Уменьшение налога за прибыль при продаже квартиры, если покупается другая недвижимость

Сегодня рассмотрим тему: "Уменьшение налога за прибыль при продаже квартиры, если покупается другая недвижимость". На сайте собраны и структурированы материалы ведущих изданий. Если появились вопросы, то вы всегда можете их задать дежурному консультанту на сайте.

Как уменьшить налог с продажи квартиры

Для того чтобы продать квартиру без налога, нужно владеть ею дольше минимального срока. Если этот срок не наступил, вы обязаны заплатить налог – 13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи квартиры.

Налоговые льготы, установленные законодательством РФ, могут значительно снизить ваш налог. Главное – правильно выбрать и применить вид льготы.

Уменьшение налога за счет вычета расходов на приобретение

Чтобы уменьшить НДФЛ с продажи квартиры, можно применить вычет расходов на приобретение.

Налоговая льгота подразумевает, что налог платится не со всей суммы, полученной вами по договору купли-продажи, а за вычетом расходов на приобретение этой же квартиры. Основание: пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Пример:

В 2016 году вы купили квартиру за 1 млн рублей, а в 2018 году продали за 2 млн рублей. Какой налог с продажи вы должны заплатить? От суммы, полученной при продаже квартиры, отнимаем сумму, потраченную на покупку этой же квартиры. С полученной разницы платим 13%: (2 млн – 1 млн) х 13% = 130 тыс. рублей.

Если после применения льготы сумма налога стала нулевой, это не освобождает вас от декларирования дохода. В следующем году до 30 апреля вы должны заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в налоговую инспекцию. Заплатить налог нужно не позднее 15 июля того же года.

Пример:

В 2017 году вы купили дом за 1,5 млн рублей, а в 2018 продали за 1,3 млн рублей. Так как сумма продажи меньше суммы покупки, вы освобождены от уплаты налога с продажи дома. Несмотря на нулевой итог, вы обязаны до 30 апреля 2019 года заполнить и передать в ИФНС по месту жительства декларацию 3-НДФЛ.

После покупки квартиры сохраняйте договор купли-продажи и платежные документы. Впоследствии они потребуются для заполнения декларации 3-НДФЛ при продаже этой же квартиры.

Потерянные документы можно восстановить: подтверждение платежей – в банке, а копию договора купли-продажи – в риэлтерской компании, у продавца или в Росреестре.

Регистрируйтесь в онлайн-сервисе НДФЛка.ру! Мы составим для вас декларацию 3-НДФЛ и учтем все варианты снижения суммы налога с продажи квартиры

Имущественный вычет при продаже квартиры

Если вы не покупали квартиру, а она была приватизирована, получена в наследство или подарена, вы не можете сделать вычет расходов, так как расходов на приобретение у вас не было. Для таких случаев законодательством предусмотрен имущественный налоговый вычет. Применив его, вы снижаете размер налоговой базы на 1 млн рублей и с полученной разницы платите налог. Основание: пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Еще одна ситуация, когда имеет смысл применить имущественный вычет, а не вычет расходов на приобретение – если вы продаете квартиру дешевле 1 млн рублей. В этом случает налоговый вычет полностью перекроет ваш доход, и вы будете освобождены от уплаты налога.

Пример:

В 2017 году вы получили в наследство квартиру и в 2018 продали ее за 2,3 млн рублей. Какой налог с продажи вы должны заплатить? В 2019 году при заполнении декларации 3-НДФЛ и расчете налога вы не можете сделать вычет расходов на приобретение, так как не тратились на покупку квартиры. Применяем имущественный налоговый вычет: 13% х (2,3 – 1) = 169 тыс. рублей.

Обратите внимание! Если квартира была куплена после 01.01.2016 года, то при ее продаже нужно смотреть стоимость, указанную в Кадастре. Сравнивается сумма по договору и 70% кадастровой стоимости. Налог платится с большей суммы.

Продавайте доли по отдельным договорам

Если вы не единственный собственник квартиры, а владеете ею на правах долевой или совместной собственности, то имущественный налоговый вычет распределяется на всех владельцев.

Это прописано в пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ: «при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности)».

При продаже квартиры по общему договору купли-продажи 1 миллион налогового вычета делится на всех собственников. А при продаже долей отдельными договорами имущественный вычет предоставляется каждому собственнику в полном объеме.

Пример продажи квартиры по общему договору купли-продажи:

Квартира находится в общей долевой собственности супругов. Доля каждого супруга – ½ квартиры. В 2018 году семейная пара продает жилье за 2 млн рублей по единому договору купли-продажи. Какой налог с продажи нужно заплатить каждому из супругов? Расчет: 13% х (1 млн (½ квартиры) – 500 тыс. (½ вычета)) = 65 тыс. рублей.

