним из собственников, хоть и не по документам, но по закону.

Супруги Артем и Марина наконец накопили деньги на покупку однокомнатной квартиры и подобрали себе вариант. Квартиру решили оформить только на Артема, т.е. в договоре купли-продажи покупателем будет только он один. Когда подали договор и документы в МФЦ, сотрудник не потребовал согласия от его супруги, хоть и знали что Артем женат (увидел штамп в паспорте). Сделка прошла успешно. Хоть Артем и является единственным собственником квартиры, она считается имуществом обоих супругов, главное что куплена в браке. Квартира в случае развода будет делится поровну.

Хороший вопрос мне задали в комментариях — А КАК ЖЕ ТОГДА П. 3 СТ. 35 СК РФ? Ведь в нем написано — «Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.» Давайте по-порядку.

Сначала хочу объяснить про «сделки по распоряжению имуществом». Когда супруг покупает квартиру, он распоряжается не данной квартирой (ее же пока еще нет), а распоряжается деньгами на покупку данной квартиры. Распоряжение деньгами не требует государственной регистрации. Следовательно, чтобы распоряжаться деньгами на покупки недвижимости, не требуется согласие супруга. Вот когда один супруг продает квартиру, то есть распоряжается ею, нужно данное согласие.

Далее разбремся со следующими словами — «сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма». Обязательная нотариальная форма сделки требуется только при отчуждении (т.е. продажи) недвижимости несовершеннолетнего — п. 2 ст. 54 Федерального закона о регистрации недвижимости. Или рента — ст. 584 ГК РФ. Про обязательную нотариальную форму при покупке недвижимости ничего не написано, поэтому и согласие не требуется.

Теперь о «сделке, подлежащей обязательной государственной регистрации». В п. 1 ст. 154 ГК РФ написано — «Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними» . П. 1 ст. 549 ГК РФ гласит — «По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать …» . Следовательно, договор продажи недвижимости = сделка. С 1 октября 2013 года сами договора купли-продажи не регистрируют — изменения внесены п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ. С указанной даты обязательной регистрации подлежит только переход права собственности от продавца к покупателя по договору — п. 1 ст. 551 ГК РФ. А так как договор/сделка не подлежит регистрации, то и согласие на покупку не требуется.

Перед покупкой квартиры всегда проверяйте ее: 1) на «юридическую чистоту»; 2) на долги по коммунальным платежам. После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат в 13% от ее стоимости, до 260 тыс.руб. — подробнее.

А что если супруг не знает о покупке или не дает согласие?

Если супруг не знает о покупке квартиры или не дает на это согласие, то он в будущем может оспорить сделку купли-продажи в суде. Ведь по п. 2 ст. 35 СК РФ заработанные в браке деньги (доходы) являются общим имуществом обоих супругов. Значит и распоряжаться этими доходами (в нашем случае потратить их на покупку квартиры) супруги должны совместно, заранее придя к обоюдному согласию. Поэтому у обманутого супруга будут большие шансы выиграть дело, особенно с грамотным адвокатом.

Квартира покупается в ипотеку — согласие требуется, но только для банка

Здесь уже немного иная ситуация. Бывает такое, что ипотека будет оформлена только на одного из супругов (будет заемщиком), а второй супруг не будет созаемщиком, потому что работает неофициально или вообще не работает. В этих случаях банки требуют от второго неработающего супруга нотариальное согласие, но только не на покупку, а на ПЕРЕДАЧУ покупаемой квартиры В ЗАЛОГ. Причем это согласие не нужно будет отдавать при регистрации сделки купли-продажи, оно нужно лишь самому банку для подстраховки — один супруг согласен на то, что второй супруг берет ипотеку и покупает квартиру под залог. Не забывайте о ст.34 СК РФ, о которой написала выше — эта статья СК РФ также действует при покупке квартиры в ипотеку.

Есть банки, которые в подобном случае требуют от супругов подписать брачный договор. В этом договоре будет прописано, что лишь тот супруг, который взял ипотеку, будет единоличным собственником квартиры. Второй супруг, будучи не созаемщиком, не будет собственником квартиры и претендовать на нее после развода. Так обычно поступают менее крупные банки. Понятно, что в этом случае согласия от супруга не нужно, т.к. по брачному договору он к квартире не будет иметь никакого отношения.