Пример продажи долей квартиры по отдельным договорам купли-продажи:

Квартира находится в общей долевой собственности супругов. Доля каждого супруга – ½ квартиры. В 2018 году семейная пара продает жилье за 2 млн рублей по отдельным договорам купли-продажи. Какой налог с продажи нужно заплатить каждому из супругов? Расчет: 13% х (1 млн (½ квартиры) – 1 млн. (полный вычет)) = 0.

Таким образом, при продаже собственности по отдельным договорам, каждый из собственников имеет право на получение имущественного налогового вычета в полном объеме.

Основание: Письма Минфина РФ от 13 мая 2015 N 03-04-05/27395, 27 июня 2013 N 03-04-05/24491, 30 мая 2013 N 03-04-05/19766, Письмо ФНС России от 25 июля 2013 N ЕД-4-3/[email protected] Подробно о правилах распределения налогового вычета читайте в нашей статье «Как распределить имущественный вычет между супругами».

Вы можете прямо сейчас задать вопрос и заказать заполнение декларации 3-НДФЛ. Налоговый эксперт свяжется с вами и уточнит все важные детали

Если вы еще не приобрели жилье, рекомендуем сайт-методичку нашего партнера «Секреты риэлтора»: Квартира-без-агента.ру. С помощью материалов сайта вы сможете самостоятельно ориентироваться в вопросах купли-продажи недвижимости, контролировать своего риэлтора и задавать ему правильные вопросы.

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 1699 ₽

Источник: http://ndflka.ru/article/nalog-na-jile-pri-prodaje-i-sdachi-v-arendu/umenshit-nalog-pri-prodazhe-kvartiry/

Как снизить налог при продаже квартиры, если покупается другое жилье?

Здравствуйте! Продаем квартиру чтобы купить сразу побольше.

Дети собственники с марта 2017 года. Им мы выделили доли из за материнского капитала. У детей 2/5 от квартиры в собственности. Остальные собственники более 5 лет. Квартиру продаем за 4 800 000руб. Покупали за 1 000 000руб. Есть ли возможность не платить за детей налог 13% при продаже? Или как сделать его минимальным?

Ответы юристов ( 1 )

Вариант 1. Предоставьте налоговикам документы о расходах на покупку своей квартиры. В этом случае НДФЛ будут высчитывать только с разницы между ценой покупки и ценой продажи этой недвижимости.

Читайте так же:  Оценка бизнеса принципы оценки бизнеса

Вариант 2. Если квартира перешла к вам по наследству, была подарена или приватизирована, то расходы на нее, конечно, подтвердить нельзя. Для таких ситуаций предусмотрен налоговый вычет размером в 1 млн рублей, на него можно уменьшить доход от продажи недвижимости.

Важно знать: Если за год вы продали всю свою «недвижку» (квартиру, дачу, землю), то этот миллионный вычет будет поделен на все эти объекты. Так что лучше продавать все из них по отдельности – в разные годы, тогда такой «бонус» можно будет получать с каждой из продаж.

Вариант 3. Если в год продажи жилья вы сразу покупаете себе новую квартиру, вы имеете право на получение еще одного налогового вычета – с суммы, потраченной на приобретение недвижимости. Правда, сумма не должна превышать 2 млн рублей.

Налоговики пересчитают: сумма налога на проданную квартиру будет урезана на сумму, которая подлежит возврату из бюджетных денег.

Подробнее можно прочитать здесь.

Квартира, перешедшая вам по договору о дарении, тоже считается доходом и, как следствие, облагается налогом стандартного размера – 13% для резидентов и 30 % – для нерезидентов.

А если квартиру удалось выиграть в каком-нибудь конкурсе или игре, то для перечисления в бюджет должны пойти 35% от общей цены такого «недвижимого приза».

Важно знать: Тем, кто получил квартиру в подарок от родственников, не придется платить этот налог. В Семейном кодексе РФ четко прописано, кто освобождается от уплаты «пошлины» по праву родства: это супруги, дети, родители, дедушка и бабушка, братья и сестры (в том числе сводные).

Кстати. Если вы дарите квартиру неблизким родственникам или вообще юридически «чужим» людям, не снижайте цену квартиры более чем на 20% от ее реальной рыночной цены. Понятно, что вы хотите скостить налог, но налоговый инспектор может заинтересоваться вами и выписать штраф.Подробнее на Рамблер/финансы.

Источник: http://pravoved.ru/question/1673825/

Как сэкономить на налоге при продаже квартиры

По общему правилу, если имущество находилось в собственности гражданина более трех лет (для имущества, приобретенного с 1 января 2016 года, этот срок увеличен до пяти лет), то доход от его продажи налогообложению не подлежит (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). В обратном случае уплаты налогов не избежать. Но сумму налога можно уменьшить, использовав право на имущественный налоговый вычет. В НК РФ предусмотрено два варианта их использования – заявить к вычету расходы, произведенные при покупке имущества, либо применить вычет в фиксированном размере (п. 2 ст. 220 НК РФ). Разберем оба варианта и посмотрим, в каких случаях выгоднее применять тот или иной вычет.

Срок владения имуществом

В конце прошлого года Президентом РФ Владимиром Путиным был подписан закон, устанавливающий новые правила налогообложения доходов от продажи физическими лицами имущества в части сроков владения им (Федеральный закон от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», далее – Закон № 382-ФЗ). Нововведения начнут действовать только в отношении имущества, приобретенного после 1 января 2016 года. (п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ).

По общему правилу НДФЛ не будет облагаться доход от продажи имущества, находившегося на момент продажи в собственности гражданина более пяти лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ). Однако на территории конкретного региона этот срок может быть снижен вплоть до нуля, если субъект РФ примет соответствующий закон.

Из этого правила предусмотрены исключения – минимальный трехлетний срок владения имуществом, как и сегодня, будет применяться при выполнении хотя бы одного из следующих условий:

  • если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика;
  • если право собственности получено в результате приватизации;
  • если право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ).

НАША СПРАВКА

Близкими родственниками считаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии – супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (ст. 14 Семейного кодекса РФ).

Теперь разберемся, как же считать срок владения имуществом. По общему правилу право собственности на имущество возникает с даты государственной регистрации и внесения соответствующей записи в ЕГРП (ст. 219 ГК РФ). Как разъяснил порталу ГАРАНТ.РУ советник государственной гражданской службы Российской Федерации 1 класса департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России Николай Стельмах, именно эта дата является основанием (датой отсчета) для расчета срока нахождения в собственности имущества (например, квартиры) при предоставлении вычета. А значит, если, например, квартира была куплена 15 мая 2011 года, то трехлетний срок владения ею следует считать истекшим 15 мая 2014 года.

Но есть ряд случаев, когда дата госрегистрации права собственности значения не имеет. Так, например, при получении наследства право собственности возникает с даты открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя), вне зависимости от даты его фактического принятия или регистрации права собственности (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). А получая квартиру в кооперативе, собственник вступает в свои права с даты внесения последнего пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Бывает также ситуация, когда квартира была приватизирована до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (он начал действовать 29 января 1998 года), а свидетельство о праве собственности на нее получено позже этого дня. В этом случае дата получения свидетельства о госрегистрации имущества значения не имеет – квартира считается принадлежащей гражданину с момента приватизации (письмо Минфина России от 18 июля 2014 г. № 03-04-05/35433).

Как рассчитать налог

Приведем несколько примеров расчета НДФЛ при продаже имущества, при этом будем исходить из действующего сегодня минимального срока владения имуществом в три года. Итак, если имущество находится в собственности налогоплательщика менее трех лет, то с доходов от его продажи нужно заплатить налог. При этом сумму налога можно уменьшить путем использования налогового вычета.

  • имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме (1 млн руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в них и 250 тыс. руб. при продаже иного имущества – автомобилей, нежилых помещений, гаражей и т. д.);
  • вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.

Налогоплательщик может использовать любой из этих вычетов, но прежде нужно просчитать, какой вычет выгоднее в той или иной ситуации.

Читайте так же:  Какой срок годности у пищевой и йодированной соли

ПРИМЕР 1

А. И. Солнцев приобрел квартиру за 7 млн руб. в 2013 году, а в 2014 году продал ее за 8,2 млн руб. С полученных доходов (1,2 млн руб.) он должен заплатить налог по ставке 13%, но может уменьшить его на сумму налоговых вычетов. Посмотрим, какой вычет будет выгоднее использовать налогоплательщику.

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.

Данный вычет предоставляется в размере 1 млн руб. с доходов, полученных от продажи квартиры. Значит, сумму налога следует рассчитывать следующим образом:

(8 200 000 руб. – 1 000 000 руб.) х 0,13 = 936 000 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных на покупку квартиры.

Собственник, выбравший этот вид налогового вычета, может уменьшить полученные от продажи квартиры доходы на сумму расходов, произведенных при ее покупке. Рассчитаем сумму НДФЛ, подлежащую уплате:

(8 200 000 руб. – 7 000 000 руб.) х 0,13 = 156 000 руб.

Таким образом, если стоимость продаваемого имущества незначительно превышает расходы, произведенные при его приобретении, то наиболее выгодно будет применить вычет в размере понесенных расходов.

ПРИМЕР 2

А.В. Тучкин приобрел гараж за 100 тыс. руб. в 2012 году, а продал в 2014 году за 260 тыс. руб.

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.