Супруги Максим и Кристина решили купить квартиру. Своих денег было недостаточно, поэтому решили взять ипотеку. В семье зарабатывал только Максим и довольно хорошо, поэтому ипотеку ему одобрили, т.е. он будет единственным заемщиком. Кристине созаемщиком стать не могла, потому что нигде не работала. Но банк, чтобы подстраховаться, потребовал предоставить от Марины нотариальное согласие на передачу купленной квартиры в залог. Она оформила ее у местного нотариуса за 1 400 рублей и передала в банк. Когда пришли в МФЦ зарегистрировать куплю-продажу, сотрудник не потребовал никакого согласия.

Кто после покупки квартиры может оспорить сделку и как себя обезопасить? Задаток — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами + какие документы подписывать.

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта, комментариями или телефонами: 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Источник: http://prozhivem.com/kvartira/pokupka/nuzhno-li-soglasie-supruga

В каких случаях требуется согласие супруга на покупку квартиры?

Согласно ч. 2 ст. 35 СК РФ, при совершении сделок с недвижимостью согласие супруга на покупку квартиры не требуется – предполагается, что в этом случае покупатель действует с негласного ведома второй половины.

Однако иногда возникают проблемы с регистрацией недвижимости в собственность ввиду отсутствия нотариально заверенного согласия, несмотря на то, что с 2017 года обязанность по его оформлению отменена.

Законодательство

С законодательной точки зрения приобретение недвижимости регулируется несколькими нормативно-правовыми актами:
  • Статья 34 Семейного кодекса. Все имущество, нажитое в браке, считается общим имуществом, даже если муж или жена не работали или не имели равного уровня дохода друг к другу. В случае развода все делится пополам, если отсутствует брачный контракт, содержащий иные условия.
  • Статья 35 Семейного кодекса. Если супруга покупает жилую площадь в отсутствии согласия супруга, считается, что она осуществила сделку с его ведома. Впоследствии второй супруг может оспорить сделку, если будет доказано, что он не знал о ее проведении или был не согласен.
  • ст. 7 Федерального Закона «Об ипотеке». При оформлении жилищного кредита требуется согласие второй половины, если она не привлекается в качестве созаемщика.
Читайте так же:  Как оформить сделку купли-продажи квартиры через мфц самостоятельно

Также нотариально заверенное разрешение требуют Росреестр и МФЦ при регистрации собственности по договору долевого участия. Ввиду наличия законодательных противоречий рекомендуется оформить документ, несмотря на то, что по закону он требуется не всегда. Это связано с тем, что при наличии разногласий муж или жена смогут оспорить сделку через суд, даже если они заранее будут знать о сделке.

Как оформить согласие

Для оформления согласия в 2020 году в России достаточно обратиться в нотариальную контору с документами:
  • паспорт;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • свидетельство о регистрации брака.

Унифицированной формы согласия нет. Его можно составить самостоятельно или обратиться за помощью к нотариусу, при этом услуга обойдется в 500 – 1 000 руб. в зависимости от установленного тарифа, а общая цена вместе с заверением составит 2 000 – 3 000 руб.

Вне зависимости от способа оформления документ должен содержать следующие сведения:
  • Ф.И.О., сведения из паспорта супруга, который выражает согласие.
  • Информация из свидетельства о регистрации брака.
  • Ф.И.О. супруга, который будет проводить сделку.
  • Дата составления и подпись.
  • Данные нотариуса.

ВАЖНО . Если квартира приобретается в ипотеку, может потребоваться указание на конкретный объект недвижимости (адрес, технические характеристики). То же самое касается и приобретения недвижимости по материнскому капиталу.

Если супруг, выражающий согласие, ставит условие в виде покупки жилья не выше определенной стоимости, это должно быть отражено в документе. В остальных случаях вписывается фраза «За цену и на условиях по усмотрению».

В дальнейшем согласие предоставляется в регистрирующий орган либо в банк – все зависит от способа покупки жилплощади. Продавцы его требуют в большинстве редких ситуациях, оно не входит в перечень обязательных документов при заключении сделок с недвижимостью.

Когда согласие не требуется

По закону разрешение супруга на приобретение недвижимости не требуется, если (он) она переходит в пользование по договору дарения, либо в порядке наследования. В случае развода такое жилье будет принадлежать одаренному единолично, и муж (жена) претендовать на него не смогут.

ВНИМАНИЕ . Также не нужно согласие, если квартира дарится одним супругом второму: для этого достаточно составить дарственную у нотариуса. Важно помнить, что после регистрации права собственности даритель не сможет пользоваться имуществом на прежних условиях (менять, дарить, продавать) – оно полностью будет принадлежать одаряемому.