При продаже гаража, который находился в собственности менее трех лет, собственник может воспользоваться вычетом в размере 250 тыс. руб. Таким образом, сумма налога, подлежащая уплате, составит:

(260 000 руб. – 250 000 руб.) х 0,13 = 1300 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных при покупке гаража.

Поскольку расходы на приобретение составили 100 тыс. руб., то применив этот вычет, собственник будет обязан заплатить налог в следующем размере:

(260 000 руб. – 100 000 руб.) х 0,13 = 20 800 руб.

В этом случае собственнику выгоднее воспользоваться налоговым вычетом в фиксированном размере.

Фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости, а значит, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности (п. 1 ст. 220 НК РФ).

Аналогичные правила применяются и в отношении имущества, находившегося в долевой собственности, но проданного как единый объект (то есть все доли проданы их собственниками по одному договору купли-продажи). Тогда сумма вычета распределяется пропорционально долям в праве собственности на недвижимость (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Что касается вычета в сумме произведенных расходов, то для того, чтобы им воспользоваться, нужно собрать все документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи собственности (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). При этом НК РФ не дает каких-либо разъяснений по поводу того, какого рода расходы можно заявить для вычета. Единственное требование – они должны быть документально подтверждены и направлены на приобретение квартиры.

Как пояснил Минфин России, к таким расходам могут относиться непосредственно расходы на приобретение квартиры, услуги риэлтора и проценты по ипотечному кредиту. А расходы на оплату тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, страхования квартиры, а также траты на покупку и установку металлической двери в налоговый вычет не включаются (письмо Минфина России от 28 апреля 2012 г. № 03-04-05/9-569). Для подтверждения расходов предоставляются следующие документы: приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.

Если квартира была приобретена по договору мены, то вычет предоставляется в размере рыночной стоимости квартиры, установленной на дату подписания договора. Для того чтобы узнать эту стоимость, можно воспользоваться услугами независимого оценщика. Его отчет об оценке будет являться документом, подтверждающим произведенные собственником расходы (письмо Минфина России от 29 августа 2014 г. № 03-04-05/43343).

Нередко бывает, что квартира была приобретена за счет средств материнского капитала. Как пояснили чиновники, сумма такой единовременной помощи может включаться в налоговый вычет и уменьшать сумму полученных при продаже квартиры доходов. То же касается сумм единовременных субсидий на приобретение жилья – например, в рамках программы по обеспечению жильем военнослужащих, сотрудников полиции и т. п. (письмо Минфина России от 10 июля 2014 г. № 03-04-07/33669).

Как заплатить налог

БЛАНКИ И ОБРАЗЦЫ

Бланк декларации по форме 3-НДФЛ

Образец заполнения декларации по форме 3-НДФЛ при получении имущественного налогового вычета

Документы, подтверждающие факт продажи имущества, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета (договор на приобретение квартиры, договор на оказание услуг риэлтора и прочее), нужно приложить к заполненной налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и предоставить в налоговую инспекцию по месту жительства. Сделать это нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи имущества (п. 1 ст. 229 НК РФ). Если декларация будет подана позже этого срока, налоговая инспекция начислит штраф в размере 5% от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% от суммы налога и не менее 1 тыс. руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ).

Обращаем внимание, что налоговую декларацию заполнять и подавать не нужно только в случае владения имуществом более трех лет (ст. 228 НК РФ). Если срок владения имуществом составляет менее трех лет, заполнить и подать в налоговый орган декларацию все равно придется – даже если доход от продажи не превышает суммы налогового вычета.

Источник: http://www.garant.ru/article/620564/

Покупка и продажа квартиры в одном году – как посчитать налог

Часто деньги, полученные после продажи квартиры, используются для приобретения нового жилья. Расскажем, как посчитать налог, если обе сделки с недвижимостью прошли в течение одного календарного года.

После продажи квартиры вы должны заплатить налог на доходы. А после покупки имеете право вернуть часть потраченных денег. Получается, что одной суммой можно перекрыть другую: налог с продажи квартиры частично или полностью перекрывается имущественным вычетом, положенным вам при покупке жилья.

При этом не имеет значения, одна и та же квартира участвует в сделке или две разные. Вы можете купить квартиру и в том же году ее продать. Или можете продать одну квартиру, а купить другую. Важно только то, что сделки по продаже и покупке прошли в одном календарном году – с 1 января по 31 декабря.

В налоговую декларацию 3-НДФЛ вы заносите данные по обеим сделкам. Декларация подается в налоговую инспекцию в следующем году до 30 апреля. Рекомендуем статью «Налог с продажи квартиры, дома или земельного участка», в которой расписаны все нюансы налогообложения и законные пути снижения налога.

Заполнение декларации 3-НДФЛ – задайте свой вопрос эксперту онлайн-сервиса НДФЛка.ру. Мы учтем все нюансы вашей ситуации, и поможем оптимизировать налоги

Читайте так же:  Обмен долями в квартирах между родственниками

Пример:

Видео (кликните для воспроизведения).

Сергей купил и продал одну и ту же квартиру в 2018 году. Стоимость покупки составила 2,5 млн рублей, а продажи – 3 млн рублей. Прежде Сергей не использовал свое право на налоговый вычет при покупке жилья. Поэтому он имеет право получить вычет до 2 млн рублей.

Этот вычет будет учтен при расчете налога и заполнении декларации 3-НДФЛ за 2018 год. Кроме того, Сергей может сделать вычет расходов на приобретение квартиры.

Расчет налогооблагаемой базы:

  1. Вычет расходов на приобретение: 3 млн (доход при продаже) – 2,5 млн (расход на приобретение квартиры) = 500 тыс. рублей;
  2. Применяем имущественный вычет (500 тыс. рублей – 2 млн рублей).

По итогам расчета Сергей не должен платить налог с продажи квартиры в 2019 году. Более того, у него остается 1,5 млн имущественного вычета, который он может применить при покупке другого жилья.

Сергей должен заполнить декларацию 3-НДФЛ за 2018 год и подать ее в налоговую инспекцию до 30 апреля 2019 года.

С онлайн-сервисом НДФЛка.ру вам не придется думать над каждой строкой декларации — персональный налоговый эксперт возьмет на себя заполнение декларации 3-НДФЛ!

Пример:

В 2017 году Олег получил в наследство квартиру и продал ее в 2018 году за 3 млн рублей. В том же 2018 году Олег купил дом за 4 млн Прежде Олег не использовал свое право на налоговый вычет при покупке жилья. Поэтому он имеет право получить вычет до 2 млн рублей.

Этот вычет будет учтен при расчете налога и заполнении декларации 3-НДФЛ за 2018 год. Олег не может сделать вычет расходов на приобретение квартиры, так как он получил ее в наследство. Но он может использовать имущественный вычет, положенный ему при продаже – 1 млн рублей.

Расчет налогооблагаемой базы: 3 млн (доход при продаже квартиры) – 1 млн (вычет при продаже квартиры) – 2 млн (вычет при покупке дома) = 0.

По итогам расчета Олег не должен платить налог с продажи квартиры в 2019 году, так как налогооблагаемая база равна нулю. Несмотря на это, необходимо заполнить декларацию 3-НДФЛ за 2018 год и подать ее в налоговую инспекцию по месту жительства до 30 апреля 2019 года.

Регистрируйтесь в онлайн-сервисе НДФЛка.ру! Наш профиль – заполнение декларации 3-НДФЛ. Мы не только быстро и грамотно оформим документ, но и отправим его в налоговую инспекцию

Если вы еще не приобрели жилье, рекомендуем сайт-методичку нашего партнера «Секреты риэлтора»: Квартира-без-агента.ру. С помощью материалов сайта вы сможете самостоятельно ориентироваться в вопросах купли-продажи недвижимости, контролировать своего риэлтора и задавать ему правильные вопросы.

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 1699 ₽

Источник: http://ndflka.ru/article/vyichet-pri-pokupke-jilya/pokupka-prodazha-kvartiry-v-odnom-godu/

Как уменьшить налог при продаже квартиры?

Существуют совершенно законные способы это сделать. Снизить налог можно, воспользовавшись одним из двух вычетов: вычетом в один миллион рублей, который положен при продаже недвижимости, или вычетом по расходам, связанным с приобретением этой же квартиры.

Вариант 1. Использовать налоговый вычет при продаже квартиры

Рассчитаем сумму налога с учетом вычета. Чтобы уменьшить налог при продаже дома, квартиры, комнаты, земельного участка или дачи, нужно от суммы полученного дохода отнять один миллион рублей (налоговый вычет при продаже квартиры). Получим налоговую базу — ту сумму, от которой будет рассчитываться налог. Чтобы получить итоговый размер налога, нужно будет умножить её на 0,13 (13 процентов — это ставка налога на доходы для физических лиц).

Если вы владеете долей в собственности на квартиру, то и налоговый вычет вам положен в той же доле от одного миллиона рублей. То есть, если вам принадлежит одна вторая в собственности на квартиру, ваш максимальный вычет при ее продаже составит 500 тысяч рублей. Налоговым вычетом в один миллион рублей при продаже квартиры можно воспользоваться один раз в год и только на одну квартиру, один дом или один земельный участок.

Вариант 2. Использовать вычет по фактическим расходам при покупке квартиры

Для уменьшения налога можно использовать вычет по фактическим расходам, связанным с приобретением этой квартиры. Но для этого вы должны документально подтвердить эти расходы. Причем нельзя продать одну квартиру, а вычет по расходам, связанным с покупкой, получить за другую.