Брачный договор

Согласно ст. 40 СК РФ, супруги могут оформить брачный договор и самостоятельно определить порядок распоряжения имуществом. Допускается установление условий, не усугубляющих положения сторон. Если одна из них соглашается с тем, что все сделки с недвижимостью будет проводить вторая сторона без разрешения, это необходимо отражать в документе.

ВАЖНО . Брачный договор оспаривается через суд, в случае установления того, что содержащиеся в нем критерии нарушают права одного из супругов. Нельзя включать в него положения, согласно которым муж или жена должны отдавать нажитое до брака собственность, а также нормы, когда вторая половина при разводе остается без жилья.

Долевая собственность

Если после покупки квартиры регистрируется право на долевую собственность, разрешение супруга не требуется. Размер долей в данном случае роли не играет, т.к. он однозначно является участником сделки при регистрации.

Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

Доверенность на проведение сделки

Может получиться так, что один супруг по каким-либо обстоятельствам не может возможности провести сделку с недвижимостью самостоятельно от своего имени, и тогда он оформляет нотариальную доверенность на вторую половину. Здесь подразумевается, что она заранее будет знать о намерениях приобрести квартиру, поэтому разрешение для этого не понадобится.

Совместная собственность

При регистрации совместной собственности предполагается, что супруги будут распоряжаться недвижимостью на равных правах без выделения долей. По этой причине оформлять разрешение не нужно – в договоре заранее будут указаны два участника, и это говорит об автоматическом согласии обоих.

ВНИМАНИЕ . Оспаривание сделки возможно лишь в ситуации, когда жена или муж в ней не участвовали и считают, что продавец по документам целенаправленно завысил стоимость жилища.

Покупка коммерческой недвижимости

Ситуация с коммерческой недвижимостью — одна из самых сложных: согласно практике, приобретение такой жилплощади супругом бизнесменом за средства, полученные от ведения предпринимательской деятельности, допускается без разрешения второй половины. Однако эти деньги по закону считаются общими, поэтому покупка жилья без согласия возможна только за средства, находящиеся в бюджете организации.

ВАЖНО . Если супруг решает приобрести апартаменты, он также должен получить разрешение.

Несмотря на то, что они являются коммерческой недвижимостью, многие семьи покупают их для проживания, поэтому регистрирующие органы могут потребовать соответствующий документ.

Если согласия нет: последствия

На данный момент Росреестр в некоторых регионах продолжает требовать согласие, несмотря на то, что с 2017 года обязанность по его предоставлению отменена. Следствием этого является отказ в регистрации перехода права владения жильем, хотя такие действия являются нарушением закона. Чтобы оспорить отказ, заявителю придется подавать жалобу вышестоящему руководству или в суд.

Если МФЦ или Росреестр действуют по закону, они не откажут в регистрации, но будет сделана пометка об отсутствии разрешения и возможности второго супруга оспорить сделку.

Самое неблагоприятное последствие – оспаривание сделки. Этой возможностью второй супруг может воспользоваться только в течение 1 года после заключения договора купли-продажи.

Здесь важно учитывать несколько нюансов:
  • Оспаривание производится только в судебном порядке.
  • В качестве заявителя может выступать только заинтересованное лицо – законный супруг. Если был развод, оспаривание допускается только при отсутствии решения или соглашения о разделе имущества.

ВАЖНО . Если супруг, чьи права были нарушены, пропустил сроки оспаривания сделки, он может обратиться в суд для их восстановления. Заявление будет удовлетворено при наличии уважительных причин: пребывание на длительном лечении или в командировке, проживание в другом городе или стране, тяжелая болезнь, необходимость постоянного ухода за тяжелобольным родственником, и т.д.

Результатом оспаривания купли-продажи недвижимости становится возврат денег покупателям, а продавец получает жилплощадь обратно во владение. В такой ситуации его права не защищены, и законодательство полностью на стороне супруга, который не знал о намерениях второй половины о покупке квартиры или заранее выражал свой протест в устной форме, но это не возымело никакого действия.

Согласие супруга на покупку квартиры требуется не во всех случаях, однако во избежание оспаривания сделки рекомендуется все же оформить данный документ и заверить у нотариуса.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://jurists-online.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry/nuzhno-li-soglasie-supruga-na-pokupku-kvartiry

Согласие супруга при покупке недвижимости
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here