Если квартира была куплена в 2017 году за два миллиона рублей, а в 2018 году за ту же сумму продана, и эта сумма не меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, налог продавцу платить не придется, потому что он не получил дохода при продаже квартиры.

Уменьшить сумму, с которой будет рассчитываться налог, можно одним из двух описанных способов. Использовать одновременно и налоговый вычет в один миллион рублей, и вычет по расходам, связанным с покупкой квартиры, налоговая не позволит. На практике выбирают более выгодный для продавца. Но если в течение года вы продали несколько квартир, для уменьшения налога по одной из них вы можете использовать вычет в миллион рублей, а для другой применить вычет на расходы.

Вариант 3. Применить два вычета

Особый случай — если продавец до сих пор не воспользовался налоговым вычетом при покупке квартиры (с двух миллионов рублей) и после продажи квартиры собирается купить вместо нее другую, он может уменьшить налогооблагаемую базу еще на два миллиона рублей. Обязательное условие — продать старую и купить новую квартиру нужно в одном календарном году.

Например, квартира куплена в 2017 году за три миллиона рублей, в 2018-м продавец ее продал за пять миллионов рублей. Для уменьшения налога он воспользовался вычетом на расходы, понесенные при покупке квартиры.

5 млн рублей — 3 млн рублей = 2 млн рублей.

При этом он ни разу в жизни не использовал налоговый вычет за покупку квартиры в два миллиона рублей, поэтому вправе применить и его. В таком случае налоги продавцу этой квартиры платить не придется.

Как определяется срок владения квартирой?

Чтобы определить, нужно вам платить налог при продаже квартиры или нет, важно правильно определить срок владения этим имуществом.

Для квартир, купленных на вторичном рынке по договору купли-продажи, отсчет срока владения квартирой начинается с даты регистрации перехода собственности на покупателя. Она указана в выписке из ЕГРН. Для квартир в новостройках — с даты государственной регистрации права собственности на объект.

Если квартира получена по наследству, отсчет срока владения ведется с момента смерти предыдущего владельца. Для приватизированных квартир — с момента приватизации и внесения записи в ЕГРН. Если собственником квартиры вы стали по суду, срок владения отсчитывается с момента вступления в силу решения суда.

Читайте так же:  Бессрочная приватизация жилой недвижимости

Источник: http://www.sibdom.ru/journal/1827/

Если продал квартиру и купил другую, какой будет налог?

Вопрос:

Я продал свою квартиру и купил другую в одном году. Нужно ли мне платить налог в этом случае, и какой? Возможен ли взаимозачет налога при продаже одной квартиры, и налогового вычета – при покупке другой?

Ответ:

Если кто-то продает одну квартиру и сразу покупает другую, дороже, за ту же цену или дешевле (то есть совершает альтернативную сделку), то возникает резонный вопрос – нужно ли платить налог? И если нужно, то как правильно рассчитать налог и налоговые вычеты в этом случае? Возможен ли здесь взаимозачет налога и вычета?

Такие же вопросы возникают и в случае, если это не одна Откроется в новой вкладке.»>альтернативная сделка, а две отдельные сделки – продажи и покупки квартиры – но совершенные в одном году (т.е. в одном налоговом периоде). Какой тут будет налог? Не переживайте, сейчас все объясним.

Традиционная ошибка многих в том, что они по наивности считают примерно так: «Если я продал свою квартиру, допустим, за 100 рублей, и купил себе другую в этом же году за те же 100 рублей, то значит, дохода в этом году у меня нет, и налог платить не надо. Ура!». Ан нет. Не все так просто.

Налоговый Кодекс (пп.2, п.2, Откроется в новой вкладке.»>ст.220 НК РФ) говорит о покупке и продаже недвижимого имущества буквально следующее (цитата):

«…налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением ЭТОГО имущества».

Ключевое слово здесь – «ЭТОГО». Если имущество другое (другая квартира), то это правило не применяется.

Иными словами, если ты сначала купил квартиру за 100 руб., а потом продал ЭТУ квартиру за те же 100 руб., то налог с продажи действительно платить не надо. Здесь действует Откроется в новой вкладке.»>налоговый вычет при продаже квартиры на сумму произведенных затрат (подробнее о нем см. по ссылке).

Если же ты сначала продал ОДНУ квартиру, а потом (или сразу) купил ДРУГУЮ, в пределах одного налогового периода (календарного года), то налоги и налоговые вычеты применяются к каждому объекту недвижимости по отдельности. То есть нужно платить налог с продажи первой квартиры, и можно получать налоговый вычет с покупки второй квартиры.

А можно ли устроить здесь взаимозачет налога и вычета? Можно. Но не всегда, и не полностью. Как так? Рассмотрим этот случай подробнее.

Взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры в одном году (налоговом периоде)

Уплата налога при продаже квартиры в первую очередь зависит от того, сколько лет мы ей владели. Если мы владели квартирой три года и более (а для квартир, купленных после 1 января 2016 года – 5 лет и более), то мы полностью освобождаемся от уплаты этого налога.

Если же срок владения квартирой был меньше 3-х лет (или меньше 5-ти лет для купленных после 01.01.2016), то налог с продажи платить надо. Правда, чтобы продавцы квартир не сильно нервничали, для них предусмотрены три вида налоговых вычетов (подробнее о них – см. ссылку ниже).

В итоге остается вопрос – как быть с налогами, если ты продал квартиру, бывшую в собственности менее 3-х лет (или менее 5-ти для купленных с 01.01.2016), и купил другую? Можно ли при уплате налога за продажу квартиры, учесть расходы на покупку другой квартиры?

Ответ: расходы на покупку здесь зачесть не получится – не тот случай (см. выше выдержку из НК РФ). А вот уменьшить размер налога за продажу, применив налоговый вычет за покупку, очень даже можно (лучше прочитать это медленно еще раз, чтобы было понятно, о чем речь).

Мало того, в ситуации, когда в одном налоговом периоде происходит продажа одной квартиры и покупка другой, можно применять сразу два налоговых вычета при уплате налога за продажу.

Первый – это «стандартный» вычет в 1 миллион руб., который вычитается из налогооблагаемой базы за продажу квартиры. Второй – это вычет в 2 миллиона руб., который дается за покупку жилья, и применяется к доходам Покупателя, облагаемым налогом НДФЛ (к зарплате, например). А так как полученные за продажу нашей квартиры деньги – это тоже наш налогооблагаемый доход, то второй вычет может применяться и к этой сумме тоже.

Да, налоговый кодекс – та еще «книга джунглей». Мало кому удается с первой попытки понять, что там написано… Чтобы развеять образовавшийся туман в голове, приведем конкретный пример по нашему случаю.

Итого: Напрямую взаимозачета доходов и расходов от продажи и покупки разных квартир не происходит (т.е. сумма покупки из суммы продажи не вычитается). Но налог с продажи можно уменьшить не только на стандартный вычет в 1 млн. руб., но еще и на вычет с покупки другой квартиры в том же году – в размере этой покупки, но не более, чем на 2 млн. руб. А с оставшейся части платим налог НДФЛ-13%.

Применить сразу два налоговых вычета в альтернативной сделке с квартирами можно при соблюдении следующих условий:

  1. продажа одной квартиры и покупка другой произошли в одном налоговом периоде (календарном году);
  2. налоговый вычет за покупку жилья ранее не использовался (или был ранее использован не полностью – тогда применяется его остаток);
  3. покупка квартиры была не у близкого родственника (налоговики не любят, когда их дурят).

Нюансы применения налоговых вычетов при продаже и покупке квартир

При этом нужно помнить, что налоговые вычеты в 1 млн. руб. и в 2 млн. руб. – это максимальные суммы вычетов, которые доступны налогоплательщику. Если же цены проданной и купленной квартир меньше этих сумм, то вычеты будут равняться ценам квартир.

Например, если цена первой (проданной) квартиры была 900 тыс. руб., то вычет за продажу будет равен этой цене, и налог от суммы продажи становится равным нулю и без второго вычета. А второй вычет за покупку квартиры ценой, например, 1,5 млн. руб., позволит Покупателю вернуть себе уплаченный с зарплаты НДФЛ в размере 1,5 млн. руб. х 13% = 195 000 руб.

Кроме того, если первая (проданная) квартира была ранее нами куплена, то налоговый вычет можно применять не «стандартный» 1 млн. руб., а – «в размере затрат» на эту квартиру, что как правило, гораздо выгоднее.

А если вторая (купленная) квартира была приобретена с использованием Откроется в новой вкладке.»>ипотечного кредита, то для Покупателя доступен еще один налоговый вычет – на сумму уплаченных по кредиту процентов (но не более 3 млн. руб.).

Читайте так же:  Ипотека и возможность списания при рождении ребенка

Подробнее обо всех типах Откроется в новой вкладке.»>налоговых вычетов при покупке и продаже квартир, рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке.

Заполнить декларацию 3-НДФЛ и оформить все документы для получения вычетов, конечно, можно и самостоятельно. Но это требует времени и усилий. И не всегда это получается с первого раза (из-за ошибок в расчетах и в заполнении документов). Гораздо проще и быстрее поручить это дело налоговым консультантам.

Помощь в оформлении декларации 3-НДФЛ и получении вычетов.

Справедливости ради стоит заметить, что на практике местные фискальные органы могут и отказать в уменьшении налогооблагаемой базы с продажи квартиры на сумму вычета с покупки другой квартиры в том же налоговом периоде, мотивируя это «разными категориями налоговых платежей». В налоговой предложат в таком случае сначала уплатить налог с продажи, а потом уже – применить вычет с покупки, возвращая «излишне уплаченный НДФЛ».

Спорить с фискалами, размахивая налоговым кодексом, или пойти по этому неразумному пути – каждый решает уже сам.

А если продажа и покупка квартиры произошли в разные годы (в разные налоговые периоды)? Ответ очевиден – нужно рассчитываться с бюджетом за каждый год по отдельности.

Живые примеры расчетов по уплате и возврату налогов при продаже и покупке квартир – см. ниже в опубликованных комментариях.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: http://kvartira-bez-agenta.ru/voprosy/faq-2/esli-prodal-kvartiru-i-kupil-druguyu-kakoj-budet-nalog/

Уменьшение налога от продажи квартиры ценой покупки участка

Возможно ли уменьшить налог от продажи квартиры ценой покупки участка, если участок приобретен за несколько месяцев до продажи квартиры, но в том же году?

Назначение участка — индивидуальное жилое строительство.

Ответы юристов ( 5 )

  • 9,4 рейтинг
  • 1423 отзыва эксперт

Здравствуйте, Виктор… Расскажите подробнее про продажу квартиры. Она у вас в собственности давно? покупали ее сами?

По поводу участка. Если вы не применяли ранее налоговый вычет на покупку недвижимости, то вы можете его применить к покупке участка. в соответствии с п.п.3 п.1 ст. 220 НК РФ

1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3
статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение
следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом
особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:
3) имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных
налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на
территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли
(долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них,
предоставленных для индивидуального жилищного строительства
, и земельных
участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые
жилые дома или доля (доли) в них;

таким образом вы можете уменьшить сумму дохода от продажи квартиры на сумму расходов на покупку участка но не более чем 2 млн. руб.

По квартире вы так же можете заявить вычет 1 млн. руб. (эти вычеты склвдываются). Если расходы на покупку квартиры более 1 млн. то выгоднее заявить их. Если же ваша квартира в собственности более 3-х лет то налог вы вообще не платите.

Я не юрист, но знаю что с 2016 года, чтобы не платить налог, квартира должна быть в собственности не менее 5-ти лет.

Я не юрист, но знаю что с 2016 года, чтобы не платить налог, квартира должна быть в собственности не менее 5-ти лет.
Виктор

Если квартира получена в собственность до 2016 года то при ее продаже в 2016 году действуют старые правила — 3 года.

Извините. Понял свою ошибку.

Возможно ли уменьшить налог от продажи квартиры ценой покупки участка, если участок приобретен за несколько месяцев до продажи квартиры, но в том же году?
Виктор

Здравствуйте! Да, можно не более чем на 2 000 000 рублей, но при двух условиях.

Первое, если Вы ранее не пользовались имущественным налоговым вычетом на приобретение квартир, домов.

Второе, если на этом участке построен жилой дом.

Я не юрист, но знаю что с 2016 года, чтобы не платить налог, квартира должна быть в собственности не менее 5-ти лет.
Виктор

Все зависит от того в каком году она была приобретена.

Если до 1 января 2016 года, то изменения не распространяются. Также изменения в части срока владения не распространяются на квартиры полученные в порядке дарения и приватизации.

Ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ

Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.

  • 10,0 рейтинг
  • 7470 отзывов эксперт

Виктор, добрый вечер!

К озвученным коллегами вариантам минимизации налогообложения при продаже квартиры добавлю, что согласно ст. 220 НК

2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправеуменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов,связанных с приобретением этого имущества.

Т.е. если квартира в собственности менее трех лет и приобретена за 2500 тыс. продав за туже сумму (или указав) в договоре ту же сумму, налог платить не потребуется.

Я не юрист, но знаю что с 2016 года, чтобы не платить налог, квартира должна быть в собственности не менее 5-ти лет.
Виктор

Только для объектов, право собственности на которые возникло после 01.01.2016

ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ
«О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации

Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 220
части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции
настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов
недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.

при продаже объектов, право собственности на которые возникло до 01.01.2016 применяются положения НК в старой редакции, т.е. 3х летний срок минимального владения

Я не юрист, но знаю что с 2016 года, чтобы не платить налог, квартира должна быть в собственности не менее 5-ти лет.

здравствуйте.Изменения при уплате налога на доходы физических лиц при продаже недвижимости c 2016.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://pravoved.ru/question/1159881/

Уменьшение налога за прибыль при продаже квартиры, если покупается другая недвижимость
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here